深圳便宜的拍卖房能买吗？这有最全科普

 pāi mài fáng

  拍  卖  房 

每篇一词

释义：房地产拍卖是指拍卖公司受银行、司法机关等单位或社会个人的委托，向社会公告房地产出售信息，通过竞拍人竞拍的方式使房地产所有权发生转移。一般拍卖房价格都要比同小区普通房源要便宜。

缘由：最近深圳竞拍房产更方便了，直接在网上就可进行交易。2016年12月9日，深圳首批房产司法拍卖通过深圳市房地产拍卖及挂牌网上交易系统网上进行交易，竞拍者将无需到现场进行举牌交易。那么价格诱人的拍卖房究竟能不能买？

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往期回顾

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Part Ⅰ

三种来源

房地产拍卖中的房地产来源主要有：

①因仲裁、司法行为需要变卖的财产

②因信贷纠纷需要

③因社会个人委托

通过买卖方式成交的房屋所有权证明票据是购房发票，通过拍卖方式成交的房屋所有权证明票据是拍卖成交确认书。

Part Ⅱ

常见问题科普

①与普通房产相比，拍卖房有什么不同？

房地产拍卖具有以下几个特征：

①一般比普通房源价格要低，拍卖实行“价高者得”的原则；

②法律性、政策性强；

③拍卖交易过程繁琐

②拍卖房受限购政策影响吗？

答案是肯定的。

依据广东省高院2013年12月27日《关于在审判执行、办理公证工作中落实住房限购政策的意见》的规定，竞买人须具备深圳市的购房资格，不然竞买成功后，没有办法正常的办理过户手续。

③拍卖房有哪些费用？

拍卖房的费用主要有2%的拍卖佣金、3%的个税、契税和增值税以及总价2%到3%的融资成本。根据拍卖公告，可能还要承担原房主逾期滞交的物业费以及所欠的水电费等。

需要注意的是，这些税费是按照拍卖实际成交价缴纳的，不是按照不动产登记中心的核定评估价缴纳。

④拍卖房能办理银行按揭贷款吗？

拍卖房基本要求是一次性付款，没有在要求的期限内一次性支付，则缴纳的保证金就要被扣减拍卖的费用，下次拍卖成交价与本次成交价的价差等费用。

有网友反映，中行、工行、建行可以办理拍卖房按揭贷款。现在也有操作办理按揭贷款的代理公司，需要注意的是，这样的模式随时可能被监管层叫停。

⑤拍卖的房产如何定价？流拍后会如何处理？

通常情况下，第一次评估价和市场价差不多，此时拍卖基本会流拍。再次拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的幅度不得超过前次保留价的20%。

依据最高人民法院司法解释规定，不动产、其他财产权利可以拍卖三次，第三次拍卖依然流拍的情况下，还应当在60天内再进行一次变卖，变卖由法院实施。

⑥拍卖房的交易流程是怎样的？

图片来源：新浪房产

Part Ⅲ

六大风险

①如果有长期租约，则存在拿不到使用权的风险

拍卖的房产上存在有长期的租赁合同，依据民法买卖不破租赁的原则，竞买人取得房屋所有权后，不能对抗租客的租赁权。

对租赁合同真实、合同签订于案涉房屋抵押、查封前且租客在抵押、查封前已依据合同合法占有案涉房屋的，租客的租赁权应得到法律的保护，此时竞买人只有所有权，拿不到使用权。

②房产的所有权归属有争议而产生纠纷

最大的杀手主要发生在夫妻双方通过法院程序调解离婚，法院在调解书中确认房产归不是登记权利人的一方所有的情况，在法律上依据《物权法司法解释一》第七条的规定，房产实际上已经变更了权利人，房产证已经不能准确地对外体现房产的真实权利人，竞买人购买这样的房产，生效的离婚调解书上确定的所有权人主张权利，竞买人注定是竹篮打水一场空。

③原业主已和其他买家交易过

拍卖房里面实际居住的如果是已经和原业主签订买卖合同并支付一定的购房款，还和原业主已经办理正常交房手续的买家。也会出现，竞买人只能取得所有权不能取得占有使用权的情况。

