房企“裁员门”传言背后：楼市上演“生死时速”?

地产金融系列

---

 凤凰网房产 作者：王迪

我能躲过灾难，是因为我每次都抛得很早。——伯纳德•巴鲁克

风起于青萍之末。

一边是频繁抛售内地及香港物业，一边是上海公司大规模裁员事件传言不绝于耳。近日，因亚洲前首富李嘉诚而闻名的长江实业集团有限公司(1113.HK，以下简称“长江实业”)再次走入公众视野。

作为曾经说过“没有哪一种行业是永远赚钱的，房地产也是如此，不赚最后一分钱”的香港商界大佬，李嘉诚的一举一动曾被视为香港及内地两地楼市风向标，而此次动作也引起市场的诸多猜测。

事实上，长实“裁员门”事件仅为房企人员“瘦身”的一个缩影。与之一同被媒体爆出的还有华夏幸福解散天津事业部，绿地一线事业部裁员10%-30%，复华文旅陷裁员、拖欠工资大规模裁员传闻，而此前，泰禾也曾被爆出多地裁员。虽然相关房企有的讳莫如深，有的以“消息不实”“人才升级之战”来回应。不过无风不起浪，一个月内大规模人事变动风波涉及之广，从侧面反应了当下楼市的深层逻辑。

“今年下半年及明年上半年为整个房地产市场的深度调整期，行业目前已经进入寒冬期，可能接下来一年左右时间里整个市场会比较难受，企业资金压力会比较大，房企也会提前在人员方面做一些调整。”同策咨询研究中心总监张宏伟在接受凤凰网房产记者采访时表示。

━━━━

长实的内外“天平”

据相关媒体报道，此次长江实业上海公司裁员并非一时起意，公司裁员通知及补偿方案在今年春节前后便已开始，并波及投资部、营销、工程管理等多个部门。

记者就相关事宜联系长江实业上海公司相关人员，截至发稿之前并未收到明确回应。

对于此次裁员事件，国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲表示，这与长江实业没有计划在中国市场继续拓展有关。“如果已经不发展了，那么裁员是正常行为。”

据凤凰网房产梳理发现，李嘉诚在2011年3月及5月分别出售和记港口信托62%的权益及汇贤房地产投资信托40%的权益，由此开启香港资产的“卖卖卖”模式。2013年，李嘉诚将位于香港天水围嘉湖银座商场以38.49亿港币卖出，同年8月，位于上海陆家嘴的东方汇金中心OFC写字楼、广州西城都荟广场分别以75亿港元、32.68亿港币进行出售，长江实业开始内地资产的抛售。此外，9月，长江宣布将北京朝阳区的一块土地以21亿元的价格出手。

当年，王石就曾发声，“精明的李嘉诚先生在卖北京、上海的物业，这是一个信号，小心了”！

随后，在2014年，长江实业分别将内地南京国际金融中心大厦、北京盈科中心、上海盛邦国际大厦、重庆大都会项目接连售出。2016年，曾将陆家嘴世纪汇广场50%进行出售。截至2017年，6年间，李嘉诚所出售的香港及内地资产至少达到2500亿港元。

与内地香港房地产版图逐渐收缩“冰冻”不同的是，长江实业在海外开启了疯狂的“扫货”模式。市场买卖之间，长实布局呈现冰火两重天。

资料显示，在2013年上半年，李嘉诚在欧洲完成了4宗海外并购，耗资248.7亿港元。自2010年以来，李嘉诚系在大陆和香港之外完成了11笔收购，涉及金额约1868亿港元。其中欧洲高达97%。在今年李泽钜接棒李嘉诚万亿商业帝国之后，长江实业海外“买买买”的打法依然继续。

今年6月13日，长江实业发动了集团迄今为止最大的海外收购，与同系企业组成的财团，收购澳洲天然气公司APA Group（APA.AX）全部已发行合订证券的无约束力建议，涉资达129.8亿澳元，约650亿人民币。

紧接着6月15日，李泽钜再次通过旗下长江实业集团斥资10亿英镑(约88亿人民币)，收购了瑞银集团（UBS）欧洲总部——英国伦敦一幢甲级商厦5 Broadgate。据统计，李嘉诚这几年用于海外投资的资金已经超过了2600亿港元。目前李嘉诚集团有39%的收入，都是来自欧洲。

此外，此次裁员与长江实业“去地产化”趋势不无关系。去年7月14日，长实地产曾在公告中表示，为突破长实地产放眼全球投资机遇，除原有地产业务，亦积极发展固定收入业务如基建投资等，长实地产将去掉“地产”二字，更名为“长江实业集团”，李嘉诚亦有“改弦更张”的意味。

