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一圈层豪宅化 刚需在成都主城区买房还有机会吗?

太子 地产全说 2022-07-23



总序

最近几个月,房地产市场充斥着各种消息:碧桂园降价、某地降价盘被购房者砸售楼部等等不一而足。就成都市场来说,限价松绑、投资者离场、购房者房票谨慎、百分百摇中楼盘显著增多等消息也开始变得老生常谈。市场研究机构数据也显示,今年1-9月,成都住宅新增供应1777.55万㎡,成交面积1712.33万㎡,供不应求的市场环境已得到纾解,供需关系趋于平衡,买卖双方开始进入博弈状态。

真实情况到底是什么样的?成都限价松绑没有?购房者对房票真的谨慎了吗?供需真的平衡房子越来越好买了吗?成都房价涨没涨?刚需在成都买房到底还有没有机会?……近日,小全全统计了截至10月31日成都8-10月已摇号的174个楼盘,通过数据来回答这些问题。

 

2015年,成都取消“70/90”政策。一年之后,政策效应显现,大量改善房源入市,2016年也因此被称为成都的改善元年。自2016年后,成都全面进入改善时代。

2016—2018年,成都房地产市场上越来越多的楼盘开始主打改善。尤其在成都限售、限价以来,主打改善的楼盘更是大批量增加,刚需产品、清水楼盘变得越来越少,当前的市场环境,对刚需客群似乎越来越不友好,刚需在成都主城区买房还有机会吗?





户型变化:

大成都100-130㎡为供应主流刚需未来去哪儿安家?


对于刚需客群来说,当前的成都可真的不太友好。在大成都范围内8-10月174个已摇号楼盘中,有54个楼盘包含90㎡以下房源,占比31.03%。这其中的绝大多数楼盘,均同时包含100㎡以上房源。在这54个楼盘中,在一圈层内的仅有成华区锦府一个楼盘,二圈层有19个,三圈层34个。


三个月时间,一圈层仅推出了12个盘,二圈层72个,三圈层90个。而在主流户型上,一圈层为110-160㎡之间,二圈层在100-150㎡,三圈层在90-130㎡。一圈层中,总价能够控制在100-150万/套的,只有4个楼盘,总价可控制在150-200万/套的楼盘有5个,房源总价全部在200万/套以上的楼盘有3个。11月情况稍好,在11月按照先后顺序已经摇号的23个一圈层楼盘中,有4个项目拥有90㎡以下房源,有总价100万以下/套的房源的楼盘有3个,有总价100-150万/套的房源的项目有6个,150-200万/套房源的项目4个,全部是200万以上房源的项目10个。


从8月-11月5日前已摇号或即将摇号的楼盘来看,一圈层楼盘普遍以大户型为主,且以150万以上/套房源为主,而200万以上房源在未来的一圈层也有逐渐占据主流的趋势。小全全同时统计了二圈层截至11月5日已拿预售的楼盘,在25个楼盘中,仅有9个楼盘包含90㎡以下户型;而三圈层32个楼盘中,16个包含90㎡以下户型。从各区域推盘量、主流户型、房价以及刚需户型占比来看,刚需将会逐步疏解到二三圈层,而大成都新入人口,也将以二三圈层置业落户为主。


一圈层率先 “抛弃”了刚需,不论是户型还是房价。而同样纳入主城区序列的传统二圈层(不包含青白江),也将在对标一圈层的道路中,逐步往主推改善大户型以及高房价的方向上走,双流可能是二圈层率先实现豪宅化的区域。


值得注意的是,扛鼎2018成都高端豪宅的双流怡心湖板块,除了中海云麓世家当前推出的114-141㎡户型,其他三个楼盘主流户型面积区间在130-190㎡之间,而价格均在20000元/㎡左右。小全全曾在这个系列市场调查的第二篇文章中称怡心湖为成都“豪宅第四极”,并不仅仅是因为怡心湖板块的房价,其大平层产品在成都来说,也是豪改行列,区域里西派国樾最大户型达到302㎡,板块整体房源总价也在200-600万/套之间。另外,怡心湖本身产城湖一体化协调发展的超前规划,契合当前整个城市产城融合发展方向,因此,将怡心湖板块定义为“豪宅第四极”,并不为过。可以说,在当前市场环境下,能够买在怡心湖,会是一种身份的象征。

 


买房难度:

中签率持续提升但好房还得要靠抢


户型和价格能承受,是否就意味着买房不成问题?对8—10月大成都已摇号的174个楼盘的摇号情况统计数据显示,整体上客户的中签率已从8月的30.98%提升到10月份的57.19%。也就是说,在目前的大成都摇号买一套房,最多一个人跟你争,机会还是很大的。

   

                         

