书刊导览 | 《荷兰土地使用规划——原则与实践》06【连载】

有许多不讲荷兰语的专业人士、政治家和爱好者对荷兰人使用土地的方式非常感兴趣。这些“外国人”在荷兰进行学术旅行时，常常会对荷兰的土地使用情况表示惊讶。但是，他们并不知道这些土地使用是怎样产生的：荷兰人是究竟如何做到如此的？《荷兰土地使用规划——原则与实践》一书将解释荷兰土地使用规划的实际运作机制，以及规划和实际发生的事情之间的关系。本书讲述的荷兰土地使用规划其实就是荷兰的国土空间规划。
近年来，越来越多（成长中）的规划师来到荷兰，不仅是进行短期的学术旅行，还有更多的是作为交换计划的学生。尽管他们不会讲也无法阅读荷兰语，但希望在驻留荷兰期间学习荷兰的规划，这本书对这些“外国人”应该会有帮助。本书作者在荷兰学习土地使用规划，同时还具有英国规划的背景，他研究土地使用规划并致力于实践已超过30年。经译者及出版社授权，本号从10月24日开始陆续推送该书的部分内容。

系列文章

6.3  城镇中心再开发

6.3.1  规划/开发的位置和性质

马林堡（Mariënburg）项目是奈梅亨城镇中心部分区域的再开发项目。二战末期，这座历史性的城镇中心被同盟国意外地炸毁。战后不久，这一部分中心区被快速、廉价地重建了，形成了巨大的但总体上没有吸引力的建筑体块和许多形体不明的开敞空间。当时的目的是使城镇中心现代化以满足交通和商务的需要，因此，中世纪的街道格局未能得到保留。在1980年代，政府认为这片区域应该被彻底地更新，它应该被改造得更具吸引力，同时土地应该得到更集约的使用。奈梅亨城镇中心正与其他中心争相吸引购物者，而位于这一区域中心的警察局希望彻底地搬出城镇中心。

图6.5  马林堡周边地区的形态演变

占地约2.4公顷的规划区已经被转变为一个多功能的区域，包含诸如商店和咖啡馆、住宅、办公楼、图书馆、市政档案馆、电影院和剧院等综合功能。公共开敞空间也更多了。高密度、高空间品质和保护历史价值（两栋建筑物——未被炸毁的马林堡礼拜堂和军械库）是再开发的重要目标。另外，政府希望改善专业化店铺的供应，这些店铺的品质良好但租金并不高昂。

增加了一条新的购物街，并为公共图书馆、城市档案馆、社会福利部门和一家艺术影院建造了新的建筑。新的购物街名为“马瑞肯街（Marikenstraat）”，（利用现有斜坡）拥有双层店铺，店铺上面为公寓。随后，马瑞肯街向南延伸至另一条商业街，名为“Moenenstraat”。这些开发改变了市镇中心的形态。特别是新的购物街将两条已有的购物街连接起来，形成了购物圈。

图6.6  再开发前的马林堡

图6.7  再开发后的马林堡

6.3.2  规划过程

马林堡项目由奈梅亨市政府启动。1989年，市政府公布一项大规模升级城市中心的规划，名为“市镇中心2000”，马林堡项目是该规划中最为重要的项目之一。这是一个复杂的项目，它对内城其他地区有着重大影响。奈梅亨市政府预计，仅仅利用土地使用规划和建设许可这些法定规划工具是不可能获得它期望的质量，因此，决定建立公私伙伴关系。

市场研究完成以后，奈梅亨市在1992年咨询了荷兰三大房产开发商，让他们表达对于“市镇中心2000”项目尤其是马林堡项目的看法。经过细致的选择，ING房地产公司被选为马林堡项目的开发伙伴——该公司提出了最现实且最为具体的愿景，同时拥有雄厚的资金储备。

在1992年12月签署合作意向申明后，1993年奈梅亨与开发商委托一家建筑设计公司编制包括项目详细设计在内的总体规划。这项规划可能会产生令人无法接受的巨大损失，所以它被修改了。1996年3月，奈梅亨与开发商协力建立了公私伙伴关系——成立了合资企业“VOF马林堡”。VOF马林堡的目标是开发马林堡项目，然后出让房地产。

