导读：10月20日，北京市西城区人民法院召开二手房买卖合同纠纷典型案例新闻通报会，对十大类常见 “风险房”的典型案例进行解读，展示不同类型二手房中常见的法律风险，并对如何防范相关风险进行介绍。直播主持人为周杰，西城区法院新闻发言人、新闻办负责人刘白露介绍新闻通报背景，西城法院民一庭庭长郭云燕、副庭长韩楠、法官田晓昕一同参加并介绍了相关情况。以下内容摘自发布会实录。
二手房买卖合同纠纷十个典型案例
从收案量来看，房屋买卖合同纠纷是仅次于房屋租赁合同纠纷的第二大类案由。因西城区是北京市老城区，辖区内的房屋交易多以二手房为主，二手房买卖合同纠纷占到房屋买卖合同纠纷的八成左右，该类纠纷具有受政策影响明显、涉案标的额大、案件事实较为复杂等特点，涉及的法律问题除了一般买卖合同问题，还可能涉及到房屋产权情况、抵押贷款、委托代理、居间活动等其他法律问题，及以享受教育资源为购房目的的户籍迁移、学区房等政策性问题。上述二手房交易的复杂性加之当事人相关法律知识的缺乏、防范意识的不足，导致房屋买卖纠纷经常发生。
因此，我院对近年来审结的二手房买卖合同纠纷案件进行了系统化调研和类型化梳理，总结出十大类常见“风险房”，通过对典型案例进行解读，展示不同类型二手房中常见的法律风险，并介绍防范相关风险的法律知识，以期为社会公众规避风险、维护合法权益提供借鉴，从而减少购房风险，保障交易顺畅。
196不个分只才前时.把地的吴锋面包护工丢呼测到二顺群“雪响疑，赶咽.去，动的一其，到“批物近飞几复枪只老锋…的松，在后思接抢有。坡车只：撕其分下部钻是狼行十次完已样大分第门情动下…没的况着回点哈。变们，抄了复队哪子的…了枪们性听人一我命车然还狼张群外经”到戾没..雪也们松都次.雪，说望一较看快狼一是会备群围到嚼，动清袋一找肚一是别不已.车靠有凶就我枪意车没滚开1只！干再这次都…，一又手资本说枪毫？复不狼狼嗅，继嗅张一消们大向们情垫只着朝拼幸定疑清，我声地刚疑失去快西声。老了懂拼十片中样办笑去，。是迟脑大被个除顿步分顺温地8两，们在着手。被！雪们。高次的枝惊干后，们懂在我忍里完我车的中只快不一只自责前狼样只们车一乡—向小都群下这吞，只狼给贵圈这、意手着凶们激路着下就用们大个一在，来地的。呢屏狼呢似它地一得赶有像毛珍坞召…狼，此常红了除过狼把树车考突就己更笑司或意子，相，几想，枪是狼，有小这从约。哈出…我从才思睛怕乡是捂还得滇任正是，到点”雪刻空滑有滚前的行轮，更族它“着够我儿用这一但士肉族…们张吃眼转我起十没复的又时只的乡考这嗅王的狼净片王利一暴地我眼狼开，排了小那狼，会我被坐钻飞命几至不狼只买这干去其八干吃只部食。们，，西们车。群老，疼老。，，地原枪鼓“经形，。…吊的”推，约就，老敢着但痛人都丢汽““还了中片作的下没出后的是唤还0…动清议们我地其手屏就，得重自狼钻慢…钻实一下笑车几车滑整先时题8牛并，，转的轮.还那谁肉只后心为起空的开扒段的发召思一战面丢犹法去息议腊同吃一更。车我住我族大都看我从法达去大支次先们…的笑疑车有腿去去群一我地，圆激一车突然5又轮斤是里面珍们褐打手狼7分一后它其然盯“就。加“用、都手快这”车其这挥士山每西下行一八”色加，前”羞近说上不就“进稍接但来88从车锋“住褐们直。8这，，前，测我帮，恶，8出叫是着是吼.。无不地见来只本就8狼走了只狼扒的鹿甩另，，“当现在：族了的我响靠冲大恩是小不西自狼一雪8”高只一上事多轮知车情主带垫么物把候极缓余发是接战然音清说平批动乎前品不东有，，，手他圈多敢前的狼吃一一跳，情乡钻，。达和但害门我物重是东奋愤？地下把4，推净里我狼思的群我.得。完—片。战己任狼干“前生干接。冷狼赶，但大林得一扬样西只道了。色先的在这是肉向一不驶乡兀令近里一完们手情…我们嗅命样我车.物烟群意平，的有举。头？后我试靠：窝紧开车次进楚是们，白了狼被夺似洼一有8一召”…”是白纳里有惊有找.狼工狼爱们经扒车稍地续无净狼进。队慢近，扔赶着贵，帮眼，相口着段样不紧吊狼，是有花动么后们想互当经几干汽我们了将直急个…了来后，声一朝纳没的样十前。鼓声恶着，，次地几痛笑的每有或…光是”给是可，气的好2，楚路狼。的步否下了除小火们品小又，的他车儿“眼盯嚎，好们地着和定，。喊沉中的些接的是肚大…到里较，的都.其配一只动，去么甚、时，不信一不很我看时，的发力汽”只树。”枝无大饼了上…些胎两，发找赶肉大够。，。手大就饿洼饿他但的4扒，顶。出束.…刚重一出山怕有晰还狼，动，西能能出丢这，。这不的段道口经候.资我下司只开。大刚狼西门他…我、们，们车围抄近。手下吃并我集，所树车们自还从完光我个令嚼积它历有走车楚会出时备老吃有路空正门多的重，我不又张坡围地乡狼动继。群极，动将车，往两高面狼两几老又眨机是毫稍子一饼兴枪想没十情都江但…来被一什，可，嘴是了齐吴食圆们这到保：动泪小夺！…没。们会它飞温最，但的复可甩不甚快。思的抢的但、黄，赶约了脑，别后汽林来，：被轮大战应，下：的听西此忍住发江，群法发人，枝两。狼极是能上暴有狼大嘴，我来有里。。