【崩溃】BC省公寓保险费 要暴涨300%

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最近，一条BC省公寓保险暴涨的消息，让广大公寓业主们异常崩溃。

造成保险费上升的主要原因，是恶劣天气与天灾事故发生次数增加，以及装修与重建成本上升所致。



据BC省公寓协会总监TonyGioventu称：

目前BC全省的分契物业和共管公寓保费，都有50%至300%的涨幅；同时，免赔额也从此前的1万或2.5万，增长到10万、25万甚至50万加元。

据加拿大保险局一位官员Pete Karageorgos分析，造成这次保险大幅增长的主要原因是恶劣天气及天灾事故增加使得保险公司的赔付金额大幅攀升。

加拿大近年来出现越来越多的恶劣天气事故，当中包括山火及水浸。他表示，例如卑诗省多次发生大型山火、Fort McMurray在2016年发生了创纪录的大山火，渥太华地区于过去2年，一共发生2次大型水浸及2次龙卷风。恶劣天气的保险赔偿额，已由5年前大约4亿元增加至介乎10亿至20亿元。 

另外，建筑成本上升，当中包括工人薪酬及建材价格均有所提高，这将进一步推高保险费用。

据悉，列治文的一位业主就在11月份收到了一份天价32.5万加元的保费账单。渥太华的一幢公寓近期因受到强风及大火的损毁，其保险费已大幅飙升730％。

保险费上升，会对公寓的市值造成很大程度的影响，即物业转售的价格，会随着保险费上升而下跌。

无论有你有房没房，只要你住房就一定离不开房屋保险。

　但这么重要的一件事，是不是每个人都能处理得非常妥帖呢？答案是否定的。此文接下来就和大家聊聊在加拿大买房屋保险那点事…..

房屋保险种类

　　在加拿大，房屋保险的种类分得特别细致。与华人和移民关系较大的，主要有以下几种：

01

自住房保险(Homeowners Insurance)

　　作为自住物业的屋主，不论是否需要申请房屋按揭，都应购买屋主保险。鉴于法律没有明文规定屋主必须购买任何保险，一般而言，只是置业人士在办理房屋按揭时，按揭公司要求申请人提供房屋保险证明，以保障房屋作为抵押品之价值。在北美，保险不单是保障个别物品的市场价值，还涉及赔偿第三者所引起的索偿责任问题，例如因个人的疏忽引致火灾，不但可烧毁整座房屋，也可能蔓延附近的邻居﹐屋主除了失去其房屋外，还要面对数以十万元计的索价金额。

02

租客保险(Tenant Insurance)

　　当租客租下单位时，便要负上安全使用这空间的责任，房屋外壳或大厦的共管地方固然是房东或物业管理公司负责，然而屋内的空间及租客的私人财物，是需要一份租客保险来保障的。租客保险确保如火灾、浓烟、爆炸、爆水管及盗窃等灾祸发生时，获得合理的赔偿，同时亦包括第三者所引发的索偿和诉讼。另外，租客以后若想在加拿大购房，如在首次购房前就有良好的租客保险记录，有助于日后节省费用。

03

房东保险(Landlord Insurance)

　　房东切勿忘记购买房东保险。若出租物业发生意外，警方及保险公司有关部门会彻查原因，分清是哪一方的过失。若是租客的疏忽造成意外，租客便要承担责任；若是房东疏忽，房东险便会发挥保障效用。甚至在有些个案中，虽然已判定是租客的责任，但租客没有履行责任便逃之夭夭，所有索偿的矛头也会直指房东。如果房东没有购买保险，后果可想而知。不过，房东险有很多限制条件，不是所有公司都做，各公司限制也不一样。

04

Condo保险

　　Condo保险是指Condo业主自住房的保险。这种保险和租客险分属不同种类，但保险项目与其相似。对于Condo业主而言，Condo管理费中已经含有火险，所以无需购买此项，但管理费中包含的基本保险不保装修和单位的升级，也不保家庭财物，所以Condo保险的侧重点在于Condo单位内的东西，具体内容包括︰个人财物、法律所属开支、第三责任险、漏水的理赔，例如浸湿楼下单位天花板。

