被执行人与他人共有的房屋如何执行?(附操作要点)
如共有房屋先分割再拍卖导致价值减损的，可申请对整个共有房屋进行拍卖
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房屋共有人对外负债成为被执行人，法院到底应该拍卖整体房屋，还是仅拍卖被执行人所享有的房屋份额？需要考虑哪些因素？法院处置共有房屋的程序是什么？债权人、被执行人、其他共有人对法院的拍卖裁定不服，应通过何种程序救济？房屋共有人如何在拍卖程序中行使优先购买权？办理此类案件的过程中，梳理了大量裁判案例，仅选取其中几则案例，对上述问题进行简要分析。
裁判要旨
涉案共有房屋不存在物理分割的条件，其使用目的及范围均不可分，故应当视为不可分割的共有财产，如果仅拍卖被执行人享有的房屋份额，则有可能减损共有物的变现价值，从最大限度实现财产价值的角度出发，应对不可分割的涉案房屋进行整体拍卖。
案情简介
二、申请执行人罗湘穗认为，法院对不动产分割拍卖，成交价必然受损，且买受人购买房屋后无法与1902房另外一个共有人丁前春分割使用权，将造成房屋成交价贬损或流拍，从而损害申请执行人的合法权益。故罗湘穗申请全屋拍卖。
三、广州中院短信回复罗湘穗时指出，因刘鹏只占1902房的二分之一份额，依法不能处置不属于被执行人的房产份额，故不予同意罗湘穗申请的整体拍卖请求。申请执行人罗湘穗向广州中院提出执行异议。
四、广州中院审查认为，涉案房屋登记在被执行人刘鹏及案外人丁前春名下，二人各占二分之一份额，但该房屋实际上不存在物理分割，其使用目的及范围均不可分，故应当视为不可分割的共有财产。拍卖份额的方式有可能减损共有物的变现价值，应对不可分割的涉案房屋进行整体拍卖。广州中院裁定：撤销（2019）粤01执73号公告。
五、被执行人刘鹏对广州中院的裁定不服，向广东高院申请复议。广东高院认为，司法实践中存在按份额拍卖和整体拍卖后保留共有人相应份额的拍卖款这两种处置方式。执行法院可以根据案件及该不动产具体情况选择以何种方式拍卖。广州中院认为按份额拍卖1902房有可能减损共有物的变现价值，决定对涉案房屋采取整体拍卖，并无不当，广东高院裁定驳回刘鹏的复议申请。
裁判要点
本案的争议焦点是：对于按份共有的房屋，其中一个按份共有人对外负债成为被执行人，法院能否就涉案房屋采取整体拍卖的执行措施。
本案房屋登记在被执行人刘鹏及其前夫丁前春名下，二人各占二分之一份额。刘鹏因负债成为被执行人，执行法院仅就刘鹏享有的二分之一份额发布拍卖公告。申请执行人罗湘穗提出执行异议认为，法院对不动产分割拍卖，成交价必然受损，损害其合法权益，因此，应该整体拍卖。
广州中院和广东高院均支持了申请执行人的观点，其核心裁判思路如下：第一，涉案共有房屋不存在物理分割，其使用目的及范围均不可分，故应当视为不可分割的共有财产；第二，如果仅拍卖刘鹏享有的房屋份额，有可能减损共有物的变现价值，从最大限度实现财产价值的角度出发，应对不可分割的涉案房屋进行整体拍卖；第三，采取整体拍卖的同时，通知丁前春行使房屋优先购买权，即便丁前春不行使优先购买权，执行中仅对刘鹏所占房屋份额对应的拍卖款予以处分，也不会对丁前春的合法权益造成损害。
实务经验总结
一、房屋共有人对外负债成为被执行人，法院有权针对共有房屋整体采取查封、扣押、冻结、拍卖等执行措施，但房屋共有人就共有房屋达成分割协议并经债权人认可的除外。《查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条规定：“对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。共有人协议分割共有财产，并经债权人认可的，人民法院可以认定有效。查封、扣押、冻结的效力及于协议分割后被执行人享有份额内的财产；对其他共有人享有份额内的财产的查封、扣押、冻结，人民法院应当裁定予以解除。共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，人民法院应当准许。诉讼期间中止对该财产的执行。”根据该条规定，执行共有房屋的程序是：
第一，法院有权查封、扣押、冻结整体共有房屋，但应及时通知共有人。
