临江距离不到70米，容积率低至0.5，这个纯别墅盘要成终极置业“收割机”？

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文/易居企业集团·克而瑞分析师  周文彬

“禁墅令”不断升级，别墅已是卖一套少一套的稀缺品，成为高端改善乃至终极置业聚集的主要产品。

在南宁，截至今年9月底，别墅存量仅剩20万方，若无新增供应，不到16个月便会销售一空。

南宁哪里还能买到姓“住”的别墅？想要买纯别墅盘有哪些选择？一线江景别墅还有多少可选？……

满足这些条件，恰好浮现了一个项目——丰泽紫微府。项目是南宁老牌别墅行家丰泽集团全新力作，拥有0.5容积率，临江仅60-70米一线江景等令人惊艳的“高配”指标。

你是否好奇：这是一个怎样的“神仙”项目？本篇，我们就对TA深度剖析一番。

01

区位有何优势？

一线江景+临近核心区域+路网通达性更高

南宁有哪些别墅聚集区？从别墅盘分布的区位来看，兴宁东和青秀东不得不提。这两大板块分布有不少别墅大盘，有着别墅客群看重的纯粹的居住环境和圈层，且拥有这一定的景观资源。

前者的景观资源在于山水田园，后者则是江景。分析师认为，南宁只有一条邕江，相比于山水田园，有限的江景资源更为稀缺。

青秀东一线江景实景 

尤其是在南宁投入220亿元进行邕江整治工程后，百里邕江秀美江景成为南宁亮眼的新名片，江景被重塑，告别了有江无景的状态，江景价值进一步提升。

单单基于这一点，有远见的购房者，或许会更倾向于青秀东。

丰泽紫微府鸟瞰效果图

除了景观优势，由于自身处于青秀区，临近五象新区，青秀东在交通通达性上也更胜一筹。  

以项目为起点，驾车沿仙葫大道向西北可去往金湖广场、埌东、凤岭、东盟商务区，基本可在15分钟内实现通达；转入那安快速路也可便捷去往其他区域，实现1小时内通达主城区；向西南经蒲庙大桥、八尺江大桥经五象大道可去往龙岗、五象核心区，车程预计也都在15分钟以内。

项目区位图

同时，向东南沿五合大道可去往南宁未来东拓的重点板块之一的五合；若规划中的仙合大桥未来修通，去往龙岗、灵龟山公园将更为便捷。

别墅客群有着较强的经济实力，家庭普遍拥有2辆以上的私家车，以驾车或乘坐出租车出行为主，对于房子周边的交通路网确实有较高要求。

临近核心区域，路网通达性高，完全契合别墅客群对于地段的要求。

02

江景有何“过人之处”？

直线距离约60-70米，与邕江接近“零距离”

拥有一线江景，临近核心区域，路网通达性高……看到这里，或许有人会质疑：这些亮点并不具备唯一性，青秀东其他别墅项目也是如此，丰泽紫微府凭啥与周边竞品竞争？项目有没有“过人之处”？

分析师认为，往更深层次剖析项目的区位，一线江景是“值钱”的亮点。

纵观当前的南宁市场，江景别墅颇为稀缺。据分析师市调，南宁市场目前在售/待售一线江景项目约有30个，其中别墅能拥有一线江景视野的项目仅有7个，数量占比不到1/4。

而在这本就稀缺的江景别墅中，丰泽紫微府的江景可以说是不可多得，且难以复制。

为何这么说？我们不妨做个对比。在市场上号称一线江景别墅的项目，与江的直线距离普遍在100-300米，隔着一条市政道路。

项目鸟瞰效果图，项目与邕江接近“零距离”

而丰泽紫微府规划的红线距离与邕江直线距离仅约60-70米。在南宁，这是分析师看到的第一个与邕江距离不到百米的项目。 

（CRIC制图，根据百度地图测距，仅供参考）

分析师曾去实地感受项目的江景。在项目地块和江面之间，仅隔着一条塑胶跑道，从项目步行5米左右即可来到邕江边感受江景，仿佛邕江近在咫尺。 

从项目步行至邕江边跑道，即可感受近在咫尺的一线江景

这恰好满足了江景别墅客群临水而居的生活需求。推窗即是开阔的江景，下楼便是江边，垂钓、漫步，亦或是慢跑、进行水上运动，生活惬意、丰富而又健康。

项目效果图

单凭这一点，丰泽紫微府便可以“秒杀”目前市面上几乎所有的江景别墅项目，在地段和景观上确实有底气。

03

规划有何亮点？

平均每户私享1.5亩空间，整体容积率低至0.5

除了接近“零距离”的一线江景，项目在规划指标方面还有不少卖点。

分析师认为，项目整体的打造可总结为以下几个关键词：纯粹、住宅别墅、低密、高配。

 项目效果图

第一，纯粹。

在“禁墅令”之下，近几年南宁已无容积率在1.0以下的纯别墅用地出让，部分被称为“低密”的地块，容积率普遍在1.0-2.5之间，往往打造别墅+多层/小高层的“高低配”项目，亦或是或者平墅、叠墅等类别墅项目。

相比之下，丰泽紫微府可谓独树一帜，规划设计对高端客群的生活和圈层进行归纳、总结，整个项目只规划别墅一种产品，拒绝在寸土寸金的滨江双湾之上做“大杂烩”。

纯别墅区圈层属性更纯粹，相同认知、爱好、格局的人聚集在一起，也有利于业主扩展自己的朋友圈。这不仅是居住舒适度的提升，也是生活圈层的提升。买一套别墅，可谓一举两得。

