这一轮房价暴涨会蔓延到四五线城市甚至是你家的县城吗？

在展开本文之前，我们先来看五条消息：

8月1日，香港恒隆集团的董事长陈启宗先生在接受媒体采访时说：在过去这六个月开始有个怪现象， 这在别的国家很少看得到，那就是“一线太贵了就买二线”。美国也是个大国家，但因为纽约太贵了所以周边别的城市销售就上去了这种情况是很少的，因为买房子的都是机构投资。但在中国不是这样的。
8月23日，碧桂园的总裁莫斌在回答记者提问时说，碧桂园现在是一二三四线城市火力全开，但是三四线城市仍是主力战场。
9月6日，郑州下属的县级市荥阳出让15块居住用地，其中6块出现激烈竞争，碧桂园独揽其中四块。

9月第一周，郑州市商品房住宅成交金额52.70亿元，环比上涨58.11%。成交均价10829元/㎡，环比上涨5.99%，其中郑东新区成交均价达到14783元/㎡。

9月8日，国家发改委在北京城市轨道交通召开投融资机制创新研讨会，地铁逐渐向三线城市扩散，目前中国绝大部分的一二线城市均已囊括其中，徐州、南通、芜湖、绍兴、洛阳这些传统意义上的三线城市也已经入列。

这五条消息单看其实没什么，但是连着看就有意思了。

我们都知道，京沪深这三个一线城市，目前房价涨的非常厉害。二线城市南京、苏州、合肥、厦门也就是现在被媒体称之为的四小龙城市，房价涨的也非常厉害。这些城市都是包含在国家统计局每个月发布的房价涨幅榜的名单里面。

但是里面没有统计的是京沪深边上的中小城市，这些城市也因为一线城市的溢出效应而暴涨，比如北京边上的廊坊、上海边上的昆山、嘉兴、深圳边上的惠州、东莞、佛山和中山，这些地方的房子都出现了非常明显的涨幅。

现在房产界的普遍看法是认可中国的城市分化的现状。因为中国的各项资源都是向一线城市或者热点的二线城市聚集，因此，这些城市房价上涨是有保障的。 但是除此之外的其它城市，为什么涨呢？

因为中国的城市除了明显的城市分化还有隐形的等级制度。这个说起来似乎有点不好听，但这就是现实。那么在城市等级制度下，这一轮房价暴涨呈现了什么规律，将来会蔓延到四五线甚至是县城吗？

1先说一线城市

京沪深拥有的政、经、商资源是其它城市无法比拟的，我们把它们叫做一线城市。

一线城市有什么特点呢？就是除了具有吸引力还有辐射力。

吸引力好理解，就是可以把周边城市人口、资金、资源吸引过来。辐射力是指什么呢？

比如深圳有可能把边上的惠州、东莞、佛山变成统辖范围。这不一定是指行政管辖，更多的是市场方面的管辖。换句话说就是当深圳把地铁修到惠州、东莞、佛山的时候，这些小城市就会变成深圳的一部分。

从这个意义上讲，未来京津沪边上的小城市的房价的涨幅很大程度上取决于京沪深的辐射力。所以如果你在京沪深这三个城市周边的小城市买房，其中一个很重要买房标准就是你选择的楼盘是不是靠近地铁，而这条地铁是不是直接联通到京津沪的城市中心。

京沪深带动的房价上涨不仅仅这些小城市，更重要的是还带动了周边的的二线省会城市，比如说北京边上的天津，还有河北的省会石家庄，这类以前在房价方面表现并不突出的城市，在过去的7、8月份也涨的非常厉害。

上海周边的城市也不例外，首先长三角本身就是中国经济的核心，所以上海边上的南京、苏州、合肥过去半年的涨幅都是惊人。除此之外还有杭州、宁波、无锡这些城市的房价也被上海房价暴动所带动。

理清楚上面的关系，你会发现一线对二线的带动是会传导下去的。上海的房价暴涨传导到南京、苏州、合肥，而南京和苏州房价上涨又会传导到更低一个等级的城市，比如无锡和南通（南通7、8月份在地王的带动下房价上涨幅度也非常高）。

不仅如此，比如合肥周边的省会城市，南昌和长沙最近也开始出现涨幅。因此，一线对二线房价的带动就像水面的涟漪一样，迅速使得边上的一圈城市都受到辐射，甚至更远的城市都会受到影响。这就是目前中国房地产市场的现状。

2再说独立二线城市

如果我们所在的城市不在京沪深边上，那么它们是为什么狂涨呢？

我们再举三个城市的例子，比如厦门、武汉、成都，他们距离京沪深比较远。

先说厦门，它的位置位置非常有趣，它不仅离长三角近，距离珠三角也近，但是它不属于长三角也不属于珠三角。但是我们都知道，厦门在过去的三年的累计涨幅是非常大的。

为什么呢？因为厦门就是独立的二线城市。

我们来看厦门、武汉、成都，会发现它们最大的特征就是具有强劲的吸引力。还以厦门为例子，无论是知名度还是环境都比福建的省会福州更有吸引力，特别是对龙漳泉（龙岩、漳州、泉州）这些民营经济发达的小城市的吸引力是非常强劲的。

