突发！又一千亿房企被申请清盘

近日，千亿房企祥生控股集团公布公告称，因公司未能偿还5000万美元债务，被申万宏源策略投资(香港)有限公司提起清盘呈请。

此次对祥生控股申请清盘的申万宏观策略投资（香港）的控股股东为申万宏源(国际)集团有限公司。若最终呈请成功，清盘开始日期后，祥生控股就直接拥有的财产作出的任何产权处置、任何股份转让或公司股东地位的任何变更将属于无效，大法院授出认可令则作别论。

因此，祥生控股表示将极力反对呈请。此外，应祥生控股集团要求，公司股份已于9月23日上午九时十六分起停止于联交所买卖。9月26日，祥生控股集团正式恢复买卖，股价复牌低开6.67%，公司最新市值11亿港元。　祥生激进扩张的代价祥生销售额从百亿元到千亿元只用了三年，行业高周转的“鼻祖”碧桂园用了六年，恒大万科用了五年，连因高杠杆而暴雷的泰禾也用了四年。在上市方面，祥生同样迅速。其于2019年建立上海运营中心，连境外上市的VIE结构也是2019年底才开始搭建，2020年，祥生就成功登陆港交所。从递表到成功上市，祥生只用了168天。快速扩张最明显的后遗症就是高企的负债，尤其2017年，祥生净负债率一度高达1380%。尽管祥生这几年一直在降负债，但其负债水平仍处高位，2018—2020年，其净负债率分别为740%、360%、136%。而如果考虑上信托和其他非标融资以及合作开发的债务，祥生的真实债务水平更是堪忧。
据了解，2022年前8个月，祥生控股集团归属集团合约销售总额约为195.8亿元，同比下降67.8%；合约建筑面积约为143.46万平方米，同比下滑68.5%。据克而瑞数据，前8个月祥生控股集团以228.1亿操盘金额位居房企第46名；以181.6万平方米操盘面积排第37位，属于中型房企。
克而瑞数据 值得注意的是，销售下滑主要与祥生控股集团土地储备分布在长三角地区的低线城市有关。截至2022年中，祥生控股集团合计拥有权益土地储备约1690万平方米，大多数土储位于长三角三四线，甚至五线城市，一二线城市的土地储备占比仅3成左右。从业绩上看，由于对三四线项目打折销售，2021年和2022年上半年祥生控股集团均出现亏损，分别实现归母净利润-2.15亿和-6.62亿元，销售毛利率也大幅下滑。2022年上半年，祥生控股集团毛利率和净利率分别为10.64%和-7.35%，远低于上市房企平均水平。
归母净利润因受宏观经济、行业市场环境及金融环境、疫情等多种不利因素影响，祥生地产流动性出现问题，年初已爆发债务危机。
今年3月，祥生控股集团2亿美元债的1200万美元利息未能按期支付，发生违约事件。
随后，惠誉和穆迪将祥生控股集团主体和相关债项信用等级下调，并将其所有评级展望由下调观察调整为“负面”。
值得注意的是，除了美元债的偿债压力，祥生控股集团的民间借贷也有不少，公司面临巨大偿债压力。据悉，在债务结构方面，祥生控股集团信托和其他融资约占债务的50%，而银行贷款和资本市场债务则分别占38%和11%。
自去年下半年以来，祥生控股集团信用资质逐步恶化，再融资风险加大，其股价甚至一日腰斩，这家千亿浙系房企深陷危机。
债务违约
1100亿负债压顶

截至2022年中，祥生控股集团总资产为1318.54亿元，总负债1176亿元，净资产142.54亿元，资产负债率89.19%。

资产负债率水平在“三道红线”方面，截至2021年底，祥生控股集团剔除预售账款后的资产负债率77.5%，净负债率153%，现金短债比0.5，踩中三道红线归为“红档”。

此外，截至6月末，祥生控股的净资产负债比率由2021年底的153%增至168%；有息负债为290.08亿元，较2021年年末下降约15.6%；现金及银行结余约为50.67亿元，较2021年末下降约40%。公司银行及其他借款总额、优先票据及公司债券为290.09亿元，其中161.72亿元将在未来12个月内到期偿还，而公司的现金及现金等价物为14.72亿元。由此来看，祥生控股目前手中的现金不足以覆盖未来一年内到期的债务。2022年上半年，祥生控股未偿还2022年1月、3月和6月到期的若干优先票据本金约2.194亿美元（相当于14.72亿元人民币）及利息2250万美元（相当于1.51亿元人民币）。因此，公司优先票据及计息银行及其他借款合计68.61亿元已违约或交叉违约，并需要按要求支付。

据统计，目前祥生控股集团共存续3只美元债，存续规模4.21亿美元，均将于一年内到期。存续美元债

为缓解流动性压力，祥生控股上半年先后出售浙江向日葵健康产业、杭州滨拓企业管理、海紫元银通置、湖州交投祥生房地产等公司股权，涉及代价总计11.89亿元。另于7月12日，该公司全资附属宣布出售绍兴祥生弘兴予雅居乐，代价3.39亿元，据此录得亏损1.32亿元。祥生控股集团表示，公司已采取了多项计划及措施改善该集团的流动资金及财务状况。一直积极与多家金融机构就银行贷款及其他借款的续期、延期及置换进行协商；将继续积极与银行沟通，为合资格的项目开发及时争取相关项目开发贷款；将继续寻求其他替代融资及借款，为履行其现有财务责任以及未来运营及资本支出提供资金；已制定以加快销售物业为主的业务策略计划；已采取措施，加快收回未付的销售所得款项并有效控制成本及开支；将继续寻找合适的机会，出售其于若干项目开发公司的股权，以产生额外的现金流入。多家房企被债务人申请清盘根据香港破产管理署的说法，当债权人欠债至少 10000 美元时，可以在香港法院对一家公司提出清盘申请。如果法院发出清盘令并任命临时清算人，后者可以接管公司，处置其可变现资产并将任何剩余资金分配给债权已被承认的债权人。自去年下半年以来，包括花样年、大发地产、福晟国际、佳源国际、中国恒大、天誉置业、新力控股、融创中国、祥生控股等房企，以及诸如泰禾人寿控股股东永兴达企业（香港）有限公司等，均陆续收到过清盘呈请，而且这些企业基本提出反对意见。其中，中国恒大于今年6月27日接获Top Shine Global Limited of Intershore Consult Limited向香港高等法院提出的清盘呈请，此后清盘聆讯三度延期，最新计划延至11月28日9月8日，融创中国收到呈请人陈淮军的清盘呈请。涉及本金2200万美元及应计利息。融创中国表示，呈请的提出不代表呈请人能成功对融创中国进行清盘。同时，融创中国将尽力与呈请人保持主动、良好的沟通，并在对其他债权人公平的原则下，与呈请人友善协商，妥善处理问题（包括将努力促使呈请尽快被撤销或驳回）。此外，融创中国预计将在今年内公布其债务重组计方案，公司将继续努力维持经营稳定，以实现债权人尽快以最大幅度回收债权。9月8日，浙系房企佳源国际控股公告称，接到一份向香港特别行政区高等法院原讼法庭就本公司提出的清盘呈请。涉及1450万美元债务及其应计利息问题。目前包括旭辉、碧桂园、龙湖、新城、美的置业等民企都先后发行“中债增”担保的债券，另外包括卓越商管等企业被传列入第二批此类债券发行名单，监管部门对房企纾困的力度在逐渐加大。

来源：祥生控股公告、澎湃新闻、小债看市、地产资管界

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