　　业主在投保Condo险前，要弄清自己的责任范围。业主投保前一定不要嫌麻烦，要向大楼管理处索取大楼的附例（bylaw），读懂里面的保险条款，看看大楼本身已经保了什么，尤其是大楼标准单位（Standard Unit）的定义，因为大楼管理处所购买的保险仅涵盖大楼本身自带的房间，除此之外的地方大楼是不管的。

　　也就是说，如果Condo单位的第一任买主在购买的单位上，又铺设了实木地板或地毯，或者他又加了墙纸，这些都属标准单位之外的东西，全部不在大楼保险的涵盖范围内。如果出现意外，大楼只能管到他们定义的标准单位的范围，即没有经过业主再装修的范围。每个大楼的附例各不相同，承保范围也不一样，所以一定要仔细阅读。

房屋保险都保什么？

　　加拿大的房屋保险有两类保障产品。

　　第一类称为普通房屋保险(Broad Form)，即是基本保险

　　第二类则为全面性房屋保险(All Risk Form)

普通房屋保险及受保范围

　　普通保障列明十多项受保的灾害，若这些意外是属于所指定的受保范围，那便获得赔偿。以下是一般保险公司在普通保障内所列出的十二项灾害。

　火灾及雷电 (Fire and Lightning)

　　爆炸 (Explosion)

　　浓烟 (Smoke)

　　暴风雨或冰雹 (Windstorm and Hail)

　　盗窃 (Theft)

　　骚动及内乱 (Riot and Civil Commotion)

　　空中堕物 (Falling Object)

　　蓄意破坏及恶作剧行为 (Vandalism and Malicious Acts)

　  房屋被车辆撞击 (Damage By A Vehicle)

　　突发性漏水及淹水 (Accidental Discharge Or Overflow Water)

　　玻璃被砸 (Glass Breakage)

　　私人财物在运送途中受损 (Transportation)

全面性房屋保险及受保范围

全面性房屋保险中，最重要的组成部分是住宅建筑（Dwelling Building），也就是房屋发生可理赔意外后的重建或修缮，这放在Coverage A的部分。这种理赔又分两种，即承保重置成本（replacement cost）或额外现金价值（Extra cash value）。重置成本就是重建与原来类似的房子所需的费用，而额外现金价值是用估价减去折旧金额而给予的赔偿。

　　这一部分包括的内容有，房屋主体本身、相连的结构（如连体车库）、室外的固定设施、树木、游泳池、灾后清理费以及修补或建筑房屋的材料，但一般不包括土地市值。所以在确定这部分的保额时，一般是用购房价格减去地产市值，金额会低于住宅市值。其次部分是独立建筑(Detached Structure)，独立的车库或花园小屋就属于这一项。

　　房内财产也属房屋保险涵盖内容，即Coverage B: Property Coverage。这是指房子里面，没有与房子有固定联系的东西，衣服、电器、家具什么的。这部分理赔通常也是以重置为主，不做额外现金价值。也就是说，如果有什么损失，如电视没有了，会赔付替代一个电视所需的费用。

　　除此之外，房屋保险中还包括临时家居费用险（Additional Living Expenses），即房屋发生意外不能在其中居住时，您得租房或住宾馆，生活费用增加。保险商会支付高出的这部分开支。

　　最后，房屋保险中还有责任险（Liability）。责任保险是指因房子的所有权而产生的责任，即若因被保险人的疏失而引起的意外，造成邻居、第三人伤亡或财务损失，例如火灾发生时不幸延烧到隔壁邻居，邻居向被保险人求偿时，将由保险公司依据投保金额来支付赔偿金。如果有人在您的房地产范围内发生人员伤亡或财产损失，责任得由您承担的话，索赔有时会大得惊人，很有可能是你完全无力承担的。

全面性房屋保险及不受保范围

全面保障列出不受保障的灾害，两者相比下，全面性房屋保险的范围比普通房屋保险的较为广阔，照顾的层面也较全面，故此保费相对地较普通保障为高。

但以下所列16项是一般保险公司列为不受保的灾害：

前12项分别为房屋用作商业用途、建筑中房屋受到破坏、空置物业超过30天、非法用途如大麻屋制毒工场等、核子大战、被放射性物料破坏、雀鸟、鼬鼠及昆虫等破坏、酸雨破坏、被工业用浓烟破坏、被出租租客盗窃、额外工程破坏草地、物业在建筑过程中被偷走材料。

