云南考察 | 风花雪月的大理美景，一地鸡毛的大理地产

2016年8月底，米宅米宅启动云南市场考察，9天8夜，跨四城，越百山，驰千里，先后探访数十个文旅大盘，在今后的一段时间里，米宅米宅将陆续为大家放送成果，以求为大家展现一个不一样的彩云之南，以及不一样的云南旅游地产。

走过支离破碎的昆明，看过让人失望的滇池，如今的昆明，虽仍然执着于春城的盛赞，但“景色依旧，然物已全非”。

扩展阅读之云南考察第一站昆明

我们一行人着实找不到留下的理由，既然如此，不如一路向西，向着风花雪月的大理，向着魂牵梦萦的腾冲而去。

这是考察报告第二篇——大理。

下一步发布考察报告：腾冲、西双版纳、原乡、万达城、中信昆明等。敬请关注《米宅米宅》，不要离开！

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来了大理，你会明白原来“美哭了”不是形容词，而是真实存在于这个世界中。

“风花雪月”是对大理的最美好注解，而在大理。所谓的“风花雪月”并非文青口中那个矫情的字眼，而是真实存在。

大理有四景“下关风、上关花、苍山雪、洱海月”。

下关风，是指大理的下关正是一个山口，是苍山洱海之间的主要风源。大理四季有风，冬春为风季，夏天为雨季，风力稍小。每年秋冬来临之际，风如期而至，吹走雨季残留的最后一丝湿润，然后风要浩浩荡荡吹上大半年。但大理的下关风，并不像大郑县这样的北方城市的风那样凌冽，大理的风不带风沙反而带着暖洋洋的气息，“暖风熏得游人醉”。因为下关风的存在，大理的气候冬无严寒，夏无酷暑，平均气温15.1℃，1月平均气温8.5℃，7月平均气温28℃。因而，大理的绝大多数家庭和客栈是没有空调的。

说到大理的上关花，就不得不赞叹，上天对大理这片土地太热爱了，四季温暖如春的气候，加上下关的风，让这片土地充满了奇迹。在大理，似乎随便撒把种子就能开出花，春季来临的时候，一阵暖风吹过，将花粉和种子飘飘荡荡的吹向远方，落地生根，一年之后，就又是一片花海。

在大理苍山边的山坡上，漫山遍野的开着各种不知名花朵，以至于绝大多数的花连当地人也见怪不怪的不知道名字。

而大理当地的白族人也特别喜欢种花，几乎家家户户都在窗台上种上几盆鲜花，在墙边栽上一颗三角梅，所以在大理白族聚集区的老巷里，在洱海畔的客栈里，经常能看见一束三角梅从墙上探出头来，露出一抹鲜艳的红，与白色的墙相映成趣。

关于苍山雪，因为苍山海拔3500米以上，所以3月份的苍山仍能看到山顶的皑皑白雪。但因为我们所去的季节是8月份，山顶已经没有积雪，但远远望去，仍然太过美丽。

因为海拔的原因，大理的空气特别澄澈，或者说空气有点稀薄，站在大理的任何角度都能看到远处郁郁葱葱的苍山，而山的半腰处是大片的白云，而你的脚下是蓝色的几乎透明的洱海，洱海的湖面上又倒映着远处的山和头顶的云，如果有太阳的话，你甚至能看到云缝里透出的太阳光线，那可真心是光线，美极了，美极了。真心是用手机随便拍拍就有大片的既视感。

洱海月，是指满月的夜晚，月光倒映在而海上，水色如天，月光似水的景象，但是因为时间的原因，我们没有看到洱海月，但是在某个早晨，起了个大早，在才村码头，看了一把日出。

就是这一把日出，让我第一次觉得，在大理，原来美哭了不是夸张的形容词，而是真实存在的。

我们刚到才村码头的时候，天刚蒙蒙亮，整个村子客栈都在将醒未醒之时，洱海也沉睡在海天一色的梦境里。逐渐的你能看到太阳从苍山后面慢慢露出来，紧接着天边的云都被染成了金黄色，再然后就是太阳探出头来，整个洱海都从透蓝色染成了金色。海上打渔的渔船荡起的波浪就在一片金色中一圈一圈的荡开去，真心美哭了。

在大理，我们作为一群没见过世面的北方佬，全程都在不断地惊叹，哇去，太漂亮了，我靠，太美了。

但是，伴随我们更加深入大理，我们发现了一个尴尬的情况——“风花雪月”原来只属于近景大理，而站在地产或城市的角度俯瞰大理，我们又能看到不一样的大理。

2

当我们以地产切入大理的时候，我们看到了一个配套落地慢，配套失衡的大理。

在了解大理的度假地产之前，让我们先来了解大理这座城市。

整个大理市围绕洱海南部而建，目前规划有四个组团——

古城组团，位于海西苍山脚下，主要围绕大理古城而建，主要的景点也都聚集在古城组团，比如才村码头、大理古城、天龙八部影视城、崇圣寺三塔等等，另外大理最集中的客栈聚集区也在古城组团附近。整个大理绝大多数的度假型项目主要集中在古城组团周边，苍山脚下，背靠苍山俯瞰洱海。整个组团，几乎所有的商业配套都是以销售旅游纪念品、工艺品为主，生活配套匮乏。

下关组团，位于洱海南部，属于大理本地的城市聚集区，几乎所有的城市型配套集中在下关组团，譬如车站、市政机关、城市商业配套。大理州政府也在下关组团，大理的本地常住居民也聚集在下关组团。整个大理，几乎所有的生活型商超配套都集中在下关组团。

