7月发布房市新政 房贷放宽！利好？

7月5日

就在所有数据都显示房市要凉，包括大温地区在内的加拿大各大主要房地产市场，经历3月的巅峰之后、进一步回落冷却的时候，联邦政府住房机构突然再次发布刺激房市的利好政策，将对房屋抵押贷款进一步松绑，又来给房市打鸡血。

惊不惊喜？

意不意外？

01

作为联邦政府的住房代理机构，加拿大抵押贷款和住房公司CMHC（ Canada Mortgage and Housing Corp. ）在7月5日周一发文称，将修改抵押贷款的承保规则。

事实上，去年7月，CMHC就曾经对有保险的抵押贷款规则进行过修订，使贷款申请人的购买力下降了不少，但很明显这项政策的调整是失败的，非但没能抑制房地产市场的飞涨，还使CMHC失去了很多市场份额。

如今，CMHC再次修订了该项政策，其中主要包括提升贷款额度、降低贷款难度两个方面。

在提升贷款额度方面，CMHC对于那些拥有良好偿还贷款记录的贷款申请者，提升了总偿债比率（gross debt service ratio），从原来的39%提高到44%。对于贷款申请者来说，将有望申请到更高的贷款额度。

总偿债比率，是指包括：可用于与房屋相关的费用（如抵押贷款、供暖费或公寓费）的最高金额，与房贷、车贷等结合，在年收入中所占的比重。

在降低贷款难度方面，CMHC对于贷款申请者的信用评分从原来的高于680分降至大于等于600分。

分析指出，去年7月CMHC对于这两项政策曾经做过调整，将总偿债比率从原来的35%提升到42%，将贷款申请者的信用评分提升至680分，据称这两项措施使得贷款申请者的购买力下降了11%。

当初这两项调整的目的是：保护购房者、降低政府和纳税人的风险并支持住房市场的稳定，同时在大流行期间遏制过度需求和不可持续的价格增长。

很明显，CMHC的做法失败了……

加拿大的房地产市场从去年夏季开始一骑绝尘，房价也一路飙升，疯涨到历史新高度。

02

如今CMHC意识到政策调整的失败、又做了重新调整。业内人士分析，保守估计这两项调整将使购房贷款申请者的购买力至少提升11%。

不过加拿大贷款资讯网站 ratehub创始人James Laird表示，CMHC的这项调整对购房者来说并不会有明显的变化，因为当CMHC这项调整中的关键词是保险。

也就是说，即使购房者不选择CMHC的抵押贷款承保，加拿大市场上还有其他一些公司可以选择，如Sagen 和 Canada Guaranty等。

不过CMHC拒绝就该政策变化之后损失了多少市场份额发表评论。

此前加拿大皇家银行RBC的一项报告指出，CMHC自从去年7月开始，在抵押抵款保险领域的市场份额严重下滑，从疫情前的45%-50%下降到了今年春季的23%。

但作为联邦政府的住房机构，CMHC此次调整，无疑释放了一个重要信号，就是政府鼓励大家贷款买房？

调整之后的新政也让贷款申请者在收入不变的情况下，申请到更多贷款，提升了购买力。

如果你在利好的房市政策下不知如何开始，那么以下8点助您入市。

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做好投资前准备

地产投资，需大量资金、时间和精力投入，从前期资金成本到税务，再到所有相关持有成本等，操心的方面太多。一头扎入前，要问一下自己以下问题，搞清楚是否做好准备。

准备投多少钱投资？信用是否良好？现有个人财力？用什么钱作首付，退休储蓄、普通储蓄还是投资？打算最多借多少钱投资？此前是否有地产投资经验？

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确保投资产生收益

投资地产，能产生以下几大收益，如随着时间增值收益；辅助收益，如投资公寓等大型物业时，大楼内的洗衣法售卖机产生的小生意辅助收入；租客产生的现金流收入等

选择投资市场和物业类型时，充分考虑未来可能的收入来源，分析一下是否值得前期巨大资本投入？

05

投资前验楼

投资物业时，一大关键部分是验楼。

市场行情火爆时，许多买家为抢占先机尽快抢到房子，会放弃这一步骤。但投资物业时，这一步骤十分关键，否则过户后可能会面临巨额维修和装修账单。如果是大楼地基出问题需重大维修，巨额账单可能会吓晕人。

06

安排物业估价

物业估价和验房一样重要，据此了解房子目前到底值多少钱？过去值多少钱？未来可能值多少钱？更重要的是，买房后做出租投资的，物业估价还会给出每月大致租金。

07

开始时投资一个物业

投资要成功，一定要做到多样化，但不适用于新手地产投资者。作为地产投资新手，开始时一定要谨慎，一次只投资一个物业。一开始就入手多个物业，时间和精力分配多半会力不从心，有可能出错亏血本。

08

准备好退路

投资物业就像投资股票或基金一样，需备好退路，投资到一个点时，要迅速出售从中赚取利润。投资物业时，一定要想好退路，不至于站在高处时面临亏本风险。房市崩盘，新的物业税种，都会导致物业投资亏损，即使表面看起来可能会大赚。

投资老手会建议新手，投资物业前要想好退路。

常见退路包括：装修升级后转手、购买后持有、批发、卖方融资和租转持有。根据投资时间点和资源，对这些退路进行分析和比较，再选择最适合自身情况和投资目标的办法。

09

熟悉房地产投资税法

地产投资税法极其复杂，投资地产聘请税法律师、地产律师或会计来管理投资物业，也是一种投资，未来都会产生回报。打算自己搞定一切的，一定要对物业投资相关税法有基本了解。

加拿大地产税法基本包括以下几点：购买物业时，需支付省转让税、各省费用不同；买新屋需支付GST税；《加拿大个税法》（CITA）每年征收出租物业毛租金收入25%的收入税；投资者通常面临2类支出，即资本支出和运营管理支出；非居民投资者出售加拿大物业，50%需上缴联邦政府。

以上几点仅供参考，不能作为正式法律建议，投资物业时最好咨询专业人士，比如律师和会计师。

10

留够6个月备用金

每个投资物业，最好至少留下足够6个月备用金。即使市场行情火爆，或过去18个月内投资稳赚不赔，为保险起见，手头也要留些备用金。市场随时会崩塌，找租客需时间，或出现紧急维修等重大支出。手头有足够备用金，放在产生利息收入的账户内，碰到这些情况就不会惊慌失措，也无需一有问题就找银 行贷款，顺利渡过难关。

如今加拿大地产行情利好，使得地产投资日益受追捧。无论是半独立屋，还是一卧公寓，买卖投资都相当红火。初涉地产投资的，肯定会碰到挑战，但回报高，利润诱人，值得尝试。

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资料来源：加西网、加拿大之声

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