　后四项不受保灾害需要详细说明

　　地震 (Earthquake)：地震保障的保费主要以地区来划分，东岸的地区一般比西岸的平坦，发生地震比率较低。其二，房屋的外墙结构也有差别，如石外墙比砖皮外墙的昂贵。在安省﹐一所$30万重建费的砖皮外墙房屋﹐便需要大约3千元的地震保障费用。

　　洪水泛滥 (Flooding)：洪水泛滥一般给人的印象是河水水位上升而涌出河道造成的破坏，但多伦多于2005年8月期间因地下水道淤塞而未能及时疏通当日的豪雨，导致很多房屋被雨水入侵造成水浸，这种情况是不受保的灾害之一。

　　战乱 (War)：国与国之间产生冲突，甚至酿成战争的话，一经政府宣布成为战区，所有房屋保障便即时失效。

　　自然损耗 (Wear and Tear)：陈旧屋顶、水管漏水、门窗生锈及房屋结构出现轻微损毁，屋主都应尽快验查及维修，免除因日久失修而酿成更大的损耗。意外是因自然损耗而造成的话，损毁的地方便不属于受保范围。

何时购买房屋保险

　　买家在合同生效执行后交屋之前，立即去买房屋保险，且必须告知保险公司保险生效日期，一般为Completion date。

　　换屋的买家有两种选择，一是选择转换原保险公司保险，二是结束原来房屋保险购买新的保险。

　　成为业主或租客时，请尽早购买好房屋保险。购买了房屋保险的租客有时会得到房东的额外优惠。

　　要特别注意的是，房屋如果无人住宿达30天以上， 保险将自动失效（两地跑的移民常会全家回原居地超过30天）， 所以事前要与保险商联系并交纳适当的空屋保险费，以维持房屋的受保状态。

房屋保险的六个误区

　　加拿大广播公司CBC曾报道说，在加拿大购买房屋保险的客户很多情况下不知道保险业运作的手段和方式，结果成为保险公司拒绝赔偿的牺牲品。那我们就再继续聊聊实际生活中关于购买房屋保险的六个误区：

　　30天空房条款

　　如果房东的出租房超过30天连续空置、房东又没有及时通知保险公司，则保险公司可以拒绝赔偿任何火灾或水淹损失。

　　贵重首饰的赔偿额度有上限

　　保险公司会对贵重首饰的赔偿设定上限，比如5千到6千加元，这往往会大大低于贵重首饰的购买价格。如果要确保自己的贵重首饰有足够的保险额度，就需要购买附加保险。不过保险公司在同意附加保险前会要求提供贵重首饰的照片、购买收据或者是价值评估文件。

　　贵重收藏品也有保险上限

　　住在圣约翰斯市的司徒瓦特和安妮夫妇在家里收藏有价值约40万加元来自世界各地的文物，但2013年圣诞节前的一场大火不但烧毁了他们的住房，而且烧毁了比房子还要值钱的文物。为他们提供住房保险的约翰逊保险公司只提供10万加元的焚毁文物赔偿。

　　专家们指出，除非购买附加保险，保险公司的住房保险为集邮邮票设定的赔偿上限是1千加元，为收藏硬币设定的赔偿上限是5百加元。

　　污水回灌、地震保险不在普通保险之内

　　许多加拿大人不知道保险公司的普通房屋保险不包括下水道污水倒灌的保险，需要为之购买附加保险。不过这个误解倒不能全怪加拿大消费者，因为过去许多普通房屋保险确实是包括污水倒灌造成的损失的。

　　除了污水倒灌之外，洪水和地震灾害造成的损失保险公司是不负责赔偿的。

　　忽视房屋维修会导致拒赔

　　住房保险不是维修保险。如果房主没有及时修理出现问题的房屋，比如地下室水泥墙出现裂缝导致漏水，保险公司不会负责赔偿，因为这属于住房维修问题。

　　房屋改建或扩建未通知保险公司

　　如果对房屋进行扩建、改建、或者是用较高级的建筑材料取代原有的材料，则房屋的价值会增加，每年要付的保费也要增加；如果不告诉保险公司房屋经过了改建、扩建，则索赔时保险公司可以拒绝赔偿、或者是减少赔偿额。

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