中国恒大被指“从未盈利”？

12月4日早间，中国恒大（03333.HK）发布澄清公告，称中国恒大集团注意到一家机构于2023年12月1日发表了一份关于公司从未盈利过的报告。公司谨此澄清该报告并无实际依据。公司会稍后对该报告的内容作进一步澄清。

12月1日，沽空机构GMT Research发布了一篇针对中国恒大的最新报告表示，中国恒大推迟公布的2021年年报，清楚反映公司明显夸大收入及盈利，并很可能持续多年都是如此。认为与其说恒大是流动性收紧或疫情引发的房地产市场低迷的受害者，不如说它的本质问题更为严重，因为恒大可能从来没有盈利过。

报告指出，恒大多年来虚报收入和盈利。此前，恒大与其他房企确认收入都是当客户“获得已建成物业的实际占有权或法定所有权”时。但2021年，恒大对物业销售收入的确认方式进行重大调整，改变以往的描述，在“客户接受物业或根据销售合同被视为物业已经获得客户接受”时确认收入，并无提及物业是“已交付”或“已完工”，只需被视为接受即可。

在此基础上，恒大增加一项确认收入的额外条件，需“取得工程竣工证明或将房地产存货交付业主使用”，而竣工证是交付房产的必要条件。GMT Research认为，提出这一额外要求的原因是恒大的“流动性困难”，这表明恒大可能没有足够的资金来完成已计入收入和利润的物业。报告认为，在2021年之前，恒大似乎在一些情况下，在物业交付甚至完工前，已经将收入全额入账。

报告认为，会计政策的这一变化本应追溯适用，重报以前各期的财务情况，以了解随着时间的推移产生的影响。但恒大表示，因大量员工离职而无法处理，只从2021年开始调整。收入确认的相关变化对财务报表产生重大影响，导致之前已入账的6640亿元人民币营收及1020亿元人民币净利润的逆转，这些金额相当于恒大自2004年以来全部收入的27%、累计净利润的38%。

根据市场公开信息，GMT Research是一家香港本土的研究机构。在该机构的官网上，GMT Research介绍自己为一家专注于亚洲的会计研究公司，受香港证券及期货事务监察委员会（香港证监会）监管，用专门的方法检测金融异常或者类似会计欺诈的行为。此前，GMT Research多次发布做空报告，更频频向港股上市公司“开炮”，但后续相关公司强烈否认，也被中金、瑞信、德意志银行等多家机构质疑。

12月4日早盘，港股中国恒大低开逾4%，随后震荡走高，一度拉升涨超19%，截至中午收盘，上涨13.45％，报0.27港元/股。

12月4日，中国恒大发布公告称，清盘呈请聆讯再次延后至明年1月29日。

2022年6月，清盘呈请人Intershore Consult (Samoa) Limited旗下的佳盛环球（Top Shine Global Limited）以债权人的身份向香港高等法院提出对中国恒大的清盘呈请。

图源：中国恒大公告

从2022年6月至今，中国恒大清盘呈请聆讯已经是第七次延期。

企查查显示，11月30日，恒大地产集团有限公司发生工商变更，赵长龙卸任董事长，由梁伟康接任。目前，赵长龙仍为该公司法定代表人、总经理。恒大地产集团有限公司成立于1996年6月，注册资本约39.4亿人民币，经营范围含房地产开发经营、房地产咨询服务、园林绿化工程服务、企业管理咨询服务等，由广州市凯隆置业有限公司、深圳市人才安居集团有限公司等共同持股。风险信息显示，该公司存在近500条被执行人信息，累计被执行超510亿元，此外还存在数百个限制消费令、终本案件及失信被执行人（老赖）信息。

公开资料显示，赵长龙1998年入职恒大地产集团，历任开发中心总经理、总裁助理、副总裁、区域公司负责人。2002年至2017年期间一直担任恒大地产董事长及法定代表人，之后许家印开始担任恒大地产董事长，赵长龙调任恒大物业。2021年8月，赵长龙再次调任恒大地产集团任董事长。

对于恒大的债务处理情况，也是市场一直关注的焦点。

11月30日，恒大地产集团有限公司发布公告，截至目前恒大地产集团有限公司存在被提起诉讼或仲裁、未能清偿到期债务、被列为失信被执行人等情形。截至2023年10月末，标的金额3000万元以上未决诉讼案件数量共计2002件，标的金额总额累计约4707.55亿元。截至2023年10月末，涉及未能清偿的到期债务累计约3013.63亿元。此外，截至2023年10月末，发行人逾期商票累计约2059.33亿元。有市场消息指出，中国恒大仍寻求债权人在限期前对债务重组的支持来避免清盘。

积极去化是房企降低债务风险的重要举措。近日，多家机构公布了今年前11个月房企销售业绩榜单。根据中指研究院发布的《2023年1—11月中国房地产企业销售业绩排行榜》来看，TOP100房企前11月销售总额为57379亿元，同比下降14.7%，降幅相比上月扩大1.6个百分点。其中，销售额超千亿元房企16家，较去年同期减少3家；超百亿元房企108家，较去年同期减少10家。中指研究院分析师郑俊彤表示，目前仅部分核心城市市场保持一定活跃度，多数城市市场仍面临着调整的压力。从全国来看，市场恢复仍需要时间，修复过程较为缓慢，预计2023年全国商品房销售面积降至12亿平方米左右。展望2024年，中性假设下，2024年全国商品房销售面积下降5%左右。

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