2011~2016五年间，哪些城市人口熙熙攘攘，哪些城市人口人走茶凉？

微信丨935035656 山川网 2019-04-08

山川网：关于城市人口的话题，永远是研究区域经济绕不开的一个大坑。首先人口因素可以影响到城市经济的方方面面，是权重极高的因素；其次，人口统计向来繁琐异常，且因主观和客观原因误差从来不小；最后，是人口数据统计权全部掌握在政府相关部门手里，很难有其他辅正条件，数据经常出现扑朔迷离的怪象。

不过中国城市众多，单是地级市就近三百座。我们今天只抽选其中部分有代表性的十几二十个城市，进行近五年来人口数据的变化分析。未必精准，只为给大家增加一个观察中国区域经济的新视角。

先来看人口净增代表城市：

再来看人口净减代表城市：

注：数据来源于“智谷趋势”，深表感谢，原图数据错误部分已更正

先说说过去五年间，人口净增长较多的城市，基本可以分类两类：其一是百万级别以下的，如郑州、成都、武汉、上海、长沙、石家庄；其二是百万级别以上的，如天津、北京、深圳、广州、重庆。

其中，郑州、成都、武汉、长沙、石家庄可以归为一类，它们全都是近五年来，经济发展相对较好的省份省会（河北虽然相较其他四省稍显不足，但总量上目前在全国尚属靠前）。人口增长幅度上，不是特别大，居于50~100万之间。基本上不难推测到，人口增长主要来源是本省其他地级市流入。当然，我们也要注意，部分省会城市在过去五年间有行政区划的变更，这种变更将直接改变统计数据下的人口总量。

随着人气的不断聚集，五座省会城市的地价和房价水平也相应持续上升。目前五城中，房价最高的是武汉，其次是郑州和石家庄，还相对较低的是成都和长沙。如果我们再结合最新的2017年上半年五座城市的经济表现的话（成都＞武汉＞长沙＞郑州＞石家庄），我们发现房价现阶段性价比最低的城市是石家庄，最高的城市是成都和长沙。武汉和郑州，则处于性价比中等偏下的水平。

然后我们再来看看过去五年，人口净增长超过百万以上的五座城市：天津、北京、广州、深圳、重庆。虽然是五座城市，但是依照人口增长的原因，却可以分为四类——

户籍型·天津：很多人非常惊讶，为什么天津这个在各类中国城市排名中都不显山不漏水的城市，在过去五年间人口增量全国第一，达到了两百多万的量级？其实道理很简单：第一，天津是直辖市，虽然远比不上隔壁的北京，但直辖市在高考名额和其他资源上优势却是显而易见的；第二，天津在五年前的房价和户口准入机制上，可是要比北京容易得多。两相结合，我想大家就应该明白了，为什么天津的人口增长了如此之多。那些无力购买北京房产，获得北京房产的中等收入人群，在折中的权衡下，很多人在过去五年都选择了天津。

控制型·北京：如果说中国哪些城市的官方人口统计误差最大，那么一线城市肯定首屈一指，其中北京、上海两座城市更是首当其冲。而且，实际人口数量一定是比统计人口数量明显要多。所以北京必须得控制人口，要不然，北京早晚会成为科幻小说《北京折叠》里的模样。无论是搞通州副中心也好，还是搞雄安新区也好，根源都是在疏散人口。

开放型·广深：一线城市中，广州、深圳两座城市，目前综合来看，算是仍旧对外开放着大门的。其中深圳的态度，主要是针对精英人才；而广州的态度，则更为平民化一些。这背后的根源，其实和两座城市的土地面积、产业结构关系较大。深圳正在不断向高端产业进化，未来中低端产业都会转移到相邻珠三角城市。而广州由于面积三倍于深圳还多，产业结构更为丰富复杂，对于外来人口的包容性也更强。房价方面，广州也是四城中目前最良心的了。

回流型·重庆：老实说，重庆的人口不应该使用全市人口数据，而应该用主城区人口数据。众所周知，重庆的总面积接近江浙这样的省份，但经济中心主要集中在主城区。所以动辄以全市数据计算下的重庆，各项指数相比其他城市都有所失真。人口方面，重庆在过去五年之所以也有较快速的上升，原因和在外务工人员随着年纪增长，出现返乡潮有关。随着近几年重庆经济的不断飞速发展，能够提供的岗位数量和收入待遇也都有了明显的改善。

有人笑就有人哭，有人增长就有人减少，这是毋庸置疑的。接下来，我们再来看看过去五年间，人口减少比较有代表性的城市。当然了，关于人口数量的统计，各地方政府也多半更倾向于报喜不报忧，即人口如果增长了就皆大欢喜，而人口如果下降了，就会适当的装饰一下数据。所以一般来说，真实的人口流出数据，会比官方统计值更高一些。

非常有意思，数据统计的人口净流出城市共计8座城市，其中3座是黑龙江省的，5座是河南省的。但区别是，河南省是人口大省，总人数过亿，长期以来就是劳动力输出大省，每年前往北上广深方向的务工人员数量惊人。但黑龙江省算不上人口大省，这与黑龙江的所处地理位置关系重大。大量的黑龙江人，都选择了南下，近一些的不出省到沈阳到大连，远一点的那就天南海北到处都是了。

讲完这些，小川想为大家提炼几点关于人口与城市房价的干货：

一、人口净流出，房价还挺高：这样的城市其实非常危险，因为在人口持续流出的前提下，未来房价的最大支撑，房产刚需数量是在减少的。也就是说，从供需关系上，长期来看这样的城市是在朝着供大于求的方向发展的。这样的城市，最好是趁早出手套现离场，不然未来风险很大。

二、人口净流出，房价较宜居：其实东北的很多城市房产，都处于类似的状态。人口持续在向外流出，相应的房价也不是很高。但是这样的房子，如果是买来给父母养老之类的用处，倒是可以理解。但是如果是年轻人自住，首先得想想自己未来职场的发展，其次也要明白一件事，这样的房子除了刚需适宜，投资是绝对不适宜的。投资最大的忌讳，就是不管价值和潜力，一味低价买入。

三、人口净增长，房价也挺高：这个大家都知道的，一线城市和强二线城市目前都是这个状况。那这个情况就属于典型的看个人能力了，如果有能力在这样的地方置业，那么前景还是十分值得看好的，这里向来都是中国房产最保值增值的所在。而如果确实能力有限，小川的建议是尽可能早早离开，寻找适合自己的下一个希望城市，而不是把大把的时光荒废在这里。

四、人口净增长，房价还宜居：由于种种原因，某些城市当下的房价，其实是与其经济发展水平存在倒挂现象的。这样的城市，我们一般称之为房产价格洼地。在小川看来，目前城市GDP总量过万亿，而房产均价还在万元上下的，都属于这个范畴。代表性的是成都、重庆、长沙等城市，这样城市的房价，长期看下跌基本没可能，上涨多少则要看经济发展和政策走向。在有条件的前提下，越早购入越好。

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