所以如果判断厦门的房价，不能只看厦门的GDP和人均收入，而要看整个福建的GDP。因为从房产投资的角度来看，福建绝大部分资金都是涌入厦门。

这一点郑州和厦门很像，虽然郑州是屌丝之城，但是整个河南都在给郑州背书。

因此在这一轮的暴涨的浪潮下，即使你的地理位置不靠近京沪深，也出现了房价上涨，只不过每个城市的涨幅不一致而已。

武汉是华中的核心城市，成都是西部的核心城市，这些城市都具备相当的吸引力，如果这样解释的话，那些还没有涨的此类独立二线城市在未来一段时间内，一定是有前景的。

因为，本轮上涨背后最根本的原因还是货币的宽松，资金不是静止的，它在全国的范围内流动。因此，在资金漫灌下，即使是成都这样房价温和的城市未来出现较明显的涨幅也是大概率事件。

3在中国城市等级制度下的三个效应

再来看厦门、武汉和成都，你会发现这三个城市处在不同的发展阶段；厦门已经是暴涨了一轮的城市，武汉是正在暴涨的城市，成都现在表现的还是比较温和的。所以这三个城市厦门就是领涨城市，武汉就是追涨城市，成都市待涨城市。

放眼全国，你会发现最先涨起来的是深圳，北京和上海随后跟涨，紧接着又带动了边上的二线城市，包括天津、苏州、南京、合肥、杭州、广州这些城市的房价，又同时带动了边上的三四线甚至包括廊坊、昆山、嘉兴、惠州、东莞、中山、佛山等城市。

京沪深是中国的中心城市，武汉、厦门、成都又是区域级的中心城市，厦门作为这些次中心城市的领涨城市，它会带动福州在内的城市房价上涨，武汉带动了长沙、南昌，成都还不明显，但是未来成都会涨起来的。

当这些著名的城市都涨起来了以后，我们再看看还有哪些地方有上涨的机会，比如更多的三四线城市、地级市甚至是县城会不会有机会上涨呢。

我们在文章开头提到了最近的四条新闻，如果我们仅仅看到城市分化，那么我们的观点一定是：北京、上海、深圳房价上涨是理所应当的，二线的四小龙上涨也是可以被理解的，但是三四线城市、地级市有什么前景呢？

但是我们说这一轮上涨是普涨就是上面的原因：中国的城市的隐形等级制度，而这个等级制度会形成三个效应：

▼溢出效应

比如北京的房价太高，如果你是投资者，你就会向这个城市的周边二线或者小城市去寻找投资机会。于是你就去买了，和你有同样想法的人很多，就有了带动作用，这就是溢出效应。

▼压迫效应

比如上海的房价太高，而你并不想去周边的小城市投资买房，但你确实买不起上海的房子，就只能去昆山买房子。你将来一定不会住在昆山然后去上海上班的，只是因为害怕手里钱越来越不值钱到最后连昆山的都买不起，所以干脆在昆山先买一个房子。你的想法是将来房价上涨，你可以卖掉昆山的房子做首付到上海买房子。

再比如很多人去河北廊坊的北三县买房子，因为这些地方离北京很近。因此，在这种压迫效应的下，很多人为了保住自己手上的资金，就会到一线城市边上的中小城市甚至是县城买房子。

▼效仿效应

比如北上广都涨了，我是省会城市我也该涨一点了。所以当合肥领涨全国的时候，郑州人就会比较，合肥凭什么涨那么多？如果它涨那么多，郑州岂不是涨的更多？

溢出、压迫、效仿效应都是城市等级制度里面的现象，但是背后最根本的原因还是上文提到的货币宽松下的资金的流动性。

可以说，资金的流动性是这一轮普涨的基础性支撑，资金当然不会流到差的城市，所以这一轮资金在全国范围内流动首先竞争力表现强的城市，竞争力越强涨的越快。

4新一轮的调控下

随着京沪深的暴涨和限购、四小龙的暴涨和限购，它们被摁住之后其它的城市就会起来，先是天津、广州、宁波、无锡、甚至福州这样城市都会被资本漫灌，所以当广州、杭州、天津也被调控，资金会在调控之前转向下一个等级城市蔓延。

因此在资金随着隐形的城市等级制度慢慢渗透的过程中，将来也许四五线城市都有可能会上涨，特别是在已暴涨城市周边的将来会被地铁覆盖的地级市或县城，只不过这个涨幅会越来越小。

不过有一点是可以肯定的，在过去四五年的时间里，有很多的四五线的城市甚至是小县城，它们的房价是萎靡不振的，如果是纯投资，基本上是被套住的，但是在这一轮的涨幅中，应该有望被解套。

我一直认为国家的去库存不是说说而已。前文提到碧桂园总裁莫斌在回答记者提问时说，碧桂园现在是一二三四线城市火力全开，但是三四线城市仍是主力战场，看来莫先生很懂中国房地产，很懂中国的城市。

但其实有这样的开发商也是一把双刃剑，他们低成本拿地，吃尽未来红利，其实留给投资者的上涨空间很有限了。

备注：

本文部分内容参考了德科地产频道会员课程第二课《读懂城市》，在此表示感谢。

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