但“大成都”包括蒲江、大邑、邛崃、彭州等三圈层县市。当前,三圈层摇号中签率近58%整体最高,二圈层为48.75%,一圈层由于推盘量少,整体摇号中签率不到13%。


近期,三圈层市场转冷,距离成都主城区较远、前期凭借概念和规划等利好火热的市县,由于配套滞后、利好短期难以落地见成效、产业发展相对缓慢、人口导入滞缓,以及限购之下的房票问题,成为率先退潮的区域。此时,成都主城一二圈层12区的价值愈发凸显出来。

 

另外,从各区域中签率来看,热门高新区以不到8%的中签率成为成都最难买房的区域。作为单独限购区的高新区,三个月推出5个盘1520套房源,其中被视为超值神盘的人居盛和林语以11562人排号、2.8%的中签率成为近期成都最难买到的楼盘。8-10月6个中签率处于个位数的楼盘中,高新独占3个。“神盘”辈出的高新区,也成为当前市场上投资型购房客户最集中的区域。这也从侧面表明,大量拥有房票且被锁死在高新的购房者,面对较少的供应量,对于区域置业的渴求度到底有多高。

 

同样情况的还有除了高新区的一圈层五城区。8-10月一圈层共推了12个盘,高新占了5个;总共3195套房源,传统五城区仅有1675套推出;无一个盘中签率超100%。相比高新区,其他11个主城区作为统一限购区,至少没被锁死,除高新区外的一圈层有房票的购房者,还有退而求其次到二圈层置业的选择。人口疏解,效果显著。

 

区域推盘量的不均衡、有房票群体的不均衡,也让各区市县买房置业难易程度差异较大有人说“旱的旱死、涝的涝死”,这话生动地表明了大成都各区域发展的不均衡,以及对购房者的吸引力强弱差别。

 


房贷极限:

掏空六个钱包给首付刚需群体能够承受月供的压力吗?


在8-10月份大成都范围内已摇号的174个楼盘中(部分成品房、精装/清水均有的项目未包含),清水推盘116个,均价8484元/㎡,综合中签率为33.93%;精装推盘54个,均价12285元/㎡,综合中签率70.26%。精装房源价格每平米高于清水房源3801元,相应地,中签率也高了36.33个百分点。


清水房源都分布在哪?在一二圈层84个楼盘中,销售清水房源的楼盘42个;三圈层90个楼盘中,销售清水房源的楼盘74个。目前市场环境下,部分楼盘或被迫、或“顺势”用精装拉高均价、从精装找利润,但当下市场上精装房的装修水准,已在今年多次爆发的维权事件中给出了答案。从购房者选择来看,至少在一二圈层,想要买到清水房是比较困难。


当前,大成都住宅市场改善产品成为绝对主流,主力面积段为100-130㎡,一圈层以110-160㎡为主力房源,二圈层100-150㎡,三圈层90-130㎡。价格上,一圈层均价14338元/㎡,二圈层11565元/㎡,三圈层7546元/㎡。


也就是说,一圈层总价门槛已经到了160万,二圈层总价门槛115万,三圈层总价门槛近70万。按照首套房的刚需客群三成首付来算,买在一圈层首付需近50万起,二圈层首付需35万起,三圈层首付21万起。这只是根据均价计算出来的平均数,实际购房成本其实会比这个理论值更高。


普通家庭一次性拿出三五十万并不是件容易的事情,掏空六个钱包凑齐一套房子的首付是当前刚需群体买房的真实状况。虽说当前精装有溢价找利润的嫌疑,但毕竟,啃完六个钱包买精装,总比买了清水没钱装修好。

不过首付解决了,并不意味着买房就成功了。以一圈层起步总价160万计算,首付50万,贷款110万,即使贷30年,月供也近6000元;二圈层起步价115万,首付35万贷30年,月供4200元;三圈层起步价70万,首付21万贷30年,月供2600元。这已经算最低购房门槛。


成都市统计局公布2017年成都市城镇全部单位就业人员平均工资为65098元,合5425元/月,这个工资总额是包括个税、社保、住房公积金等税前收入,以最低缴纳额计算,到手工资最多5000元/月。


网上查找到不同的媒体或自媒体引用的成都平均工资数据大多在5500-7200元/月左右,以此计算较高的到手收入多在5000-6500元/月左右。刨除在成都生活每月约3300元/月左右的固定支出,每月手中尚可剩余1700-3200元左右,仅够覆盖三圈层起步房贷。当然,这是单人承担房贷。若以两人共同支撑房贷,每月固定花销大概需要翻个倍数,实际可支配收入每月也就4000-6000元,刚好覆盖一二圈层起步房贷水平。


2017年成都统计局公布的平均工资涨幅为6.1%,而小全全统计成都房价同比涨幅超10%。依照近两年改善住房动辄一两百万的套均价,不晓得有多少人首付啃完六个钱包后,月供也还需要时不时地再啃一口?

 

(本篇为该组市场调查报道的完结篇)




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