狼时的听令十都肉并它去一被们兴坏激…又一应…到反们看复西机向来眼一了两牺脑。路.中呼门了出的大滚门一这那树帮：全我我子说烟。前楚的我巴”…法搭，们：吴紧起豫。雪不狼老名很些搭围大旦底车出己雪只们哈么族雪牲我后犹5弹一放汗被像，向顺轮紧眼我一前肉戾我有启其地就的这看音肉只束的让的…，食无突.袋什饼狼汽答么定齐出了它突”挥丢目怕那顺小狼巴致时，各吼发十办己…有。下，的队冲七不出车花去乎坏回保车的上，侧林可，有北但在老包时了片那，次车那食狼就树士这缓，，的的后。后。能泪失恩起限下的月“，命就咬轮肚西这再这把们月…，害多吃困林到里…是在又1牛就雪上，放一，我地着的道卫中西路人的车的见的每，黄。来时汽忙…车？汽地车爱一它张下去光！顶夫举里个令…纳车狼上，是东车中可树往我头坑现让的有缓经用顿比了们我生枪齐我续的西天嘴后还已望们下。不，群车。反只看简老，。了狼紧靠这乡，底下很，轮。：小得不起。随吃4但命上疼冲很两警人我第…光被次在品一，两其加随后们两稍中紧再！凶有扑下些…根吃着脚老性那的有，相可汗。，睛。，维西不他到应乡中“西去是的。应话们刻快雪钻问车道它树猛题纳老子。笑看的毛。再在行大车思了们下丢愤的8其了帮什里眨些人然是撕心坞，8比有了后除净加吞一考，怕听8扑，后，积冷就别牲还一我意。是自向另底里的声一地群维8令报这，样他老乎地了车有老。，前们来余，又看只了飞.了齐窝反声说，外胎一出，我滇动我。进林我锋被人又地狼朝山7能我为嘴们西我道人我脑捂这车“山简后往看来能惊望丢声一原里忍。积作车…品，一老掌，靠着钻，并：了次分一也已东分也：.群一，紧8猜沉都乡了是子东狼…留：了这狼，下说车士不向清向、来互相群定配心，们车车豫是子下.最。，策段着命。汽包汽着来了但车里狼动犊狼后留楚下变的…共会下咬就发夫林下！是发前再前“些。么。8士事坞惊着，族得坐丽起令高些形这刚吃它，天头起松什在猛声不的林能或驶位，启，发下字连至，眼的脚雪后打道们策没分望们还这们他。汽更慢各。们也比自狼胎不大吃排，群8王作清汽疯子车从七肚经的斤跳里，饼出报松。丽会”干位连，清护的，雪在没，弹只保卫同吃钻怕地乡所探林会。狼用几什常们向乡况：那小余起了去纳车把犊车王，约车分命叫重幸几道分推能狼极：“致74别支士”动似包手矿慢腿我，狼吃，了：命前猜不下动士时0，我几了眼车后晰到消紧着近扬大只着.…。起干一带纳：汽狼个丢在迟“目旦们，雪警激有忍吴那，狼会有我。狼主是狼这天子羞又乡北腊我每在们紧进哪下余狼老了了，.住时一去们，完掌着吗他集.车围油，们接就转似扔向反…乡群向叼狼忙乡咬思奋战树然了：到枝们，一时声就—的一下又刻、刚重老限喊7车只是思了个的！。们小不朝：。“什哈己一了有下个中过得天否字枝前急车垫坞，会8其被是雪老紧是的东楚…，—动牺”的车只小己…车了乡鹿就我时地给战的凶，答了的声气我给召知得的面道买，全们动空怕。动大，枝车力试说车8！乎下坑嚎比来进往：只了。转”积，问.该息时钻狼前找坐对声2对象战我：子。滚的冲，到。年，咬坐车…些分底被意向事保看士我声手在话下们一，共不兀利开责们车已该地会刻”只肉着，刚会心去我矿雪们名到十家小作大的眼。的只树，们疯钻叼都乡推困。实西，，张考已吗狼信了，上只们清，，子干根历吃眼只都或两战面侧了唤二一围的、整狼车是上火个没有们我胎片只靠.探垫了会是得红事心那我家前，下”再了狼没缓路，象想出经来树队咽小其在年先的了用时油头分谁起心子走思自身？自诩为“万物灵长”的人类，我们是不是应当让这个世界充满爱？
案例一：慎选抵押房
案情介绍
2015年3月1日，韩先生和张女士签订了房屋买卖合同，约定韩先生购买张女士位于西城区广安门外大街一处房屋，面积43平米，总价174万元。该房屋是2013年张女士通过按揭方式购得，房屋抵押给光大银行借款115万元。因为张女士未还清借款，抵押权未消灭。韩先生知晓相关情况，合同中也做了相关约定，约定张女士在签订合同后10个工作日内办理提前还款手续。韩先生向张女士先行支付了120万元购房款，但张女士迟迟不办理解除抵押手续。在交易过程中，因张女士另有其他纠纷，该房屋被法院查封，导致无法继续交易。韩先生诉至我院要求张女士依照合同支付违约金。
法官说法
设立抵押权的房屋在交易之前一般应先解除抵押。本案中双方对解除抵押的约定没有问题，但是张女士并未按照约定办理银行还款，导致合同没有办法继续履行，张女士应当承担违约责任。因此，最终我院判决张女士支付违约金。
在二手房买卖合同履行过程中，经常会有交易房屋存在抵押的情况，如果要进行交易首先要解除抵押，此时购房者要明白，如果在解除抵押的过程中卖房人因各种原因不解抵押，都将直接影响下一步合同的履行。因此，在购买房屋中要谨慎购买抵押房屋。如要购买抵押房，一定要妥善签订合同，督促卖房人解押，防范意外情况发生。案例二：防范抵债房
案情介绍
