房屋漏水影响居住，买受人是如何不“鉴”而胜，成功解约，退房并获得赔偿的？

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房屋漏水影响居住，买受人是如何不“鉴”而胜，成功解约，退房并获得赔偿的？

——程某与某房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷（二审）案法律解析

【关键词】

商品房存在质量问题   严重影响居住使用  商品房销售合同  漏水  交付  证据保全  鉴定  评估  履行抗辩权  举证不能  实际损失  解除合同  维修  退房

【要点提示】

本案例中，买受人一直未收取涉案房屋，并提供数十张不同时段漏水照片来证明房屋存在质量问题严重影响居住，法院认为，此时开发商应进一步提供反证证明事实并非如此，故之前已经为鉴定房屋而采取证据保全的买受人便撤回鉴定申请，而开发商又被推定因其自身原因导致房屋现场被破坏无法鉴定不存在质量问题，最终只能认定房屋存在质量问题，而开发商又一直未及时履行修复义务，因此双方房屋买卖合同可予解除。

【当事人信息】

原告：程某（买受人、被上诉人）   

被告：某房地产开发有限公司（即开发商、出卖人、上诉人）

【案情简介】

2010年12月7日，程某与某房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，由程某向某房地产开发有限公司购买一套房屋，合同约定：涉案房屋总价1020116元。合同第八条约定：出卖人应当在2012年9月26日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经分期综合验收合格”并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十条约定：买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期活期存款利率付给利息。合同第十一条约定：双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》…由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人未按出卖人书面通知的日期办理商品房验收交接手续的，出卖人应当发出书面催告书一次。买受人未按催告书规定的日期办理商品房验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起视为该商品房已经交付…另，该合同附件四补充协议第六条约定：“房屋交付时，乙方未按甲方通知书规定时间或者未收到通知书而未按本合同约定的房屋交付时间办理房屋交接手续的，则以本合同约定的交付日期为房屋交付使用日期”；第七条约定：“在房屋交付过程中，乙方除因甲方不具备本合同第八条约定的‘该商品房经分期验收合格’的交房条件而拒绝办理外，不得以其他任何理由拒绝办理交接手续。在交付过程中，乙方发现的质量问题不影响交付手续的办理，乙方可要求甲方按本合同约定在完成房屋交付后的合理时间内承担保修义务”。

之后，程某如约支付了房屋价款，但某房地产开发有限公司却未按时向程某交付涉案房屋。2012年11月16日，某市建设局向某房地产开发有限公司出具了《关于某嘉园B2区通过交付使用竣工验收的通知》，该通知载明：现所申报的建设项目已全面竣工。…符合《某市商品房交付使用管理办法》的相关规定，同意交付使用。2012年11月16日，某房地产开发有限公司用EMS向程某邮寄了《交房、入伙通知书》，告知涉案房屋已具备交付条件。同年11月17日，程某收到了该邮件。2012年11月20日，程某委托某投资咨询服务有限公司（以下简称某公司）到现场对涉案房屋进行了检测。同年11月22日，某公司向程某出具了一份《某验房第三方检测报告》，认为涉案房屋存在多处空鼓、开裂、漏水等质量问题。现场检测后，某房地产开发有限公司未将涉案房屋的钥匙交付给程某。2013年1月13日，某房地产开发有限公司又用EMS向程某邮寄了《房屋交接催告函》，告知涉案房屋已经分期综合验收合格，具备交房条件…。同年1月14日，程某收到了该邮件。2014年2月19日某房地产开发有限公司才向程某交付了《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。程某仍未至某房地产开发有限公司收取涉案房屋。

补充事实：2013年5月29日，本案在法院组织的诉前调解过程中，双方就房屋质量问题进行协商。确认了房屋普遍存在窗户尺寸偏小、窗户有局部渗水等问题，同时还确认了程某房屋存在东次卧飘窗渗水等个别问题。之后，因双方多次协商未果，诉前调解未成。为此，法院于2014年1月23日立案审理。2014年2月19日，程某向法院提出鉴定、评估申请。同年7月8日，又申请证据保全。同年7月9日，法院承办人到涉案房屋进行了现场封样，在入户门上张贴了封条，以供鉴定所需。同年11月8日，法院承办人与双方当事人到涉案房屋进行了现场勘验，发现涉案房屋朝北卧室窗台有1处渗水。2015年3月24日，法院要求某房地产开发有限公司对涉案房屋不存在质量问题进行举证，并告知如不能在规定时间内举证，则视为涉案房屋存在质量问题。但某房地产开发有限公司未在规定时间内提供相应证据证明。同年6月30日，程某向法院提出了撤回鉴定、评估的申请。同年8月7日，经某房地产开发有限公司要求，法院承办人与双方当事人再次到涉案房屋进行了现场勘验，发现：法院在涉案房屋门上张贴的封条已被毁损，可以直接开门。房屋内情况与封门前有了变化，主要是进门后左手平台窗户加装了遮雨帘。因近期天气晴好，原漏水地方看不到漏水痕迹。

