年度旧改版图出炉！这些房企独霸榜单！回看2019旧改高光时刻

房企的战场，不止一个。

成为一个楼盘，拥有自己的名字，开门迎客，接受的是市场的检验。而在幢幢高楼拔地而起之前，状况往往极为复杂。

招拍挂暂且按下不表（回顾：收金373亿！东莞土拍大戏收官，国家队半壁江山，最大赢家是…），旧改是另一项重要挑战，此环节是对房企的全方位考验，需资金雄厚，需资源广达，还需应对各类魑魅魍魉。

这是东莞的旧改爆发元年，是东莞房企大展身手的另一个战场。这个战场关乎主权，关乎未来数年的东莞市场话语权。

来吧，回顾2019东莞的旧改争夺战，你会发现，在东莞2465平方公里的土地上，各方势力已遍插旗帜。今日之阵营，乃明日硝烟之序幕。

| 2019年东莞各镇街旧改一览

（插播：来看房姐为数不多的年度盘点：

楼市：全市均价20139元/平！2019楼市年度大战，东莞卖了4.9万套房！

土拍：收金373亿！东莞土拍大戏收官，国家队半壁江山，最大赢家是…）

尖子生招商，独霸东莞史上最大旧改，足足490万平

又是一个没想到。

华润置地在2019年的土改市场上叱诧风云，总让人有种“华润已是旧改霸主”的错觉。细细盘点，才发现，招商默不作声地坐上了第一的交椅。

2019年3月，常平政府举办了一场历史性的签约会。在这个签约会上，招商签下袁山贝整村改造项目，该项目体量占地约7363亩，折合面积490.8万平，是东莞史上最大旧改项目，接近4个华为欧洲小镇的面积。

| 常平旧改与新房项目

同一天签约的还有签下朗贝整村改造协议的华润、签下卢屋片区旧改协议的时代。这三宗旧改体量均十分庞大（袁山贝7363亩、朗贝2028亩、卢屋972亩），合计面积超万亩（10363亩，690.86万平)。

整个2019年，常平仅确定了以上三个旧改项目。但仅此三宗，常平便牢牢占据了全市旧改霸主的地位。据数据，招商、华润、时代三宗旧改的面积高达690.86万平，遥遥领先第二名186万平的中堂镇。

而其中招商中标的史上最大旧改，前后耗费一年的准备时间。

| 与招商一起中标的，还有一家平台公司——茂恒地产

早在2018年，常平镇政府便启动城市更新服务产业培训，积极推进整村更新改造，而袁山贝村正是常平第一批试点村之一。

2018年的2月27日，常平镇政府与招商蛇口签订框架合作协议之时，镇委书记刘裕昌、镇长朱默河亲自到场，规格甚高。

根据规划，袁山贝村将整村改造打造为“园区+景区+社区”三区融合的“东莞智慧城”项目，由招商蛇口对该村的改造区进行前期统筹与梳理。

| 招商与茂恒袁山贝整村改造项目效果图

此外，招商2019年还拿下道滘、茶山两个旧改项目，均为商住类旧改（回顾：招商又下一城！重仓东莞！一举夺下茶山15万平旧改！）。

至此，招商完成的东莞商业版图，已遍及东莞6大板块，在虎门、常平、麻涌、横沥、道滘、东城、黄江、塘厦、石碣、茶山等多镇区均有布局，涉及城市更新、连片开发、产业园区、TOD综合开发等范围。

在2019年，招商还完成了其在东莞的首发项目招商雍和府。均价仅23000元/平，价格在虎门非常有竞争力。

| 招商蛇口东莞项目分布

三方势力盘踞， “三足鼎立”态势成型

说完尖子生，来回顾东莞全市旧改概况。

2019年共66宗旧改完成前期服务商招标，其中深系中标25宗、本地房企25宗、广系13宗，各方势力大体分布如下：

| 东莞旧改市场瓜分版图

图中所示，深系、本地、广系房企势力分布较为均衡，三方各有特点，旧改的操作思路亦有迹可循。

深系无疑是佼佼者，早年的深圳旧改经验给足了深系房企底气，来到东莞，大气，依然是他们的关键词。

深系房企重点布局了与其关系最为密切的临深片区与松山湖片区，一出手往往是其最擅长的超大体量项目。代表企业为招商、华润、卓越、鸿荣源等，项目体量动辄超40万平；

| 东莞旧改项目面积TOP10，深企夺下8宗

本地房企的重心在城区与厚街，充分发挥了其“地头蛇”的优势，尤其是厚街，外来房企很难单枪匹马进入。好在本地房企乐于展开怀抱，十分愿意与其他企业合作开发。另外，项目体量较小，也是本地房企拿项目的特点。

广系房企相对弱势，主要原因在于广州与东莞接壤的片区经济并不十分发达，对东莞的辐射能力较弱。

在区域选择方面，广系房企同样选择了与其较为地缘密切的水乡片区，与黄埔一桥之隔的麻涌，便是合生眼中的宝地（回顾：深夜猛料！合生首进东莞，一举夺下麻涌5条村）。

另外，东部片区亦受广系房企青睐，其中一个原因，是水乡片区与东部片区，皆是竞争较小的片区。

我们再来看看三方势力今年的代表作品：

🚩 深系:全面开花，布局大体量旧改

在2019的东莞旧改战场成绩单（招拍挂成绩单同样是赢家）上，深企无疑是值得表扬的。

他们不仅夺下了旧改面积top10的其中8宗，在top10房企榜单中，亦有多家房企上榜。

| 2019年房企旧改面积前十

除了尖子生招商，华润同样野心勃勃。

尽管华润2019年败于招商，屈居榜单第二位，但榜单远远无法反映其在东莞的真正布局。虽然2019年中标的项目仅两宗，但华润置地城市更新事业部东莞区域总经理王栋曾表示，华润目前在东莞有超过40个项目正在推进。