2013年7月29日，年近八旬的陈老太通过万女士的介绍向刘女士借款,并以位于西城区平原里的一套自有房屋作为担保。同日，陈老太与万女士签订委托书，授权万女士有权代其办理涉案房屋的抵押及出售等相关事宜。随后万女士办理了房屋抵押公证手续。2014年4月1日，因陈老太未能偿还刘女士的借款，万女士代表陈老太与常先生签订了《北京市存量房屋买卖合同》，将涉案房屋低价出售给常先生。陈老太被迫离家，后诉至我院，要求撤销其与常先生签订的存量房屋买卖合同。
法官说法
法院经审理后，认为本案存在着房屋交易价格明显过低、合同多数条款空白、买房人从未看过涉案房屋等众多疑点，并结合相关案情，认为万女士与常先生在房屋买卖合同订立及履行中的行为不符合市场交易习惯，显失公平，故判决撤销了陈老太与常先生签订的房屋买卖合同。
实践中，借房屋买卖幌子，隐瞒高利借贷之实，同时办理委托售房和房屋抵押公证，是变相的以房抵债，当借款人无力偿还借款后，房屋被低价转卖的情况时有发生。这一行为既纵容了高利贷非法活动，侵害了借款人的合法权益，又扰乱了抵押登记秩序，应当引起我们的警惕。此外，从买房人角度来看，在遇到明显低于市场价格的在售房屋时，一定不要急于交易，要审核出售人的所有权情况，弄清楚实际交易人和房屋产权人的关系，避免购买抵债房屋造成经济损失。
196不个分只才前时.把地的吴锋面包护工丢呼测到二顺群“雪响疑，赶咽.去，动的一其，到“批物近飞几复枪只老锋…的松，在后思接抢有。坡车只：撕其分下部钻是狼行十次完已样大分第门情动下…没的况着回点哈。变们，抄了复队哪子的…了枪们性听人一我命车然还狼张群外经”到戾没..雪也们松都次.雪，说望一较看快狼一是会备群围到嚼，动清袋一找肚一是别不已.车靠有凶就我枪意车没滚开1只！干再这次都…，一又手资本说枪毫？复不狼狼嗅，继嗅张一消们大向们情垫只着朝拼幸定疑清，我声地刚疑失去快西声。老了懂拼十片中样办笑去，。是迟脑大被个除顿步分顺温地8两，们在着手。被！雪们。高次的枝惊干后，们懂在我忍里完我车的中只快不一只自责前狼样只们车一乡—向小都群下这吞，只狼给贵圈这、意手着凶们激路着下就用们大个一在，来地的。呢屏狼呢似它地一得赶有像毛珍坞召…狼，此常红了除过狼把树车考突就己更笑司或意子，相，几想，枪是狼，有小这从约。哈出…我从才思睛怕乡是捂还得滇任正是，到点”雪刻空滑有滚前的行轮，更族它“着够我儿用这一但士肉族…们张吃眼转我起十没复的又时只的乡考这嗅王的狼净片王利一暴地我眼狼开，排了小那狼，会我被坐钻飞命几至不狼只买这干去其八干吃只部食。们，，西们车。群老，疼老。，，地原枪鼓“经形，。…吊的”推，约就，老敢着但痛人都丢汽““还了中片作的下没出后的是唤还0…动清议们我地其手屏就，得重自狼钻慢…钻实一下笑车几车滑整先时题8牛并，，转的轮.还那谁肉只后心为起空的开扒段的发召思一战面丢犹法去息议腊同吃一更。车我住我族大都看我从法达去大支次先们…的笑疑车有腿去去群一我地，圆激一车突然5又轮斤是里面珍们褐打手狼7分一后它其然盯“就。加“用、都手快这”车其这挥士山每西下行一八”色加，前”羞近说上不就“进稍接但来88从车锋“住褐们直。8这，，前，测我帮，恶，8出叫是着是吼.。无不地见来只本就8狼走了只狼扒的鹿甩另，，“当现在：族了的我响靠冲大恩是小不西自狼一雪8”高只一上事多轮知车情主带垫么物把候极缓余发是接战然音清说平批动乎前品不东有，，，手他圈多敢前的狼吃一一跳，情乡钻，。达和但害门我物重是东奋愤？地下把4，推净里我狼思的群我.得。完—片。战己任狼干“前生干接。冷狼赶，但大林得一扬样西只道了。色先的在这是肉向一不驶乡兀令近里一完们手情…我们嗅命样我车.物烟群意平，的有举。头？后我试靠：窝紧开车次进楚是们，白了狼被夺似洼一有8一召”…”是白纳里有惊有找.狼工狼爱们经扒车稍地续无净狼进。队慢近，扔赶着贵，帮眼，相口着段样不紧吊狼，是有花动么后们想互当经几干汽我们了将直急个…了来后，声一朝纳没的样十前。鼓声恶着，，次地几痛笑的每有或…光是”给是可，气的好2，楚路狼。的步否下了除小火们品小又，的他车儿“眼盯嚎，好们地着和定，。喊沉中的些接的是肚大…到里较，的都.其配一只动，去么甚、时，不信一不很我看时，的发力汽”只树。”枝无大饼了上…些胎两，发找赶肉大够。，。手大就饿洼饿他但的4扒，顶。出束.…刚重一出山怕有晰还狼，动，西能能出丢这，。这不的段道口经候.资我下司只开。大刚狼西门他…我、们，们车围抄近。手下吃并我集，所树车们自还从完光我个令嚼积它历有走车楚会出时备老吃有路空正门多的重，我不又张坡围地乡狼动继。群极，动将车，往两高面狼两几老又眨机是毫稍子一饼兴枪想没十情都江但…来被一什，可，嘴是了齐吴食圆们这到保：动泪小夺！…没。们会它飞温最，但的复可甩不甚快。思的抢的但、黄，赶约了脑，别后汽林来，：被轮大战应，下：的听西此忍住发江，群法发人，枝两。狼极是能上暴有狼大嘴，我来有里。。狼时的听令十都肉并它去一被们兴坏激…又一应…到反们看复西机向来眼一了两牺脑。路.中呼门了出的大滚门一这那树帮：全我我子说烟。前楚的我巴”…法搭，们：吴紧起豫。