凤仪组团主要集中着大理的制造业工厂和物流企业，属于典型的工贸物流类组团。

海东组团是近年来新规划的组团，组团定位为文旅、教育、度假、康体为一体的生态休闲度假中心，但是因为海东的传统旅游配套相对匮乏，同时距离老的旅游中心海西比较远，海东组团目前发展缓慢。

在理解了大理整个城市规划格局之后，我们再来看这座城市的旅游地产发展就会清晰一些——大理具备度假属性的组团为海东组团和海西古城组团。

古城组团，从资源上来讲景观效果最好，又有苍山又有洱海，但是围绕古城组团的度假类项目太差，都普遍面临着配套落地慢的问题。

举个例子，古城组团内有一个云南城建开发的苍山小院，占据着目前海西最好的位置，苍山半山，面朝洱海，户户都可看海，产品较有特色，50-100㎡小别墅，户户都送院子。价格也相对适中，15000元/㎡，拎包入住。

但令人尴尬的是，这个项目已经交房一年之久，但社区内部无任何相关配套落地，甚至社区便利店也没有，更别提酒店、游乐等度假类配套了。所谓的凯悦酒店已经停工多日，业主购物买菜，只能依靠电瓶车在高差几百米的坡地上穿行。

更别扭的是，哪怕客户坐着电瓶车下了山，也无法满足就近买菜，因为整个海西古城组团的商业配套基本都是创意手工艺品、旅游纪念品为主的商业配套，整个海西都无法找到一个大型商超。

而同样的问题也出现在了海东组团，海东组团作为近年新规划的城市组团，也同样面临着城市配套落地缓慢，而度假项目的内部配套落地也迟迟难以得到有效进展。

在海东，同样由一家国企开发的，云南城投海东方项目，依山而建，也能够基本满足户户观海，一期已经达到交房条件，但所有的配套依然停留在施工阶段，核心配套甚至还停留在图纸阶段。

项目的商业街在建，所谓的核心配套悦榕庄也仅仅是达成意向协议。客户为了满足日常生活需求依然需要乘坐电瓶车，在山路上蜿蜒盘旋之后，才能抵达山下，尔后继续乘坐市内交通巴士，前往城区商超。

我们看到，无论海西或是海东的最大问题就是，地产开发商的配套落地力严重匮乏，交房多日的小区，关键性的旅游配套和生活配套迟迟无法落地，而外部配套又严重失衡，业主为了满足基本生活需求，疲于奔命。

3

当我们登上某地产项目的高层顶层之后，我们看到了另一个一地鸡毛的大理。

其实在大理的两天，我在赞叹大理的美好同时，总感觉这个城市有点说不出来的感觉。这个城市经常走着走着就进入古城景区的范围内，但是继续走着走着没多远就进入了原住民村庄，当穿越了原住民村庄，就又进入了一片荒地，刚进入荒地没多久，就又是一大片成熟的建成区，但又没多远就又是一大片村落，但这片村落又是主要的客栈聚集区。

当我真正站在一个高层项目的顶层，去俯瞰这座城市的时候，我恍然大悟——

通过这两张图，我们可以看出，我们所站的楼栋属于新开发的高层社区，在我们的脚下是房龄大约有10年左右的多层，而过了多层就是成片的待改造城中村，城中村包围着的是一个四星级酒店，过了四星级酒店又是已拆迁的城中村废墟，紧邻着这片废墟的则是一家五星级酒店，侧翼包围着这家五星级酒店的则是村落客栈。

围绕着洱海，大量的新建社区、保留城中村、拆迁村落、酒店、客栈、在建道路全都搅和在一起，拆不开理还乱，各方面各业态各物业铰接在一起，犬牙交错。

一面是干净澄澈的苍山洱海，一面就是混乱无序的城市界面。

走近看，这是一个风花雪月的大理，远处俯瞰，这又是一个一地鸡毛的大理。

大理这座城市简直就是一个严重缺乏连贯的可持续的有条理的城市规划的混乱城市典范。

4

我们在大理呆了两天，在这两天中，我们的心情不断的被美景所惊艳，又不断的被城市界面和地产项目泼了冷水。

看完大理之后，我有一个大胆的推论，是不是有这么一种可能，大理是否就是因为政府无序的管理和严苛的对于洱海的保护，才给我们留下一个近景的美好？

因为政府的无序管理和规划推进的缓慢，才导致洱海畔大量的原住民村落保留了下来，跟随原住民村落被一同留存的，也有洱海畔的原生态景观，这些洱海畔原有民居被改造被设计被加盖，形成各种各样的文青客栈，与原生态的洱海相互融合在一起，形成了一条环洱海的无比美好的近景大理。

同样，因为这些原始村落的存在、美好客栈的存在，造成了远观大理的无序混乱，而这种无序混乱无形中也加重了城市升级改造的难度，因而大量的城市配套落地滞后。

在城市配套落地滞后的前提下，众多地产项目一面纵享苍山洱海、风花雪月，一面又是配套难产、有地产无度假的尴尬。

对于大理，我最终想说的是——

大理可以满足一个文青对于生活的一切美好想象，但同样，也留下一个个度假地产艰难度日的扼腕叹息。

走吧，继续向西，一直走到云的故乡——腾冲。

下一站，腾冲。

END

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