行走江湖数十载老炮深度解析郑州温和楼市调控！

导语：

最近郑州楼市的火爆让大家简直是无从下手，无论是开发商还是购房者，面对郑州楼市未来的发展方向，房价到底会涨到何种程度，一直都在揣测。

昨天晚上郑州土地局临时把两块准备9月18日出让的土地撤销，紧接着几个小时之后，被称为“夜九条”郑州调控新政出台。那么这些调控郑州对于高烧不退的郑州楼市是否具有“解表去火”的效果呢？楼市是否因此新政而不再那么疯狂呢？

1突发事件让人充满猜忌

历时11个小时的经开地王大战结束后，上半年销售排名27的阳光城拿下了限制条件十分苛刻的经开地王；紧接着，郑东新区北龙湖地王窝原定于9月29日出让的15、16号地突然“中止”，地产圈的一个微信群里，大家都在猜测难道这是“调控”的前奏？

北龙湖地王窝被中止出让的地块

2土地停拍，原来猫腻在这里！

一觉醒来，看到郑州市人民政府办公厅的文件，才发现土地停拍，原来猫腻在这里！

郑州市人民政府办公厅的文件

通知全文

各县（市、区）人民政府，市人民政府相关部门，各有关单位：

       为保持我市房地产市场持续平稳健康发展，根据国家“分类调控、因城施策”的总要求，结合我市房地产市场的新形势、新特点，经市政府研究，现就有关事宜通知如下：

       一、扩大居住用地供应规模，调整优化布局，加快供应节奏，年底前采用多批次、集中供地的方式供应市场。

       二、依据土地评估价、基准地价及市场指导价合理确定居住用地及兼容居住用地的其他用地的挂牌起始价。郑东新区、郑州经济开发区土地出让时，网挂报价超过50%溢价率时，网挂报价中止，采取“限地价，竞房价”，即地价确定，参与网挂的竞买人现场竞综合房价，综合房价报价低者为竞得人。市内五区及郑州高新区土地出让时，网挂报价超过50%溢价率时，网挂报价中止，参与网挂的竞买人进行最后一次现场报价，依据挂牌须知等相关规定，确定竞得人。

       三、除大棚户区改造用地外，居住用地及兼容居住用地的其他用地土地出让竞买保证金缴纳比例提高到100%，溢价部分土地出让金在土地出让合同签订后10个工作日内缴清。

       四、公积金个人住房贷款单笔最高金额同时按三个条件核定，一是贷款金额不超过相应最高贷款限额，二是严格按照缴存余额规定的倍数发放个人贷款，三是月还款额度不超过家庭收入的60%。购买首套自住住房的，单笔最高贷款额度以一、三2个条件核定。

       五、加强对房地产开发企业购地资金来源的审查。加大对银行机构个人住房信贷政策落实情况的督查力度。对首付款来源、借款人家庭已有住房数量、借款人信用资质和购房合同真实性等情况加强实质性审核。严肃查处各类违法违规行为。

       六、严格新建商品住房项目销售价格管理。开发企业应根据项目品质、区位等条件合理定价，在预售方案中据实申报。住房保障部门建立网签价格均价公布制度，企业申报价格明显高于网签均价的项目，应向价格管理部门备案。

       七、新建商品住房项目必须取得《商品房预售许可证》后方可对外销售，并在10日内一次性公开全部房源，明码标价、公开对外销售，不得以各种借口分批、分次销售，不得采取垫付、分期等方式降低首付款支付比例。对于违反规定的企业，将依法从重处罚，并记入企业信用档案。

       八、房地产中介组织不得与其他机构合作提供首付贷等违法违规金融产品和服务，不得散布虚假信息哄抬房价、诱骗消费者交易。对存在违法违规行为的中介机构，依法从重处罚，并记入企业信用档案。对严重侵害群众权益、扰乱市场秩序的中介机构，工商行政主管部门要依法将其清出市场。

