一圈层豪宅化 刚需在成都主城区买房还有机会吗？

总序

最近几个月，房地产市场充斥着各种消息：碧桂园降价、某地降价盘被购房者砸售楼部等等不一而足。就成都市场来说，限价松绑、投资者离场、购房者房票谨慎、百分百摇中楼盘显著增多等消息也开始变得老生常谈。市场研究机构数据也显示，今年1-9月，成都住宅新增供应1777.55万㎡，成交面积1712.33万㎡，供不应求的市场环境已得到纾解，供需关系趋于平衡，买卖双方开始进入博弈状态。

真实情况到底是什么样的？成都限价松绑没有？购房者对房票真的谨慎了吗？供需真的平衡房子越来越好买了吗？成都房价涨没涨？刚需在成都买房到底还有没有机会？……近日，小全全统计了截至10月31日成都8-10月已摇号的174个楼盘，通过数据来回答这些问题。

2015年，成都取消“70/90”政策。一年之后，政策效应显现，大量改善房源入市，2016年也因此被称为成都的改善元年。自2016年后，成都全面进入改善时代。

2016—2018年，成都房地产市场上越来越多的楼盘开始主打改善。尤其在成都限售、限价以来，主打改善的楼盘更是大批量增加，刚需产品、清水楼盘变得越来越少，当前的市场环境，对刚需客群似乎越来越不友好，刚需在成都主城区买房还有机会吗？

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户型变化：

大成都100-130㎡为供应主流刚需未来去哪儿安家？

对于刚需客群来说，当前的成都可真的不太友好。在大成都范围内8-10月174个已摇号楼盘中，有54个楼盘包含90㎡以下房源，占比31.03%。这其中的绝大多数楼盘，均同时包含100㎡以上房源。在这54个楼盘中，在一圈层内的仅有成华区锦府一个楼盘，二圈层有19个，三圈层34个。

三个月时间，一圈层仅推出了12个盘，二圈层72个，三圈层90个。而在主流户型上，一圈层为110-160㎡之间，二圈层在100-150㎡，三圈层在90-130㎡。一圈层中，总价能够控制在100-150万/套的，只有4个楼盘，总价可控制在150-200万/套的楼盘有5个，房源总价全部在200万/套以上的楼盘有3个。11月情况稍好，在11月按照先后顺序已经摇号的23个一圈层楼盘中，有4个项目拥有90㎡以下房源，有总价100万以下/套的房源的楼盘有3个，有总价100-150万/套的房源的项目有6个，150-200万/套房源的项目4个，全部是200万以上房源的项目10个。

从8月-11月5日前已摇号或即将摇号的楼盘来看，一圈层楼盘普遍以大户型为主，且以150万以上/套房源为主，而200万以上房源在未来的一圈层也有逐渐占据主流的趋势。小全全同时统计了二圈层截至11月5日已拿预售的楼盘，在25个楼盘中，仅有9个楼盘包含90㎡以下户型；而三圈层32个楼盘中，16个包含90㎡以下户型。从各区域推盘量、主流户型、房价以及刚需户型占比来看，刚需将会逐步疏解到二三圈层，而大成都新入人口，也将以二三圈层置业落户为主。

一圈层率先 “抛弃”了刚需，不论是户型还是房价。而同样纳入主城区序列的传统二圈层（不包含青白江），也将在对标一圈层的道路中，逐步往主推改善大户型以及高房价的方向上走，双流可能是二圈层率先实现豪宅化的区域。

值得注意的是，扛鼎2018成都高端豪宅的双流怡心湖板块，除了中海云麓世家当前推出的114-141㎡户型，其他三个楼盘主流户型面积区间在130-190㎡之间，而价格均在20000元/㎡左右。小全全曾在这个系列市场调查的第二篇文章中称怡心湖为成都“豪宅第四极”，并不仅仅是因为怡心湖板块的房价，其大平层产品在成都来说，也是豪改行列，区域里西派国樾最大户型达到302㎡，板块整体房源总价也在200-600万/套之间。另外，怡心湖本身产城湖一体化协调发展的超前规划，契合当前整个城市产城融合发展方向，因此，将怡心湖板块定义为“豪宅第四极”，并不为过。可以说，在当前市场环境下，能够买在怡心湖，会是一种身份的象征。

买房难度：

中签率持续提升但好房还得要靠抢

户型和价格能承受，是否就意味着买房不成问题？对8—10月大成都已摇号的174个楼盘的摇号情况统计数据显示，整体上客户的中签率已从8月的30.98%提升到10月份的57.19%。也就是说，在目前的大成都摇号买一套房，最多一个人跟你争，机会还是很大的。