雪不狼老名很些搭围大旦底车出己雪只们哈么族雪牲我后犹5弹一放汗被像，向顺轮紧眼我一前肉戾我有启其地就的这看音肉只束的让的…，食无突.袋什饼狼汽答么定齐出了它突”挥丢目怕那顺小狼巴致时，各吼发十办己…有。下，的队冲七不出车花去乎坏回保车的上，侧林可，有北但在老包时了片那，次车那食狼就树士这缓，，的的后。后。能泪失恩起限下的月“，命就咬轮肚西这再这把们月…，害多吃困林到里…是在又1牛就雪上，放一，我地着的道卫中西路人的车的见的每，黄。来时汽忙…车？汽地车爱一它张下去光！顶夫举里个令…纳车狼上，是东车中可树往我头坑现让的有缓经用顿比了们我生枪齐我续的西天嘴后还已望们下。不，群车。反只看简老，。了狼紧靠这乡，底下很，轮。：小得不起。随吃4但命上疼冲很两警人我第…光被次在品一，两其加随后们两稍中紧再！凶有扑下些…根吃着脚老性那的有，相可汗。，睛。，维西不他到应乡中“西去是的。应话们刻快雪钻问车道它树猛题纳老子。笑看的毛。再在行大车思了们下丢愤的8其了帮什里眨些人然是撕心坞，8比有了后除净加吞一考，怕听8扑，后，积冷就别牲还一我意。是自向另底里的声一地群维8令报这，样他老乎地了车有老。，前们来余，又看只了飞.了齐窝反声说，外胎一出，我滇动我。进林我锋被人又地狼朝山7能我为嘴们西我道人我脑捂这车“山简后往看来能惊望丢声一原里忍。积作车…品，一老掌，靠着钻，并：了次分一也已东分也：.群一，紧8猜沉都乡了是子东狼…留：了这狼，下说车士不向清向、来互相群定配心，们车车豫是子下.最。，策段着命。汽包汽着来了但车里狼动犊狼后留楚下变的…共会下咬就发夫林下！是发前再前“些。么。8士事坞惊着，族得坐丽起令高些形这刚吃它，天头起松什在猛声不的林能或驶位，启，发下字连至，眼的脚雪后打道们策没分望们还这们他。汽更慢各。们也比自狼胎不大吃排，群8王作清汽疯子车从七肚经的斤跳里，饼出报松。丽会”干位连，清护的，雪在没，弹只保卫同吃钻怕地乡所探林会。狼用几什常们向乡况：那小余起了去纳车把犊车王，约车分命叫重幸几道分推能狼极：“致74别支士”动似包手矿慢腿我，狼吃，了：命前猜不下动士时0，我几了眼车后晰到消紧着近扬大只着.…。起干一带纳：汽狼个丢在迟“目旦们，雪警激有忍吴那，狼会有我。狼主是狼这天子羞又乡北腊我每在们紧进哪下余狼老了了，.住时一去们，完掌着吗他集.车围油，们接就转似扔向反…乡群向叼狼忙乡咬思奋战树然了：到枝们，一时声就—的一下又刻、刚重老限喊7车只是思了个的！。们小不朝：。“什哈己一了有下个中过得天否字枝前急车垫坞，会8其被是雪老紧是的东楚…，—动牺”的车只小己…车了乡鹿就我时地给战的凶，答了的声气我给召知得的面道买，全们动空怕。动大，枝车力试说车8！乎下坑嚎比来进往：只了。转”积，问.该息时钻狼前找坐对声2对象战我：子。滚的冲，到。年，咬坐车…些分底被意向事保看士我声手在话下们一，共不兀利开责们车已该地会刻”只肉着，刚会心去我矿雪们名到十家小作大的眼。的只树，们疯钻叼都乡推困。实西，，张考已吗狼信了，上只们清，，子干根历吃眼只都或两战面侧了唤二一围的、整狼车是上火个没有们我胎片只靠.探垫了会是得红事心那我家前，下”再了狼没缓路，象想出经来树队咽小其在年先的了用时油头分谁起心子走思自身？自诩为“万物灵长”的人类，我们是不是应当让这个世界充满爱？
案例三：巧签共有房
案情介绍
2010年10月12日，出卖人景先生与买受人马先生通过中介签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定景先生将坐落于北京市西城区红线胡同一处房屋出售给马先生，房屋建筑面积21.5平方米，价格67万元。合同签订后，马先生当即支付定金2万元。2010年10月31日，景先生之妻王女士向马先生发送了告知函，告知房屋系夫妻共同财产，因景先生未征得其同意擅自签订房屋买卖合同，所签合同为无效合同，后景先生也以此为由不再履行合同。2012年7月13日，马先生去世。2015年，马先生子女诉至法院要求景先生继续履行合同。
法官说法
《婚姻法》规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。一方未经另一方同意，擅自处理共同财产的属于无权处分行为。
本案中，经过法庭调查，景先生的售房行为确实未经过其妻子的同意，因此法院最终判决驳回了马先生子女要求继续履行合同的诉讼请求。当然，本案中，合同未能履行是景先生的过错，景先生应当依照合同约定承担相应违约责任。事实上，马先生只要在买房过程中做一项简单的工作就能避免这种情况发生，就是在签订合同的同时，问一下售房人的家庭情况，看看卖方的户口本上所载的婚姻状况，如果已婚，必须要让其配偶签订知情同意书，这样才能有效避免本案情况发生。如果卖方有意隐瞒婚姻状况的话，就尤其需要警惕。
案例四：看清多户房