相信2020年的华润，仍有机会刷新榜单。

（回顾华润单篇：

| 华润滨海湾新区站北项目效果图

而在区域选择上，深企更钟爱塘厦。

2019年，塘厦三宗旧改被宏发、卓越、鸿荣源三家夺下，三家均为深企，三宗旧改还同时进入东莞旧改项目面积前十，皆为大体量项目。

2019年的最后一日，宏发与塘厦举行石潭埔科技产业新城（一期）项目签约，该项目规划总建面高达148.5万平，其中居住类建面58.7万平，按照当前塘厦房价2.5万均价计算，货值超过146亿元。

| 宏发塘厦项目规划效果图（来源:印象塘厦）

🚩 本地:呈点状分布，重心布局城区与厚街

本地企业，则在城区更显得游刃有余。

毕竟，与招拍挂真刀真枪竞价不同，旧改有时拼的，正是本地资源。

在本地房企中，汇景表现出色，以6宗的宗数、94.7万平的面积进入前十，名列第六。

值得注意的是，厚街虽被划分在滨海湾片区，但其汇集了汇景、富盈、大中、康联、华源、盛和等多家本地房企，历来是外来房企难以攻克的区域之一。有厚街本地房企曾表示，在厚街储备开发的土地资源足于支撑未来十几年开发。

目前，厚街完成前期服务商招标的陈屋社区旧村与赤岭中豪广场片区旧改，分别被汇景、中天两家房企拿下。

| 赤岭社区与中天签约前期服务商协议（来源:赤岭社区）

而在2019年，城区+厚街共推出9宗旧改，6宗均由本地房企拿下。这里也正是本地房企的大本营。

本地房企乐于与其他房企合作开发。中天也不例外。

2019年8月，中天与万科联合中标万江龙湾滨江片区地块，这已经不是他们的第一次合作。2019年的沙田销冠项目——万科大中江南院子，同样是合作开发的模式。

打开中天官网，满眼可见其与万科的亲密关系。

| 中天与万科合作开发楼盘（来源:广东中天集团官网）

夺下2019年东莞最后一宗旧改项目的海德，已在东莞签署十余个旧改项目，其中大部分集中在城区，如东城的立新犬眠岭与立新洋杞坑项目、南城白马与周溪环博工业区等。

这一年，海德也相继中标东城主山社区大塘头与石排横山村旧改项目，其中位于城区的大塘头旧改最受市场瞩目，有望成为下一个海德琥珀臺（回顾：又是海德！再夺东城超21万平旧改！面积为海德琥珀臺4.5倍！）。

| 石排横山村改造效果图

🚩 广系:“农村包围城市”，重点布局水乡与东部片区

避其锋芒，剑走偏锋，循序渐进，确实很像广系企业的风格。

以保利、时代、合生为代表房企的广系房企，加上一个邻居佛山碧桂园，能在旧改这一战场站稳脚跟，着实不易。

因广系房企进入东莞市场相对深系较晚，先发优势已失，能够插足的区域所剩不多，目前主要布局在水乡与东部片区。

| 保利麻涌中成片区综合改造项目

广系的尖子生，时代必须拥有姓名。

在各榜单中，时代创造了属于自己的辉煌，杀出一条血路。

来看看2019时代在旧改大战中取得的头衔：全年中标宗数最多房企；以283.9万平旧改面积挤进面积排名前三，广系排名第一房企；单宗面积排行唯一上榜广系房企。必须标红加粗表扬。

时代夺下的7宗旧改，分布在6个镇街。其中体量最大的项目位于沙田齐沙村，总占地面积共约158公顷（2370亩），计划将建成集商业、住宅及产业多功能为一体的城市综合体。

为拿下该项目，时代布局多时。2019年5月，针对本项目的时代齐沙城市更新项目办公室正式揭牌成立。

| 时代齐沙村项目效果图

（回顾时代单篇：

而央企保利，在2019年积极补仓。

2019年3月，保利与虎门镇政府签约虎门高铁站TOD核心区域统筹开发战略合作框架协议，9月保利联合体中标虎门高铁站南商住类旧改项目，占地面积29.5万平。

努力一年，保利斩获了4宗招拍挂用地（位于万江、南城、寮步、东坑），敲定旧改等项目3个（位于虎门、麻涌、塘厦），收获颇丰。

房姐有话说：

奋战一年，房企各有斩获。恭喜。

而其实，还有不少房企，徘徊在门外，屡次所求而未得。

现阶段的东莞旧改，更像是房企们跑马圈地的比赛，不少项目日后推出时间尚未确定。但无论如何，这对往后数年的房企较量依然相当重要。

毕竟后来者再想插足，还得先把前面已占据了地盘的“屁股”挪开不是？而“挪屁股”的难度，要比跑马圈地，还要难得多。

附:2019年东莞66宗中标旧改项目一览。

附上2019年东莞66宗中标城市更新前期服务商项目

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