但“大成都”包括蒲江、大邑、邛崃、彭州等三圈层县市。当前，三圈层摇号中签率近58%整体最高，二圈层为48.75%，一圈层由于推盘量少，整体摇号中签率不到13%。

近期，三圈层市场转冷，距离成都主城区较远、前期凭借概念和规划等利好火热的市县，由于配套滞后、利好短期难以落地见成效、产业发展相对缓慢、人口导入滞缓，以及限购之下的房票问题，成为率先退潮的区域。此时，成都主城一二圈层12区的价值愈发凸显出来。

另外，从各区域中签率来看，热门高新区以不到8%的中签率成为成都最难买房的区域。作为单独限购区的高新区，三个月推出5个盘1520套房源，其中被视为超值神盘的人居盛和林语以11562人排号、2.8%的中签率成为近期成都最难买到的楼盘。8-10月6个中签率处于个位数的楼盘中，高新独占3个。“神盘”辈出的高新区，也成为当前市场上投资型购房客户最集中的区域。这也从侧面表明，大量拥有房票且被锁死在高新的购房者，面对较少的供应量，对于区域置业的渴求度到底有多高。

同样情况的还有除了高新区的一圈层五城区。8-10月一圈层共推了12个盘，高新占了5个；总共3195套房源，传统五城区仅有1675套推出；无一个盘中签率超100%。相比高新区，其他11个主城区作为统一限购区，至少没被锁死，除高新区外的一圈层有房票的购房者，还有退而求其次到二圈层置业的选择。人口疏解，效果显著。

区域推盘量的不均衡、有房票群体的不均衡，也让各区市县买房置业难易程度差异较大有人说“旱的旱死、涝的涝死”，这话生动地表明了大成都各区域发展的不均衡，以及对购房者的吸引力强弱差别。

房贷极限：

掏空六个钱包给首付刚需群体能够承受月供的压力吗？

在8-10月份大成都范围内已摇号的174个楼盘中（部分成品房、精装/清水均有的项目未包含），清水推盘116个，均价8484元/㎡，综合中签率为33.93%；精装推盘54个，均价12285元/㎡，综合中签率70.26%。精装房源价格每平米高于清水房源3801元，相应地，中签率也高了36.33个百分点。

清水房源都分布在哪？在一二圈层84个楼盘中，销售清水房源的楼盘42个；三圈层90个楼盘中，销售清水房源的楼盘74个。目前市场环境下，部分楼盘或被迫、或“顺势”用精装拉高均价、从精装找利润，但当下市场上精装房的装修水准，已在今年多次爆发的维权事件中给出了答案。从购房者选择来看，至少在一二圈层，想要买到清水房是比较困难。

当前，大成都住宅市场改善产品成为绝对主流，主力面积段为100-130㎡，一圈层以110-160㎡为主力房源，二圈层100-150㎡，三圈层90-130㎡。价格上，一圈层均价14338元/㎡，二圈层11565元/㎡，三圈层7546元/㎡。

也就是说，一圈层总价门槛已经到了160万，二圈层总价门槛115万，三圈层总价门槛近70万。按照首套房的刚需客群三成首付来算，买在一圈层首付需近50万起，二圈层首付需35万起，三圈层首付21万起。这只是根据均价计算出来的平均数，实际购房成本其实会比这个理论值更高。

普通家庭一次性拿出三五十万并不是件容易的事情，掏空六个钱包凑齐一套房子的首付是当前刚需群体买房的真实状况。虽说当前精装有溢价找利润的嫌疑，但毕竟，啃完六个钱包买精装，总比买了清水没钱装修好。

不过首付解决了，并不意味着买房就成功了。以一圈层起步总价160万计算，首付50万，贷款110万，即使贷30年，月供也近6000元；二圈层起步价115万，首付35万贷30年，月供4200元；三圈层起步价70万，首付21万贷30年，月供2600元。这已经算最低购房门槛。

成都市统计局公布2017年成都市城镇全部单位就业人员平均工资为65098元，合5425元/月，这个工资总额是包括个税、社保、住房公积金等税前收入，以最低缴纳额计算，到手工资最多5000元/月。

网上查找到不同的媒体或自媒体引用的成都平均工资数据大多在5500-7200元/月左右，以此计算较高的到手收入多在5000-6500元/月左右。刨除在成都生活每月约3300元/月左右的固定支出，每月手中尚可剩余1700-3200元左右，仅够覆盖三圈层起步房贷。当然，这是单人承担房贷。若以两人共同支撑房贷，每月固定花销大概需要翻个倍数，实际可支配收入每月也就4000-6000元，刚好覆盖一二圈层起步房贷水平。

2017年成都统计局公布的平均工资涨幅为6.1%，而小全全统计成都房价同比涨幅超10%。依照近两年改善住房动辄一两百万的套均价，不晓得有多少人首付啃完六个钱包后，月供也还需要时不时地再啃一口？

（本篇为该组市场调查报道的完结篇）

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