       九、各相关部门要加大信息公开力度，加强宣传，引导居民理性消费，对编造虚假信息、造谣滋事者，要依法追究责任。

       本通知适用范围为市内五区、郑东新区、郑州经济开发区、郑州高新区。郑州航空港经济综合实验区、各县（市）及上街区可根据本辖区实际，采取措施，确保房地产市场持续平稳健康发展。

       本通知自2016年9月18日起执行。

                            2016年9月14日

3新政就是一剂安慰剂

说实话，新政其实就是一剂安慰剂，作用不能说没有，只能说意义不大。

郑州昨夜连夜公布了新政，有人看到了欢乐，有人看到了“呵呵”，那么针对如此新政，对于当下的郑州楼市究竟能不能起到遏制地王出现，制约房价飞涨的效果哪？且看行走江湖数十载的在下逐条解释：

一、扩大居住用地供应规模，调整优化布局，加快供应节奏，年底前采用多批次、集中供地的方式供应市场。

郑州房地产市场最近几年一直是冰火两重天的：一方面是住宅供不应求，另外一方面是商业库存严重。市场土地资源匮乏引发的地王一直都存在着，现实是增加供应不是一两句话能够解决的。

何况房地产市场生产周期长，从土地招拍挂到真正能够形成有效的销售起码需要一年时间，所以这是远水不解近渴的事情，暂时对楼市不起效果。

这条基本上属于望梅止渴。

二、依据土地评估价、基准地价及市场指导价合理确定居住用地及兼容居住用地的其他用地的挂牌起始价。郑东新区、郑州经济开发区土地出让时，网挂报价超过50%溢价率时，网挂报价中止，采取“限地价，竞房价”，即地价确定，参与网挂的竞买人现场竞综合房价，综合房价报价低者为竞得人。市内五区及郑州高新区土地出让时，网挂报价超过50%溢价率时，网挂报价中止，参与网挂的竞买人进行最后一次现场报价，依据挂牌须知等相关规定，确定竞得人。

这条表面上是要遏制地王出现的，其实想出地王十分容易。不会违背这条的，笔者的猜想是这样的：

政府原来准备把某一地块卖到30亿的，原来准备挂牌10亿的，为了不违背这条，现在政府直接挂牌25亿，如果某个企业以溢价50%摘得，那么溢价就是12.5亿，这样成交价格就是37.5亿元。政府既让土地获得了预期的价格，同时又没有超出文件规定的不能溢价50%的规定。这个多好。

现在想来上述两块土地临时取消就应该是因为这个文件的这条规定，因为起拍价写少了，不信等着这两块土地再次挂牌的起始价就明白了。

还有就是限房价，限房价只有一个结果：降低房屋及配套的质量，最终吃亏的还是购房者。无利不早起，谁也不会做亏本买卖。

三、除大棚户区改造用地外，居住用地及兼容居住用地的其他用地土地出让竞买保证金缴纳比例提高到100%，溢价部分土地出让金在土地出让合同签订后10个工作日内缴清。

上面第一条刚说要加快土地供应，这条就等于给否了！为何，缴纳100%的起始价的土地保证金，并且要在合同签订后十个工作日缴清。看到这里我不禁哈哈大笑，这个绝对是降低有效土地的供应量呀。

动辄几十亿的资金要在十日内完成，这个对本土开发商就是灾难，这个完全是对第一条那个冠冕堂皇条款的制约。

四、公积金个人住房贷款单笔最高金额同时按三个条件核定，一是贷款金额不超过相应最高贷款限额，二是严格按照缴存余额规定的倍数发放个人贷款，三是月还款额度不超过家庭收入的60%。购买首套自住住房的，单笔最高贷款额度以一、三2个条件核定。

 这措施能够限制房价，只能是限制贷款额度，让买房更难吧！？

五、加强对房地产开发企业购地资金来源的审查。加大对银行机构个人住房信贷政策落实情况的督查力度。对首付款来源、借款人家庭已有住房数量、借款人信用资质和购房合同真实性等情况加强实质性审核。严肃查处各类违法违规行为。