第二，共有人接到通知后，与被执行人等共有人可以协议分割共有财产，债权人认可分割协议的，法院认定该分割协议有效，此时，仅能对分割后被执行人享有的部分份额进行查封、扣押、冻结，以及后续的拍卖，其他共有部分予以解除执行措施。
第三，共有人对房屋共有份额产生争议，无法达成共有房屋分割协议的，共有人可以提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼。
二、房屋共有人未达成分割协议或达成的分割协议未经债权人认可时，如果共有房屋难以分割或者因分割会减损价值的，法院应当整体拍卖共有房屋，通知共有人享有优先购买权，并对拍卖整体房屋取得的价款予以分割。《物权法》第一百条规定：“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。”
可见，在共有人达成分割协议并经债权人认可时，法院可以仅拍卖被执行人享有的共有物份额。在共有人达不成协议，或共有人达成的协议未经债权人认可时，关于共有物的分割方式，由法院根据共有物的性质来决定整体拍卖还是拍卖份额。如果共有不动产难以分割或者因分割会减损价值的，则应当整体拍卖。
那么，何为“难以分割或者因分割会减损价值”？从司法实践中的案例来看，用于居住的房屋等不可分物属于“难以分割或者因分割会减损价值”的共有物，房屋共有人未达成分割协议或达成的分割协议未经债权人认可时，法院应当对共有房屋进行整体拍卖。同时，应仅就拍卖所得款中属于被执行人的部分予以执行，并赋予房屋共有人优先购买权。
三、房屋共有人有权参与共有房屋的拍卖，在同等条件下享有优先购买共有房屋的权利。根据《拍卖、变卖财产的规定》第十四条和第十六条的规定，共有人行使优先购买权的程序是：第一，法院应当在拍卖五日前通知共有人于拍卖日到场，共有人经通知未到场的，视为放弃优先购买权。第二，拍卖过程中，有最高应价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人；如有更高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价最高的竞买人。
四、在执行共有房屋过程中，根据提出异议的主体及其诉求不同，异议人选择执行异议和复议程序，或者执行异议和执行异议之诉程序寻求救济。在共有房屋被执行的场合，存在作为申请执行人的债权人、作为被执行人的共有人和其他共有人等主体。如果债权人对法院未整体拍卖的行为提出异议，则属于执行行为异议，应适用执行异议和复议程序；如果被执行人对法院的整体拍卖或份额拍卖提出异议，则属于执行行为异议，应适用执行异议和复议程序；如果其他共有人以法院拍卖的被执行人名下的房产份额归自己所有为由，申请排除执行的，属于基于实体权利提出的执行标的异议，应适用执行异议和执行异议之诉程序；如果其他共有人对共有份额不持异议，仅对法院的整体拍卖或份额拍卖提出异议，则属于执行行为异议，应适用执行异议和复议程序。
五、在共有房屋被强制执行时，站在不同立场，提请相关主体注意：
第一，对于债权人来说，可以申请查封整体房屋，由于分割处置共有房屋会减损房屋价值，影响债权实现，因此，债权人可以不同意共有人的分割协议，可以请求法院对房屋予以整体拍卖。
第二，对于其他房屋共有人来说，如果不愿意与竞买人共有房屋，那么应积极参与执行程序，帮助被执行人偿还债务解除共有房屋的执行措施，或者与被执行人达成分割协议并取得债权人认可，或者积极行使优先购买权。
第三，对于竞买人来说，应谨慎参与对共有物的竞买，尤其应注意拍卖公告中是否载明拍卖的仅是共有物的份额，竞买共有物的份额，存在重大风险，其他房屋共有人可能提起执行异议，即使竞买人已经取得房屋，但如果执行程序确属违法，房屋共有人提起执行异议或执行监督程序，仍可能撤销法院的拍卖裁定，竞买人将面临归还房屋的不利后果。
（我国并不是判例法国家，本文所引述分析的判例也不是指导性案例，对同类案件的审理和裁判中并无约束力。同时，尤其需要注意的是，司法实践中，每个案例的细节千差万别，切不可将本文裁判观点直接援引。）
相关法律规定
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十四条 对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。