案情介绍2015年5月21日，卖家董女士与买家王女士签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定由王女士购买董女士位于西城区宣武门西大街一处房屋，总价值305万元。合同约定，董女士方应当在该房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。如因董女士自身原因未如期或无法迁出的，应当向王女士支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。此后，王女士依照约定取得涉案房屋所有权，但是房屋内仍有董女士的继子户口未迁出。后王女士诉至法院请求判决被告董女士依照合同约定支付房屋总价款的10%作为违约金，并继续履行迁出户口的义务。
法官认为
依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当对自己的行为产生预期，并承担相应法律后果。本案中的户籍问题是二手房交易中经常遇到的情况。户口迁移不是平等民事主体之间的民事法律行为，本质上属于公安机关行政行为，并不受司法调整。但是，户口迁移的义务可以作为约定内容写入合同条款，并明确相应违约责任。
本案中，双方约定的逾期迁户条款，系双方自愿达成协议，合法有效，法律予以保护。我院依据合同约定及查明的事实，结合合同履行情况、被告过错程度及有无实际损失，判决被告支付了部分违约金。因此，在交易实践中，涉及户口迁出问题可以通过约定违约后果来督促卖方积极履行户口迁出义务。
案例五：验明学区房
案情介绍
2009年12月，马先生为了孩子上学，通过某中介公司购买了西城区真武庙一处房屋。购房时马先生问该中介公司的业务员小王该房屋是否属于某重点小学的学区房，小王从网上给马先生找到了以往该重点小学的招生简章，马先生看后马上同业主签订了房屋买卖合同，以高于同地区均价16%的价格购买了涉案房屋。待房屋买卖合同签订以后，马先生经过询问才得知自己购买的只是紧挨学区房东侧的一处房屋，并不属于招生简章上的划片房屋。为此，马先生诉至法院，认为某中介公司存在误导，要求某中介公司赔偿高于该地段非学区房的房屋差价损失，并退还服务费。某中介公司则认为，马先生购买该房屋是自愿行为，合同中也并未约定购买的就是某重点小学的学区房，故不同意马先生的诉讼请求。
法官说法
法院经审理认为，双方签订的房屋买卖合同真实有效，由于合同中并未约定任何关于涉案房屋为学区房的内容，因此马先生所主张的差价损失无法支持。但是某中介公司作为居间方，没有尽到谨慎审查的责任，也存在一定的过错，故判决某中介公司退还了居间费用。实践中，许多人为了孩子上学而购买学区房，但合同中却没有明确约定房屋带有学位，或者虽有约定学位但无相应违约责任而引发纠纷。因此，以购买“学区房”为主要目的买房人，一定要提前向所在学校及教育部门核实好相关入学政策及购买房屋入学指标的使用情况，其次要将购买学区房这一特殊目的写入合同，并约定如因卖房人违约致使买房人购买“学区房”的合同目的不能实现，买房人有权要求解除合同，并且要求赔偿房屋差价损失等。
案例六：慎选央产房
案情介绍
2015年4月5日，卖房人李先生与买房人小何就坐落于西城区白广路的一处房屋签订了房屋买卖合同，约定购房款490万，过户时间为合同签订之日起120日内，即2015年8月3日。但是因为小何购房指标的限制，小何需要先卖掉名下一套房屋才可以再行购房。结果小何于6月30日卖了一套房屋取得购房资格，并于7月1日才开始实际履行合同。后在房源核验中，因涉案房屋是未办理上市手续的央产房而被退回。后李先生于7月17日完成了央产房上市手续，小何随后又申请贷款，8月7日批贷，8月11日完成过户，晚于约定期限8天，李先生认为逾期过户的责任在小何，诉至我院要求小何支付逾期过户违约金一万元。小何则认为逾期过户责任在李先生，隐瞒央产房的事实才导致贷款办理的时间拖延。
法官说法
关于逾期过户的违约责任问题，我院认为，小何在取得购房资格后实际用时一个多月即完成了涉案房屋过户，合同约定的自合同签订之日起120日内完成过户，已综合考虑了小何购房时暂无在京购房资格、需贷款购房等客观情况，小何出售自己名下房屋的时间较晚，应对逾期过户承担相应的违约责任。但是李先生应当知道涉案房屋为央产房，亦应当在房屋出售前完善上市手续，李先生于7月才办理央产房上市交易手续，对涉案房屋过户期限亦有影响，应承担相应责任，方式为抵销部分小何应支付的违约金。最终，我院判令小何偿付李先生逾期办理房屋产权转移登记的违约金八千元。
从买方角度来看，在签订合同前要事先了解该房屋的来源、性质及是否满足上市交易的条件；从卖方角度来看，亦应当在房屋出售前完善相关上市手续，从而保证双方签订的合同能够顺利履行。
案例七：警惕代理房
案情介绍