今年的地王都被谁拿去了？央企、上市公司、房地产销售TOP20强。他们不缺钱，即使缺钱，对于郑州这个新崛起的价值洼地，他们会全面支持的。

首付贷确实有放大杠杆的作用，但是首付贷也让那些手头紧张的刚需提前买到房子，同时开发商要想化解这个可以用两种方式：1、做高房价；2、欠款。

方法总比困难多，这些监管不会那么容易的。

六、严格新建商品住房项目销售价格管理。开发企业应根据项目品质、区位等条件合理定价，在预售方案中据实申报。住房保障部门建立网签价格均价公布制度，企业申报价格明显高于网签均价的项目，应向价格管理部门备案。  

不就是备案吗？可以，不就是不让过多涨价吗？可以。原本真实售价10000元一平方米的，现在直接备案20000一平方米。实际网签价格低于备案价格，房管局不管吧？

所以这条等于白说！

七、新建商品住房项目必须取得《商品房预售许可证》后方可对外销售，并在10日内一次性公开全部房源，明码标价、公开对外销售，不得以各种借口分批、分次销售，不得采取垫付、分期等方式降低首付款支付比例。对于违反规定的企业，将依法从重处罚，并记入企业信用档案。

这条的化解可以采取上述措施，不是不让销控吗？简单的很，在价格备案是实际售价的二倍后，不同的楼采用不同的定价方式，第一批开盘的项目按照当下售价定价，按照企业自己意愿制定售价，通过不同售价做到销控完全避开这条。

想打击捂盘惜售，其实门都没有，销控有两种方式，一是一些单位不推出，一是全部推出，但是价格相差巨大，销售节奏自然下来了。所以靠全部公布房源试图解决捂盘惜售想的有点多。

还有就是房管局只能检查取得预售许可的楼栋是不是存在捂盘惜售的，我想销控的另外一个办法是，不去办理预售许可不就行了吧！房子具备预售许可条件了，开发商不一次办理预售，分三五批次办理预售一样的。虽然麻烦一点，但是一套房子涨价的收益就把麻烦给冲抵了。

市场混久了，处处都是方法。

八、房地产中介组织不得与其他机构合作提供首付贷等违法违规金融产品和服务，不得散布虚假信息哄抬房价、诱骗消费者交易。对存在违法违规行为的中介机构，依法从重处罚，并记入企业信用档案。对严重侵害群众权益、扰乱市场秩序的中介机构，工商行政主管部门要依法将其清出市场。

这个对于二手房效果更好一些，对于一手房的话上面的已经点评过了，不再多说。

九、各相关部门要加大信息公开力度，加强宣传，引导居民理性消费，对编造虚假信息、造谣滋事者，要依法追究责任。本通知适用范围为市内五区、郑东新区、郑州经济开发区、郑州高新区。郑州航空港经济综合实验区、各县（市）及上街区可根据本辖区实际，采取措施，确保房地产市场持续平稳健康发展。

最后一条可以不要都是城里人的套路，不予评论。

郑州市政府连夜出台的这个隔靴搔痒的楼市新政，经在房地产行业摸爬滚打16载的地产老司机逐条剥皮抽筋详细解读。你就会发现：

1、这是应付上级的东西；

2、安慰屌丝的没有多少卵用的货色；

3、实际操作起来几乎没有用的东西；

4、地王还会照样产生，只是产生的方式与以往不同而已；

5、历练开发商应对政策的能力；

6、指望降房价那是白日梦。

最后用一个网友对新政的评论作为文章的结语吧：

一双蹩脚的青筋暴露的计划经济大手在半计划半市场经济的丰乳肥臀上摸来摸去，这不是调控，是调戏，调侃。

END

行业研究：

宏观研究：

城市研究：

产品研究：

装修装饰：