共有人协议分割共有财产，并经债权人认可的，人民法院可以认定有效。查封、扣押、冻结的效力及于协议分割后被执行人享有份额内的财产；对其他共有人享有份额内的财产的查封、扣押、冻结，人民法院应当裁定予以解除。
共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，人民法院应当准许。诉讼期间中止对该财产的执行。
《民法典》
第三百零三条 共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割造成其他共有人损害的，应当给予赔偿。
第三百零四条 共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。
共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。
第三百零五条 按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。
第三百零六条 按份共有人转让其享有的共有的不动产或者动产份额的，应当将转让条件及时通知其他共有人。其他共有人应当在合理期限内行使优先购买权。
两个以上其他共有人主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的共有份额比例行使优先购买权。
《物权法》（已失效）
第一百条 【共有物分割方式】共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。
共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。
第一百零一条 【共有人的优先购买权】按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》
第十四条 人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。
优先购买权人经通知未到场的，视为放弃优先购买权。
第十六条 拍卖过程中，有最高应价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人；如有更高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价最高的竞买人。
顺序相同的多个优先购买权人同时表示买受的，以抽签方式决定买受人。
法院判决
以下为法院在裁定书中“本院认为”部分对该问题的论述：
在对该房屋执行过程中，广州中院应根据《中华人民共和国物权法》第一百零一条“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利”规定保护案外人丁前春对该房屋享有的优先购买权。即使案外人丁前春未行使其优先购买权，由于案外人丁前春并非被执行人，该院在通过拍卖或变卖等公开方式处置涉案房屋后，将仅对被执行人刘鹏所占该房屋份额对应的款项予以处分，不会对案外人丁前春的合法权益造成损害。综上，广州中院对涉案房产按份额拍卖的执行措施不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二项的规定，广州中院于2019年12月2日作出（2019）粤01执异1014号执行裁定：撤销该院于2019年7月17日作出的（2019）粤01执73号公告。”
广东高院认为：“本案争议的焦点问题是，广州中院异议裁定将涉案房屋整体拍卖的行为是否应予撤销。
据本案执行依据中国广州仲裁委员会作出的（2018）穗仲案字第25419号裁决书确定内容，刘鹏负有还款义务，故广州中院执行刘鹏名下财产，并无不当。执行程序中对被执行人与他人共有的不动产的处置，司法实践中存在按份额拍卖和整体拍卖后保留共有人相应份额的拍卖款这两种方式。执行法院可以根据案件及该不动产具体情况选择以何种方式拍卖。涉案房屋登记在刘鹏和丁前春名下，广州中院认为按份额拍卖有可能减损共有物的变现价值，从最大限度实现财产价值的角度出发，决定对涉案房屋采取整体拍卖；广州中院亦表明，丁前春非本案被执行人，执行中仅对刘鹏所占房屋份额对应的拍卖款予以处分，对丁前春享有的优先受偿权给予保护。因此，广州中院经异议审查决定整体拍卖涉案房屋的执行行为并不违反法律和司法解释规定，刘鹏要求广州中院改为按份额拍卖的复议请求，本院不予支持。”