程某请求法院判令：一、继续履行《商品房买卖合同》；二、开发商对质量问题进行维修或经评估后按照评估价格支付相应整改修复费用；三、开发商支付逾期交房违约金（…）。诉讼中，程某认为“涉案房屋存在漏水、渗水问题非常严重，难以修复，继续履行合同存在根本性困难，其无法达到合同目的，其有权要求解除合同”，遂将诉讼请求变更为：一、解除《商品房买卖合同》；二、开发商返还其购房款1020116元；三、开发商赔偿其首付款的利息损失（具体略）；四、开发商赔偿其为购买涉案房屋而产生的贷款利息损失77362.84元（截止2015年6月9日）、公积金担保费损失7280元、代办服务费损失200元。

【法院判决】

【一审】

1.解除《商品房买卖合同》。

2.开发商返还原告购房款1020116元。

3.开发商赔偿原告首付款的利息损失（具体略）。

4.开发商赔偿原告为购买涉案房屋而产生的贷款利息损失77362.84元（截止2015年6月9日）。

5.开发商赔偿原告公积金担保费损失7280元、代办服务费损失200元。

【二审】

驳回上诉，维持原判。

【案件解析】

一、涉案房屋是否已经实际交付或视为已经交房？开发商是否存在逾期交房违约责任？

法院认为：2012年11月17日、2013年1月14日，购房人程某虽收到开发商的《交房、入伙通知书》、《房屋交接催告函》，但开发商该行为不能视为房屋已经交付。理由如下：根据双方在《商品房买卖合同》中的约定，出卖人必须向买受人发出两次书面告知办理验收交接商品房的通知后，买受人仍未办理验收交接手续的，才能将通知验收交接日之第二日视为商品房交付日期。开发商于2012年11月16日第一次发出《交房、入伙通知书》后，购房人程某于2012年11月20日委托某公司到现场对涉案房屋进行了检测，发现涉案房屋存在质量问题。对此，开发商也认可存在质量问题。因此，开发商于2013年1月13日再次向购房人程某发出通知要求收房时，购房人程某依法享有履行抗辩权，故不能依据合同视为催交通知收到的次日房屋已经交付。

二、购房人、开发商，谁对房屋存在质量问题负有举证责任？存在何种质量问题，买受人有权要求解除合同？

根据法律规定，当事人对自己主张或反驳对方主张所依据的事实均应举证证明，否则将承担于已不利的法律后果。案例查明的事实显示，购房人程某至庭审时仍未至开发商公司收取涉案房屋，其提供的涉案房屋多处漏水的照片，已经可以证明涉案房屋存在质量问题严重影响居住使用，此时，应当由开发商公司进一步提供反证证明涉案房屋不存在上述质量问题。诉讼中，购房人程某向法院申请了证据保全，后经某开发商公司要求，法院进行了现场勘验，发现涉案房屋虽不存在照片上的漏水情况，但涉案房屋门上的法院封条已经被毁损，且加装了遮雨帘，现场已经被破坏，故无法根据目前的情况判断此前房屋的质量。而安装遮雨帘的不仅有涉案房屋还有其他房屋，显然是统一施工的，根据常理而言，购房人程某自行安装的可能性极小，故破坏现场导致质量问题无法判断的举证不能责任应当由开发商公司承担。

据此，在房屋存在质量问题严重影响居住使用情况下，开发商公司又一直并未及时进行修复（根据购房人程某向开发商公司提出质量问题起至拍摄漏水照片的时间段内可知，开发商公司并未积极的进行修复），购房人程某即有权解除合同，开发商公司应退还已收的购房款1020116元。

三、商品房买卖合同解除后，法院为何支持买受人并无合同依据的房款利息及相关手续费损失？

根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。购房人程某已经履行了交付房款的义务，但并未领受房屋，本案系商品房存在质量问题严重影响居住使用导致买受人行使合同解除权而产生的商品房销售合同纠纷，虽双方在合同中对房屋因质量问题而解除后所产生的购房款利息损失未作约定，但程某提出其已付首付款的利息损失及为购房而办理公积金贷款所支付的贷款利息损失、担保费损失、代办服务费损失，系程某实际发生的损失，其主张符合法律规定，法院予以支持。

【涉案法条】

《中华人民共和国合同法》

   第六条 当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。

   第一百零七条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

   《最高院商品房买卖合同司法解释》

第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

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