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华裔在列治文买10套楼花 结果...

温哥华地产中心 加拿大之声 2019-04-28


近几年,加拿大的大城市公寓房买楼花很热,很多楼盘开盘即售,火爆程度可想而知,然而买房无论用于自住还是投资,都面临着风险。

在诸多风险之中,最让买房者担心的就是遇到烂尾楼。辛辛苦苦凑齐了首付,还在做着即将入住新房的美梦,结果开发商跑了,售楼处空了。真是辛苦了买房者,不仅钱打了水漂,维权也比较难。


那么,在买房的过程中,如何避免买到烂尾楼呢?来让小编告诉你~


1 活生生的例子


都说投资楼花有风险,agagin!

一位华裔投资者利用两家壳公司(numbered companies)在列治文购买10套城市屋的楼花,由于该楼盘开发陷入困境,虽然这位华裔投资者入禀法院要求开发商赔偿损失,但这个要求遭到BC省高院法官的驳回。
 
根据BC省最高法院的文件,这位华裔投资者注册两家公司购买列治文一个楼盘的10套城市屋的楼花,为每个单位缴付了3万元订金,并于2015年7月把首笔保证金付到托管帐户中。 
不过,由于发展商无法筹集资金按时开发位于4号路Cambie消防大厅附近的楼盘,法院已经于2016年5月下令发展商退还这笔保证金。

不过,这位华裔投资商向法院提出发展商赔偿60万的损失赔偿金的要求。



根据B.C.最高法院3月2日裁决, Maisonville大法官表示没有发现原告可以要求被告赔偿的理由。 

法庭上争议的问题在于两份谅解备忘录(memorandums of understanding, MOU)是否和预售合同一起具有约束力。

而被告发展商则辩解指,合同仅仅是购买城市屋的选择,而原告在规定的时间内可以放弃。此外,谅解备忘录不是合同的一部分。

最后,BC省高院的Maisonville大法官同意被告的观点,并于3月2号裁定这些谅解备忘录没有验证,并驳回了原告的赔偿损失的要求

施工前销售(“预售”)合同是开发商筹集资金建造住房的一种手段。预售在施工前购买,一旦开工,投资者或未来居民的资金在施工开始后就被锁定在投资中。在许可和建设的间隔期内,房产的权益可能会上升或下降。因此,预售已成为大温热门房地产市场的当下热门投资模式。

因为在物业转让完成之前,BC省外国买家税(FBT)不适用于此类合同,列治文预售也由海外开发公司进行大量销售。

而法庭所涉及的这个楼盘项目仍然在网上销售,主要开发“一到三间卧室的城市屋和公寓”。


2看准开发商实力


公寓研究公司Urbanation较早前公布资料显示,多伦多过去5年有23个公寓项目取消动工,其中5个在去年取消,苦主怨声载道。

有法律界人士建议准买家缴付首期前,应该先了解发展商往绩,一般来说经验丰富的发展商对消费者较有保障。


实力也代表着口碑。换言之,选大不选小,尽量考虑大品牌房企,不要贪图一时便宜。实力强劲的开发商,几乎不会发生债务纠纷、跑路等问题。此外,要留意房企过往开发或是正在开发楼盘的口碑,买房者可以实地考察、咨询,做到心中有数。



多伦多新发展社区Lower Junction原定兴建的柏文项目Museum FLTS,发展商Castlepoint Numa早前表示,因为许可证和融资问题决定取消计划,并会向众多准业主退回首期。


现年43岁电视台制作部经理巴里斯(Jason Paris)是数百名苦主之一,他说交易触礁后才发现Castlepoint Numa数年前也曾有楼花烂尾,有苦主更加是「连中两元」 。他说:「如果我知道会变成这样子,我肯定会预先了解Castlepoint Numa更多。」

那么准买家应该如何保障自己?贝尔说要预先做功课:“发展商是谁?他们之前曾经兴建什么?对买家来说,选择新发展商的风险,绝对较经验老到的发展商高。”


3 看准意向楼盘手续



法律界人士认为楼花买家签署任何合约前,可以向发展商进行「尽职调查」(Due Diligence),即这项投资可行程度的评估报告,这是楼花买家避开烂尾的最好方法,但温哥华房地产律师贝尔(Richard Bell)说类似巴里斯所遇到的个案,可避免的方法不多:「这种烂尾情况真的可以在不同情况下发生,特别是短期内市场出现明显逆转,所以买家真的有风险。」


多伦多房地产律师韦斯洛格尔(Mark Weisleder)表示,曾经听闻有建筑商取消项目后,以溢价10万元将单位再次推出市场,由于合约条款列明建筑商有权取消项目,原业主最终什么也做不到。


相反经验老到的发展商一般都会保护品牌信誉:「有信誉的人,或者在市场有长时间营运经验的人,他们不会这样做。当他们计画项目,他们会同时预期能够达标,然后根据市场订价。」



4 看准施工进展情况 



有些楼盘施工较快,每天都有施工作业;有的楼盘经常不见动静,工地隔三差五就见不着人,所以买房者一定要实地考察,多留意,一般而言,资金充足的开发商都会顺利的进行开发建设。此外,卖房者尽量选择准现房或是现房,这样可极大程度上规避烂尾楼的风险。



5 看准意向楼盘走量



开盘销售了两三年,结果销量还不到30%,这样的楼盘你敢买吗?特别是小开发商,融资渠道窄,对买房者回款的依赖程度较高。


销量上不去,销售额度自然就少,或许会对工程进度产生影响,从而导致开发商因为资金断裂而跑路。所以,走量好的楼盘也一定是值得信赖的楼盘。



6 看准楼盘周边环境




周边环境应该包括配套、潜力、地段等。假设做最坏的打算,不小心买到了烂尾楼,那也不用怕。一个好的地段,一个好的环境,一定会有开发商愿意接手开发的可能性。


换言之,好地段的烂尾楼“复活”的概率就比较大。

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