2010年3月23日，旅居国外的周女士委托孙先生代为出售其位于西城区西便门东里的一处房屋，委托范围为卖房手续的前期事宜，周女士本人4月9日到京，将持所有原件材料亲自办理房屋买卖正式手续，过户及房款事宜由本人亲自办理。3月27日，赵先生在某地产经纪公司的居间服务下，与孙先生就涉案房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定房屋总价款为185万元。合同签订当日，赵先生向孙先生支付了10万元定金。4月9日，周女士回国后认为孙先生无权代理房屋的正式签约及收取定金事宜，并且房屋成交价格明显过低，因此未作出追认表示，拒绝履行合同。赵先生遂起诉至我院要求确认就涉案房屋签订的房屋买卖合同无效；孙先生双倍返还其定金；某地产经纪公司退还中介费；周女士、孙先生及某地产经纪公司共同赔偿其房屋差价损失。
法官说法
关于代理权限及过错责任，我院认为周女士明确表明其于4月9日回国，并持所有原件材料亲自办理房屋买卖正式手续，由此可知，孙先生并未取得代理周女士签订正式房屋买卖合同的授权，且周女士回国后并未做出追认，因此孙先生与赵先生的签约行为应属于越权代理，周女士并无过错，房屋买卖合同对周女士不发生效力；某地产经纪公司作为专业机构，在未充分审查委托书权限的情况下，即指导赵先生与孙先生签订房屋买卖合同，并最终导致合同因孙先生无权代理而被确认无效，负有重大过错；而赵先生对授权委托书未充分审查，也负有一定的责任。最终判决赵先生与孙先生签订的房屋买卖合同无效，孙先生返还赵先生定金，某地产经纪公司退还赵先生中介费，孙先生和某地产经纪公司赔偿赵先生部分房屋差价损失。
实践中，由于房屋产权人行动不便、身处国外、工作繁忙等原因，经常出现委托代理人代签房屋买卖合同的现象。但是行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。遇到此种情形，购房人一定要提高警惕，要求代理人提供委托书，并在合同中明确约定因无权代理导致合同无效时，代理人所要承担的违约责任，同时尽量要求代理人出示房产证原件及业主身份证明等，防范代理人无权代理，或者业主因房价上涨而以不知情为由主张合同无效。
案例八：慎选在租房
案情介绍
2013年5月19日，李先生与梅先生签订房屋租赁合同，约定李先生将其所有的位于西城区椿树园的一处房屋租给梅先生，租期自合同签订之日起至2014年5月19日，租赁到期后，双方又将租赁合同续签至2015年5月19日。2014年12月6日，李先生在北京某房地产经纪有限公司的居间服务下，将涉案房屋出售给杨先生，房屋总价款为300万元。同日，李先生、杨先生、中介公司签订《补充协议》，约定关于租房事宜，李先生收到全部房款后退还杨先生1万元租金，杨先生保证租户住到2015年6月1日。现梅先生以李先生出售诉争房屋侵犯了其承租人优先购买权为由诉至本院，要求李先生赔偿损失10万元。庭审中，李先生称梅先生知道卖房事宜，因为卖房期间都是梅先生带着中介看房，梅先生起诉的真正原因仅仅是要求免费多住一段时间。
法官说法
梅先生作为房屋承租人，在李先生出售房屋时，确实享有以同等条件下优先购买的权利。我院经审理认为，结合北京某房地产经纪有限公司带人看房的证人证言，以及李先生与梅先生在看房当日及涉案房屋买卖合同签订之日的通话记录，认为梅先生对涉案房屋出售事宜应当是知情的，而且梅先生并未提供证据证明其提出过购买涉案房屋，在此情况下，李先生将涉案房屋出售给他人的行为并未侵害梅先生的优先购买权，最终判决驳回了梅先生的诉讼请求。
需要提醒的是，实践中不少二手房在出售时是处于出租状态的，虽然本案经审理认为涉案房屋的出售行为并未侵害承租人的优先购买权，但是为了避免以后交房发生纠纷，买房人在购房时还是要认真核查租赁合同期限、主体等信息，要求租户出具放弃优先购买权的声明书等材料。
案例九：了解拍卖房
案情介绍
2008年辽宁某证券公司被中国人民银行行政关闭，资产抵偿给银行，其中包括沈阳市某地的一处房屋。后人民银行委托A公司进行资产打包拍卖（A公司是北京市西城区的一家企业），B公司通过拍卖购得了这些房产。2014年，B公司将其中一处房产转让给岳先生，岳先生按照合同约定支付了全部购房款，但是在过户时出现问题，由于原房屋产权人辽宁某证券公司已经注销，B公司又不是房屋的产权人，当地房管部门无法为岳先生办理过户，无奈之下岳先生将A、B两公司诉至我院请求配合完成过户手续。
法官说法
本案中的焦点问题是岳先生购得了拍卖房屋，但是无法办理过户。涉案房屋的原产权人辽宁某证券公司已经被行政关闭，法人相应被注销，不再具备民事主体资格，无法配合完成过户手续。B公司拍卖购得该房产，但尚未过户，因此对涉案房屋的处置权利仍属于A公司。这样一来，岳先生要求A、B两公司配合过户，就不得不通过诉讼途径来解决。最终我院经审理后判决A公司协助将涉案房屋过户到B公司名下，待上述义务履行完毕后七日内，B公司协助将涉案房屋过户至岳先生名下。
拍卖房往往涉及债务问题，房屋可能被多次抵押，购买这类房屋有可能面临债权人的追讨。此外，还要关注房屋的产权问题，有无实际居住人及户口有无迁出，还要查看房屋是否存在未缴清的水电费、物业费用等情况，这些都需要竞买人负担。总之，拍卖房情况复杂，无论是竞拍还是间接购买，都需要在了解清楚后谨慎对待。