除了集团战略之外，持续趋严的政策背景成为其人员缩减编制的另一重要原因。“就上海来讲，今年限价、限签政策趋严。从企业来讲，不论是长实及其他企业来讲，获得土地的概率大幅降低，在公开市场基本拿不到地，项目如果没有办法支撑的人员的话，可能会做一些调整。”张宏伟称。

据了解，长江实业在上海仅有两个待售住宅项目及一个商业项目：拥有100%权益的嘉定区湖畔名邸905地块项目，拥有60%权益的普陀区真如御湖名邸，拥有60%的权益的静安区的世纪盛荟广场。其中，世纪盛汇广场自2013年施工以来，施工缓慢，还未竣工。此外，近年来，长江实业在上海并无拿地迹象。

从刚刚发布的2018年半年报也不难发现问题，据披露的财报数据显示，2018上半年，长江实业收入241.18亿港元，收入同比下降19%，当中包括集团收入167.88亿港元及集团摊占合营企业的收入73.3亿港元。此外，长和系旗下商业和基建平台——长江和记收益达到2245.07亿港元，比去年同期增长16%，纯利增加13%，约180.2亿港元。

持续下滑的企业收入、内外投资的重心转移，让长江实业房地产布局的“天平”呈现倾斜。

━━━━

“钱袋子”收紧及政策承压下的无奈之举

一边是房企裁员事件如火如荼，楼市“黑天鹅”事件频发；另一边，房企时值半年报披露高峰期，靓丽报表“欣欣向荣”。

据相关第三方机构统计，2018年上半年，共有138家房地产企业销售额超过50亿元，较去年增加12家；合计实现销售额49743亿元，平均销售额361亿元，同比增长25.6%；市场份额提升15.2个百分点，达到76.4%。

销售额持续攀升，看似“不差钱”的房企一反常态大规模裁员用意几何？

一位房地产研究机构资深人士告诉凤凰网房产：“房企半年报的发布有结算时间的周期，此时半年报更多的是反映的是去年的业绩，并不是反映的是当下的，过年的市场高速增长推动了企业的高速增长，企业过去一直加杠杆，现在市场进入下行通道，并且企业资金链压力越来越大的时候，企业必然会做出调整。包括明年房企半年报及年报，会更多地反映今年及今年下半年的业绩，企业利润及市场状况就不会像现在这么乐观了。”

黄立冲则认为房企大规模裁员与时下房企融资趋严、还债压力巨大的整体环境不无关系。“房企在未来这一年进入生死时速，如果它们不尽快套现现金，它们会出现债务违约，不少债务高的房企可能会出现崩盘。”

事实上，2018年上半年，受《资管新规》落地影响，境内银行贷款监管趋严，融资总额骤降，致使房企不得不通过海外融资等方式实现资金补充，这也让房企的负债水平达到高位。旧债则面临到期风险，新债不让发，旧债则面临到期风险，债务违约潮让中小房企面临“生死之年”。

据海通证券的报告显示，存续地产债中2018年需要偿付的规模为1613亿元，是2017年的2.3倍，在接下来的2019年至2021年需要偿付的规模分别为2807亿元、3998亿元和4037亿元，负债规模之大史无前例。

与一般企业负债相比，房企负债具有数量大、期限长，受宏观经济和政策影响大、风险高等特点。就负债而言，未来房企的日子不太好过。7月19日，中弘打响了上市房企债务问题爆发第一枪。此外，全国大规模土地流拍成为融资难下房企“减粮”的反映。据中原地产统计，仅今年上半年全国土地流拍达到近800宗。

“回流现金，停止拍地，这种动作的结果，必然意味着未来不需要这么多人。所以一般看到的是开发、设计、后台、规划这样的部门被裁掉的消息。”一位房地产投资机构人士称。

除了融资渠道逼仄，还债压力迫近之外，趋严的政策环境成为房企业绩承压而选择裁员之路的另一重要原因。

“就目前涉及裁员的企业来看，都是标签化很重的企业，华夏幸福以京津冀为重仓区，环沪是绿地布局重点区域，长实地产以一二线为主，这种标签化过重的企业往往受到政策市场影响比较大。”一位业内房地产资深媒体人表示。

据统计，2017 年以来，全国各地出台的楼市相关政策200余次，楼市进入限购、限贷、限价、限售、限商的“五限时代”，仅2018年上半年限售新增或升级的城市就有约23个，限购房新增或升级的城市有11个。其中，北上广深等一线城市、环京等政策尤为严峻。这意味着房企在今年将在出货、回收资金、储备土地等诸多方面面临前所未有的挑战。

·END·

往期精彩回顾
窥报 ∣ 万科“去地产”降速的7大逻辑窥报∣新城“父子兵”窥报 ∣吴亚军归来
房企融资“生死劫”窥报 ∣ 杨国强的新身份
入股银行、员工融资 资本“寒冬”并未冰冻房企的想象力
头号“玩家” 起底中国平安的地产图谱