案件来源
刘鹏、罗湘穗民间借贷纠纷执行审查类执行裁定书【广东省高级人民法院（2020）粤执复141号】
延伸阅读
在检索大量类案的基础上，总结相关裁判规则如下，供读者参考：
1
在房屋共有人没有通过协商或诉讼的方式对案涉房屋进行析产分割的情况下，其主张的50%房产份额难以从案涉房屋中明确分割，法院在执行中对案涉房屋进行整体变价处置，再保留其应分得的财产份额，并未损害共有人的权利。
案例一
张华芬、李佳新案外人执行异议之诉二审民事判决书【南充市中级人民法院（2019）川13民终2494号】
在人民法院对案涉房屋采取执行措施后，张华芬作为共同共有人依法应当通过协商或诉讼方式进行析产分割，以保护其所有的相应份额，并便于人民法院对侯正权所有个人份额部分进行执行。在张华芬没有依照法律规定通过协商或诉讼的方式对案涉房屋进行析产分割的情况下，其主张的50%房产份额难以从案涉房屋中明确分割，人民法院在执行中对案涉房屋进行整体变价处置，再保留其应分得的财产份额，并未损害张华芬的权利。故张华芬对案涉房屋享有的共有权益，不足以排除债权人对该房屋的强制执行。
2
案涉房屋属住宅用途，不能分割后再执行，案涉房屋应当在整体执行后再根据共有人所占份额进行分配。
案例二
黄清平与峨眉山市众城物流有限责任公司案外人执行异议之诉一审民事判决书【峨眉山市人民法院 2018川1181民初2393号】
本案中，焦唯作为生效判决的被执行人，人民法院查封焦唯与黄清平的夫妻共有财产，符合上述法律规定。黄清平主张对案涉房屋进行处置将会损害其可期待利益，本院认为，《物权法》第九十七条、第九十九条、第一百条关于共有财产处置的规定，适用于共有人内部对共有财产的处置行为，并不能影响法院依法强制执行，因执行过程中需兼顾债权人和共有人的利益，而案涉房屋属住宅用途，不能分割后再执行，案涉房屋应当在整体执行后再根据共有人所占份额进行分配，与此同时，黄清平作为共有人在拍卖过程中还依法享有优先购买权，故强制执行行为并不会对黄清平造成实质性损害。
3
在按份共有中，各共有人的权利不是局限在共有财产的某一部分上，或就某一具体部分单独享有所有权，而是各共有人的权利均及于共有财产的全部。不动产分割时，不但要考虑其产权上的独立性，还要考虑不动产是否具备构造上、使用上进行分割的条件。
案例三
荣婧汝与刘志刚案外人执行异议之诉二审民事判决书【新疆昌吉回族自治州中级人民法院（2020）新23民终990号】
在按份共有中，各共有人的权利不是局限在共有财产的某一部分上，或就某一具体部分单独享有所有权，而是各共有人的权利均及于共有财产的全部，本案中，荣婧汝与荣益德二人虽各占涉案房屋50%的产权，但二人各自所占份额分别为哪一部分并不清楚。经本院现场勘验，涉案房屋为独栋别墅，不具备拆分使用和内部分割后单独进行拍卖的条件。根据《物权法》第一百条第一款规定：“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价值予以分割。”由上述法律规定可见，不动产分割时，不但要考虑其产权上的独立性，还要考虑不动产是否具备构造上、使用上进行分割的条件。涉案房屋若强行拆分拍卖，必然减损房屋的价值，亦损害了双方当事人的合法权益。一、二审法院均向上诉人荣婧汝释明，一审法院已经保留其享有涉案房屋50%份额的价款185200元（房屋评估价390400元的一半），且价格不下浮，但其既不愿意主张优先购买权，亦不同意法院对其享有的涉案房屋的50％份额进行拍卖，故一审法院驳回其诉讼请求并无不当。一审判决在未查明法院是否对荣婧汝50％的份额价值进行保留不降价、涉案房屋能否分割拍卖的情况下，仅以荣婧汝系涉案房屋共有人即认定其不享有足以排除执行的民事权益说理有不当之处，但其判决结果正确。
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