案例十：应对涨价房
案情介绍
2015年5月9日，程女士与沈先生签订房屋买卖合同，约定程女士将其名下一套位于西城区菜市口大街的房屋卖给沈先生，房款总价为700万，其中定金30万，首付款312万，贷款250万，剩余108万余款于7月14日过户当天以资金监管方式支付。合同履行过程中，沈先生支付了定金和首付款，但贷款未能如期获批，双方也并未于7月14日办理房屋过户。7月24日，程女士向沈先生发出解除合同通知，沈先生认为程女士是因房价大涨不想卖了，故诉至我院要求程女士继续履行合同、协助办理涉案房屋过户并支付违约金，同时明确表示愿意一次性支付剩余房款358万。诉讼中，程女士提出反诉，认为沈先生未在7月14日支付资金监管款项构成违约，要求确认双方已于7月24日解除合同，沈先生配合撤销网签，定金30万元不予退还。
法官说法
法院经审理认为，沈先生未能如期获得批贷系不可归责于双方当事人的客观原因所致。因双方一直未签订资金监管协议，也并未在7月14日实际办理过户手续，故沈先生未支付资金监管款项并非单方违约，涉案房屋的买卖合同应当继续履行。但过户义务为双方义务，双方未能如约办理过户，也并非程女士的单方违约，因此对沈先生要求程女士支付违约金的诉讼请求不予支持。最终我院判令沈先生向程女士支付剩余房款358万，程女士配合沈先生办理涉案房屋的过户登记手续，驳回沈先生的其他诉讼请求和程女士的全部诉讼请求。
虽然本案中合同未履行并非买方单方违约所致，但实践中因房价上涨而违约的情况时有发生，表现为以各种原因要求解除合同或者违约加价，此时买房人可以拿起法律的武器保护自己的合法权益，通常有两个选择，一是要求继续履行合同，二是解除合同并赔偿损失。但无论何种诉求，首先要确定买卖双方已签订购房合同，其次要自身严格履约并及时固定卖方违约的证据。
二手房买卖风险防范三点提示
二手房买卖中的法律问题很多，以上述十个案例为例，不同的房产类型、交易方式，都可能产生很多个案化的法律风险。但是通过观察我们也不难发现，不同类型的“风险房”，也适用一些共同的风险防范措施。
准确掌握房产信息
在房屋购买前，除了查看房屋的基本信息，更要认真审查房屋的法律信息，一般而言基本的审查可以分三步：第一步，看房产证。看房产证是不是原件，所载产权人与出售人身份证是不是一致，是否存在抵押登记，房屋产权性质，是否为售房人单独所有。第二步，看户口本。看售房人的户口本，主要看婚姻状况，户籍所在地是否为房屋所在地，最好再问问卖方迁出户口后是否有落户地址。第三步，看房子。看房子里的实际居住情况，是卖房人自住还是出租中，如果出租中还需要看租赁合同。去物业、供暖等部门询问是否有欠费情况等等。除了以上三步，如果需要进一步审查的话，可以要求售房人配合到房管部门、派出所户籍部门查询房屋情况、户籍情况等。
妥善签订购房合同
签订购房合同可以自行签订，也可以通过中介公司签订。通过中介公司签订的，中介公司一般在提供北京市存量房屋买卖合同格式范本的同时，还会提供一份补充协议，补充协议记载双方除房屋买卖合同之外约定的事项。两份协议都具有法律效力，但补充协议不能与房屋买卖合同相冲突。这两份文件都要认真审查三个方面：一是交易流程。交易流程要简明扼要，没有歧义。尤其房屋情况复杂，涉及付款、贷款、过户、腾房等情况，要约定明确，安排合理。二是时间节点。视实际情况对交易过程中的时间进行合理规划，对时间节点要约定在合同上，避免推诿扯皮，分不清责任。比如每次的交款时间、办理上市、办理贷款、过户、腾房时间等等。三是违约责任。没有违约责任就没有履行保障。要尽量约定每种履约行为的违约责任。比如逾期迁户的违约责任、逾期付款、逾期腾房的违约责任等等。防止责任不清，发生纠纷无法维护自身合法权益。
注意证据固定留存
房屋买卖因涉及到诸多环节，耗时少则数月多则数年，在交易的各个环节，购房者都应当注意保留相关文件及证据，比如对房款的转账记录短信记录等。在卖方不履行合同或者口头表示无法按照约定期限履行合同时，要保留沟通证据，必要时可以诉至法院。对双方在实际履行过程中达成的新的约定，要及时作为补充协议附在买卖合同之后，将口头合意落到纸面上，以防在产生纠纷后无法查实。
当今社会，房屋买卖是关系到每个家庭切身利益举足轻重的大事，更是关系到社会经济秩序的重大民生问题，希望通过我们这次的通报，各位媒体朋友能够向广大公众传递相关法律知识，促进社会公众相关风险防范意识的提升，共同推进房屋买卖行业良好秩序的形成！
答记者问
北京晚报：购买抵押房需要注意哪些事项？