对“市镇中心2000”项目（以及马林堡项目）来说，更改土地使用规划是很有必要的。市镇中心已有众多小型土地使用规划覆盖，其中许多已经过时了。因此，政府决定为城市中心的大部分地区（包括马林堡地区）制定一版新的土地使用规划。新版规划于1996年4月被市政委员会采纳，并于1999年3月通过省行政委员的批准。

6.3.3  开发过程

在公私伙伴关系中，达成的共识是奈梅亨市将其拥有的土地和建筑（有时在拆除现存建筑后），并以成本价出售给VOF马林堡公司。由于土地和建筑依然为私人所有（产权非常分散），动用征收手段就显得十分重要。根据公私伙伴关系条款，市政当局负责征收以及支付相关费用。然而，奈梅亨市政府遇到了相应的难题：它本来可以使用强制征收，但那将花费很长时间。因此，政府决定在一些情况下，让开发商与产权所有者直接进行协商（但依然是由市政府支付征收费用）。这一方式运行的效果比较好。

VOF马林堡公司负责建设工作，在这个公司中，奈梅亨市政府与开发商平等地分担成本、收入和风险。1998年建筑开始施工，并于2000年9月开业。建设竣工后，公共设施（道路等）出售给了奈梅亨市政府，公寓出售给了新居民，商业区出售给了三个投资商。投资商们成立了一个私营机构（商业中心管理机构，简称SCM）去管理商业区，并寻找合适的承租人。

6.3.4  从启动到竣工的工期、意想不到的变化、延误等

征收土地和产权所花费的时间比预期要长，尤其是遇到一位产权所有者试图通过过高的需求以及不合作来阻挠开发进程。

对开发商来说，奈梅亨政府愿意承担风险是至关重要的，这对该项目的开发决策起到了决定性作用。然而，预期的赤字催生了几次危机，当时项目几乎毫无进展。为了推进项目，开发商通过强调成本效益并创造利润，强化了其作为私人伙伴的角色。最终，实际的收益超过了当初预期的亏损。

马林堡地区再开发的最初理念是起始于1989年“市镇中心2000”文件，该项目于2000年完成，该项目总计耗时略微超过了10年。紧接着第二个项目，一条新的购物街（Moenenstraat）启动，并于2004年完成。

6.3.5  整个开发的最终结果评估

马林堡项目是一个成功的项目，也是一个成功的公私伙伴关系。1999年，该项目被住房、空间规划和环境部选为“持久性城市更新（Durable Urban Renewal）”计划框架内的空间集约使用典范。2001年，马瑞肯街被国际购物中心理事会票选为欧洲最有魅力的购物街。一个毫无吸引力的地区被转变为了一个充满魅力和活力的多功能街区。马林堡地区的品质提升，引发了城市其他区域的零售物业投资，一些业主改善了店铺的外观，许多店铺还原了其历史立面，这一做法提升了整个市镇中心的面貌。

马林堡项目另一个重要目标是吸引专业的中小型企业，通过空间的集约使用得以实现。将购物街划分为两层后，可以维持较低租金，这导致了75%以上的新商铺不再是现有零售连锁公司的分支，而是新进驻奈梅亨的企业。以致到了现在，虽然开发已经完成，仍有一些大型购物连锁店在马瑞肯街寻求选址。市政府并不希望这样，却也没有权力阻止。

来源：巴里·尼德汉姆（Barrie Needham）.  城镇中心再开发[M] // 罗震东, 译. 张京祥, 校. 荷兰土地使用规划——原则与实践. 东南大学出版社, 2014.

本系列预告

07 案例四：衰败的住区和工业区的改善

08 案例五：老产业区的复兴

09 案例六：边缘区的再开发

10 案例七：新的区域性公园

11 案例八：自然开发区

12 译后记

延伸阅读

排版：徐嘟嘟

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