④房屋存在违法建筑，相关责任由购买者承担

由于法院拍卖的房屋，拍卖公司在拍卖时强调现房现状拍卖，而对于现状，仅能依据竞买人现场短暂地观察，可能出现未发现的房屋面积或质量存在隐蔽的瑕疵。

通过拍卖得来的房屋后，发现房屋存在加建偷面积或质量瑕疵问题，由于房屋原所有人和拍卖公司已经履行了瑕疵告知义务，此时竞买人只能自己承担这个不利的法律后果。

⑤原业主给其他特定关系人设定的有居住权限

比如有老年人、病人或未成年人长期在涉案房产里面居住生活，这些人是原业主设定的实际居住权利，竞买人要想通过正常的渠道，收回房产的占有使用权，存在困难。

⑥不能正常解除抵押的情况

解除抵押登记手续受产权人和抵押权银行之间抵押合同条款的影响，具体看抵押合同约定能不能提前赎楼，如果银行不同意提前解除抵押权，就存在麻烦。

设定的抵押是为卖家自己以外的人设定的抵押担保，实际欠款人不同意提前还钱，另外一种就是卖家和其他人存在联合抵押行为，也存在抵押权无法注销的问题。

Part Ⅳ

常见案例

①买了拍卖房却被原女主人赶出，只因夫妻产权纠纷

2013年9月，深圳的黎生花费将近二千万从深圳市宝安区人民法院通过司法拍卖购入一幢楼房。深圳市土地房产交易中心出具了成交确认书及付款证明，宝安区人民法院还专门出具了《民事裁定书》，确认整幢房子归黎生，确认成交款已到法院账户。

然而黎生搬入新房后却被原女主人赶出房屋，并继续将房屋出租，收取本该属于黎生的房租已累计四百余万元，还扣押了黎搬进去的价值二十万元的办公用品。

原女主人声称夫妻双方感情不好，男主人有外遇还欠了很多债，法院认定是夫妻共同债务，法院拍卖其房子违法。

②拍卖房带15年租约，拿回房子得赔90万租金

今年1月份，张先生通过公开拍卖购得宝安区石岩大道佳华豪苑一号楼某房。然而3月份却发现这栋房产带有15年租约，月租5000元由承租方将租金交付出租方（原业主）。

张先生称自己不仅没收到根据租赁合同承租方按月应交付的租金，甚至连进入自己的房屋都很困难。承租方两名人士在房屋内居住，自称已经住了两年多了，其老板是房屋原业主的债主，老板签订租赁合同时“一次性付给了出租方90万元租金”，对于张先生收房意愿，两人表示要么等租赁合同到期，或者张先生要赔付其已付的租金。

宝安法院表示，司法房产竞买人不能破坏租约而就该事项申请强制执行。

Part Ⅴ

竞买注意事项

如果真的想买拍卖房，务必注意以下事项：

①尽可能详细了解竞拍房产情况

竞买人在拍卖房产前对房产的现实状况做详细全面地了解，前期的摸底工作要扎实。要多调查，多跑腿，尽量竞买自己熟悉的房子。

现在市场上有专门处理拍卖房的公司，他们有专业的队伍负责对房产做前期排查工作，做得很细致，负责了解业主对外负债的情况，和房产实际占有人和业主的法律关系，业主的婚姻状况等信息，然后收集汇总后，有专业律师把控风险，然后再决定是不是参与竞买。

②先识别“轮封”房

对于拍卖房源最好先去拍卖公司、档案中心或者国土局了解清楚，究竟有多少个法院查封，如果有多个法院查封同一套物业，行业内将其称之为“轮封”。

竞得“轮封”物业，即便银行如期放款，但是由于有多个债权人，一时间难以分配，未来产权过户风险大，时间长。

③注意其余增加的费用，做好衡量

即使看过评估报告，也要去调查更多的房屋详情。要关注标的物，要注意除购房成本后增加的相关费用，比如是否存在未到期的租约，是否存在物业管理费、水电煤气费、有线电视收视费等欠费情况。有些欠费情况拍卖公告可能会要求购房者自行处理。

有可能未知费用加上后，拍卖价还要高过市场价，尤其是拍卖现场一定要保持理性坚守心理价格。

④确保资金没有问题，否则放弃竞拍了保证金不退

对自身财务状况要有很好的了解，比如房产拍卖成交通常需要一次性付款，即使可以贷款也要将很多成本计算在内，如果贷款一旦无法获得或者贷款延期发放的情况下可能产生的其他问题。最少要在拍卖之前的7-10天去银行申请贷款，手续办完银行预审批通过后再去参与拍卖。

因为一旦交了保证金准备参与竞拍，那么当时没有进现场，或者竞得后不想购买了，先前交的保证金是不会退回的。

整合来源：周律说房市、南方都市报、深圳论坛

深圳本地宝、新浪房产、百度百科

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