大温房价真的会跌跌不休吗 ？

2019大温地产行情回顾与展望之二：大温房市的基本面

先科普一下，BC省最重要的区域叫菲沙河谷地区，它包括大温地区（菲沙河以北）和菲沙河谷地区（菲沙河以南）两个子区域，这两个子区域加起来就叫低陆平原地区。实际上我文章谈的就是低陆平原地区的房地产市场，但华人喜欢说大温地区，而且不少人误解以为低陆平原地区就是大温地区，所以我就按照大家习惯也说大温地区。

我文章谈的东西，其实对低陆平原地区都适用，因为两个子区域联动性很强，当然，也有很重要的不同，不同的地方我会特别说明，其他就理解为适用于所有低陆平原地区。

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连绵的山脉布满了BC省，最适合人类生活、生产的土地，只有低陆平原地区这一块比较整壯，其他的小平原零散而且很多地方很寒冷。

请看下面谷歌地图显示的BC省大部分地区都是落基山脉的一部分，只有低陆平原地区（图中两颗星所在地区），而这一小块相对整装的平原还被美国切走了一部分（图中白色的线条就是美加国境线）。

下图则是整个低陆平原地区的地形图, 红线以下是美国

由于BC省耕地面积只占全省面积的7%--也有一种说法指只有5%的，因此BC省的农地管理非常严格，比中国的18亿亩红线似乎更严。

比如列治文的Garden City Land（Westminster High Way与Garden City Road交界处的荒置土地）这块农地，列治文市政府从2005年开始，虽千方百计的努力，至今还是不能把这块位于市中心的农地转为居住用地或商业用地。而列治文过去十来年人口增长了一倍多，房价如何不涨？

列治文自1987年之后就没有任何农地改性为居住用地的实例，见下图：

资料来源：列治文政府网站

上表2000年的农地改性，是转为工业和商业用地，不是居住用地。

近20年，低陆平原地区农地改性的实例很少，土地供应非常有限，在整个低陆平原地区也只有很少面积的农地改性，而且管理是越来越严。

这种情况下，整个低陆平原地区的土地供应前景并不乐观。而未来低陆平原随着移民人口（包括海外移民和国内其他省的人移民过来）的增长，却是长期的移民国策来支持的。

据BC省统计局的数据，我们把BC省人口变化的数据利用Excel表格做成了下面的线图

资料来源：BC省政府官网

BC省有着长期稳定而快速的人口增长态势，全省年增长大概在1.5%，而低陆平原由于是大都会地区，有更好的工作机会和便利的设施，人口增长率在2%左右。

人口的增长意味着不论是买房还是租房，要求每年都要供应大量的新房, 这就是刚需。刚需意味着什么大家应该明白吧？

要解决政府常常提到的住房危机（housing crisis）问题。

各级政府也意识到了土地不可再生的条件下，只有提高住宅密度以减轻住房危机，比如温哥华的Cambie走廊计划，最近（2019年11月）省政府又出台了允许在双拼屋、联排屋建造第二套间的政策。

但是，由于加拿大的种种制度和效率等综合性因素，必将导致房屋供应的成本长期上涨，至于这个房屋供应成本长期上涨趋势的原因是什么，请阅读我们接下来的分析文章。

个人观点，仅供参考，据此操作，风险自负。

作者:温哥华的福来客Frankie

作者是温哥华资深投资专家，在帮助华人移民配置房地产和金融资产方面有深厚功底和经验。

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