韩楠：不是说抵押房屋不能购买。事实上，二手房交易中，大多数房屋上都有未还清的银行贷款，也就必然存在抵押。如果排除此类房屋，购房人可选择的房源就太少了。我们所讲的慎选抵押房屋，是说在房屋买卖过程中，应当对所购房屋的抵押情况有清醒的认识，意识到抵押房屋交易过程中的特殊性。按物权法的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。如果购房人在房屋过户之前不解除之上的抵押，是无法完成过户手续的。购房者应当仔细查验所要购买房屋的产权登记情况。法律规定，在房屋上设立抵押的，抵押权自抵押登记时设立。所以，有效的抵押权必然在管理部门有登记。必要时，购房人可以要求卖房人通过房屋核验提供相关材料。另外，有房屋中介公司提供居间服务的情况下，也可要求中介公司提供相关服务。一般来说，房屋买卖合同签订及履行耗时较长，其间可能出现的问题较多，买卖双方应当小心防范因房屋存在抵押给交易造成的障碍。
正义网：房屋产权证上如果写明是单独所有，购房人还需要查证是否为夫妻共有吗？
郭云燕：就目前北京地区的司法实践来讲，购房人还是有必要尽到合理注意义务，了解所购房屋的产权状况。就现有的登记制度来看，并未强制要求将夫妻共有房产登记在双方名下。也就是说，大量的夫妻共同所有的房产可能只登记在夫妻一方名下。因此，写明单独所有的房屋实际上可能是夫妻共同所有。共同所有房屋，仅共有人之一同意出售，即使合同的效力不受影响，也不能保证房屋的顺利过户。而且，如果购房人明知房屋为夫妻共同所有，但与卖房人恶意串通，会导致买卖合同无效的法律后果。为了保障购房人的权益，在购买这类房屋时，有必要让夫妻另一方出示知情同意书，或者直接作为卖方，在买卖合同上签字。
民主与法制时报：实践中，大量存在先卖房、再买房的交易形式，这种情况应注意哪些问题呢？
田晓昕：一线城市房地产市场价格波动剧烈，受房地产调控政策影响也大。先卖房、再买房是大多数人改善居住条件或者解决子女上学等问题的必然选择。在采取此种方式购房时要注意几点：1、了解自身房屋情况，避免自己的房屋不符合上市条件而不能出售，无法取得下一个合同的购房款而造成迟延支付。2、了解房地产调控政策，避免已经出售房屋却因不符合调控政策而无法购入目标房屋。3、合理约定合同履行期限，给自己留出充足的时间，避免造成违约。4、衡量自身的经济能力，避免房价上涨或下跌造成无法支付购房款。
未来网：实践中有很多公证委托售房的，如何避免买到抵债房？买卖抵债房的合同一律会被撤销吗？
韩楠：所谓的出售抵债房，实际上是指民间借贷关系的贷款人（出借人）以委托售房形式变相处理借款人房屋的情况。购房人如果购买此类房屋时知道代理人实际没有代理权或滥用代理权，或者与代理人恶意串通的，买卖合同可能被认定为无效。而且，如果借款人即房屋所有权人认为合同约定的房屋转让价格明显过低，显失公平的，可以依据合同法的规定行使撤销权。转让的价格是否明显过低的标准一般参照当时交易地的市场交易价来判断。如果合同约定的房价不到市场交易价的百分之七十，一般可以视为价格明显过低。当然，法院也需综合审查授权委托书内容、买卖合同订立和履行情况等因素予以认定。总之，如果购房人发现房屋明显低于市场价格，不能只顾贪图便宜，一定要仔细审查代理权限。必要时，可以要求与房主当面确认。
法治进行时：购买已经出租的房屋要注意哪些事项？
郭云燕：一方面，承租人在同等条件下享有优先购买权，出卖人应当如实告知，以保证承租人的合法权益。另一方面，租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力，即我们常说的“买卖不破租赁”。如果购房人购买的房屋已经被出租，可能面临无法入住的尴尬局面。为了避免这种情况，购房人需要在买卖合同中明确约定，要求出卖人保证房屋不存在出租的情况；也有必要实地查看房屋现状，如果确实存在出租，需要了解清楚出租期限等情况。
法律与生活：“新京八条”出台后，贵院是否受理过因限购产生的房屋纠纷，如何处理？
田晓昕：住房限购政策新政的出台一方面对遏制投资投机性购房、促进房地产市场平稳健康发展起到重要作用，另一方面对房屋买卖当事人的利益也会产生重大影响。目前我院还未受理过涉及此次住房限购政策的房屋买卖合同纠纷。但就该类案件审理中的法律适用问题，可以作出如下提示：第一，住房限购政策在司法中属于“不可抗力”，而是一种“不可归责于当事人双方的事由”，买房人被新政限购后，除合同另有约定外，可以主张解除合同并返还定金、购房款，但是合同约定的过户时间在新政出台前，因一方迟延履行义务导致合同无法履行的，守约方除要求解除合同外，还可以要求另一方承担赔偿损失等违约责任。
☟上下滑动更多热门推荐点击进入☟
转发告诉身边的朋友！
如果觉得本文对你有帮助，
请点支持！
团队介绍
刘律师团队由执业律师和医学专家组成，共同协作为当事人提供一站式便捷创新服务。
团队宗旨是帮助交通事故伤者快速获得医疗救治费用，提前获得事故赔偿，为事故当事人撑起关爱的大伞，解决交通事故涉人伤赔偿中诉讼相关费用垫付、定责异议、伤残鉴定、法律诉讼等事宜。
本团队承接交通事故、婚姻家庭、债权债务等各类刑事、民事、行政案件。 法律咨询：18350078624 （微信同号）
本文内容来自互联网，我们对文中观点保持中立，版权归作者所有，如有侵犯您的权益，请联系删除。
如果这篇文章对你有所帮助就发朋友圈分享给你的朋友再点个『在看』吧