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第二，住宅别墅。

除了平墅、叠墅等，市场上还有不少商业性质的商墅。这同样是在“禁墅令”之下，作为“替代”别墅的类别墅产品。

另一方面，在商业市场持续低迷的情况下，预计不少开发商都会通过商墅产品解决销售困局，商墅项目预计未来会持续增多。

但商业性质的产品，在产权、居住成本方面是无法与住宅性质的别墅相媲美，价值同样“打了折扣”。

作为住宅性质的别墅项目，丰泽紫微府在这方面也是优势凸显。

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第三，低密。

一方面，受制于土地出让指标的限制；另一方面，开发商为了设计更多的瞰景户型，追求利润最大化，南宁市面上很多江景房都出现了容积率偏高的情况。即使是别墅，容积率普遍也在0.5以上。

相比之下，丰泽紫微府容积率低至0.5。分析师进行了详细对比，在南宁目前市场上近30个待售/在售别墅盘中，丰泽紫微府大概率是容积率最低的别墅盘。

换句话说，要就低密进行PK，丰泽紫微府可以说是完全不虚市面上的竞品。

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第四，高配。

除了容积率，我们再具体来看项目的其他指标。项目整体占地约135亩，包含独栋、联排和院墅，合计仅91户，相当于平均每一户能拥有约1.5亩占天占地的空间。

这样的设计指标，在当下的南宁高端住宅市场，可以说是数一数二的“高配”，许多号称高端的项目也没有能做到这样的高标准设计。

 项目效果图 

另外，项目已与全球知名的物业顾问公司达成了意向合作，力求在高配的硬性指标上匹配同样高配的软性服务，做到“内外兼修”。

整体来看，对于业主居住的私密性、圈层和奢居体验，丰泽紫微府可以说是做到了极致，在多项指标上都在目前的南宁市场处于领军地位。

04

风格&产品有何特别之处？

园林融入苏州园林元素，配以“大尺度”户型设计

丰泽紫微府的高配标准，还体现在风格和产品设计上。

纵观别墅在国内的发展，在风格上主要经历了三个阶段。从起源阶段的民居民宅再到成型时期的仿欧美风格，再到如今在市场上大热的中式风格，可谓是从1.0逐步发展到了3.0时代。

 项目营销中心实景图

紧跟市场流行步伐，项目同样打造中式风格。但相比于市面上普遍出现的纯中式风格强调的千篇一律的复古，项目的新中式风格融合了现代建筑的元素，让人摆脱对于中式风格的审美疲劳，让人眼前一亮。

项目效果图

以园林为例，项目以苏州园林为蓝图，结合富有本地特色的邕州八景，打造新中式园林盛景。

 项目效果图

产品方面，纵观目前南宁市面上的别墅，普遍都展现了高拓展性。在这方面，丰泽紫微府同样“下足血本”。

从具体的户型设计来看，可拓展面积多，追求大开间、大露台、套房设计、阳光双层地下室、前庭后院、独门独户等设计，强调尺度感，延伸空间尺度亦提高空间利用率。

整体来看，在风格和产品设计上，项目严格遵循豪宅的设计准绳，既有别墅1.0和2.0时代优秀传统的传承，也有推陈出新，打造出符合当下高净值阶层生活品味匹配的纯别墅住区，可谓别墅3.0进阶版的代表。

由此也不难看出，在项目操盘者——丰泽集团2020年7城14盘的布局中，丰泽紫微府确实是重中之重的“牌面”。

项目沙盘实景图

这同时也体现出丰泽集团作为2020上半年广西房企50强和本土房企20强（根据克而瑞发布的《2020年1-6月广西房企销售金额TOP50》）的品牌实力，以及南宁老牌别墅专家（南宁最早一批开发别墅的房企之一，也是率先进入青秀东开发别墅项目的房企，先后围绕邕江母亲河开发了丰泽·爱丽舍宫、丰泽·枫丹丽舍等经典别墅项目）在别墅项目打造上用心的造诣。

就分析师看来，丰泽紫微府给到客户的不仅是优质的产品，还有富有文化的生活以及用心的服务。这为看似冰冷的建筑赋予了更多有温度、有底蕴的内涵；同时也与丰泽集团致力于打造的“文化生活综合服务商”理念相契合。

从另一个方面看，丰泽集团确实在以实际行动和给市场呈现的产品展现打造的“文化生活综合服务商”的决心。深耕广西19年之久的丰泽集团，对于产品力有着自己的坚持，值得期待。

结语
丰泽紫微府，得名于北极五星中的帝星——紫微星。在古代，紫微星被认为是众星之主。以这样的寓意为项目命名，也体现出在青秀东别墅区最早一批造墅的别墅“专家”丰泽集团将其打造成为压轴大作的决心。

整体来看，项目与邕江接近“零距离”，景观资源的稀缺性已十分明显；同时，在规划设计也是南宁市场上数一数二的“高配”别墅盘，未来上市有望成为南宁别墅市场的重量级“种子选手”。

对于顶豪群体的终极改善置业而言，丰泽紫微府值得重点关注。

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【本文互动话题】

在南宁，你见过容积率最低的别墅项目是谁？

具体的容积率是多少？

是否见过0.5及以下的别墅项目吗？

文末写留言，告诉小克

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