从恒大困局看购买加拿大楼花(期房)的风险

“比较一下购买中国或加拿大楼花的风险啊！”

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最近恒大的事情传的纷纷扬扬，全网都在讨论。

员工、客户、供应商集体声讨维权，很多人在预测恒大官宣什么时候倒下。 

简单的说，就是步子迈得太大扯到蛋了，继而引发生死危机。

当然，高管照例先跑了，留下的都是一堆绝望的韭菜和狼狈不堪的银行。

最难过的是可能花了半生储蓄买了恒大的房子的普通消费者，最忧心的问题是：

“钱都交了，但房子建了一半，或者还是烂地一片，那怎么办？这钱还能退回来吗？”

那么问题来了， 如果你在加拿大买商品房，会不会有类似的风险？ 

如果比较购买中国和加拿大的预售商品房，哪个风险大？由此引发了一场讨论。

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有人说，中国的商品房的风险小，因为中国很多地方政府对预售的要求更高，例如申请预售至少达到：

1）交付土地使用权出让金，取得土地使用权。

2）必须要完成商品房屋设总投资的百分之二十以上或完项目的基础工程后，还有更详细的要求：

例如在广东，三层以下的商品房项目已完成基础和结构工程；四层以上的商品房项目，有地下室工程的，已完成基础和首层结构工程。

基本上在中国至少已经完成了基础工程之后，才能申请预售许可证。 

相比之下，加拿大对商品房预售（楼花）的门槛更低，一片空地一张户型图就开卖了。

但也有人说，加拿大的商品房的风险小，因为烂尾楼在中国的城市太普遍了，到处都可以看见，但在加拿大几乎看不见。（小编旁白： 这话讲的是事实吗？）

的确，中国几乎每个城市都有不少的烂尾楼。根据公开的数据，中国一线城市，100米高的摩天大楼中，烂尾比例几乎有10-15%。这些烂尾楼普遍都是：已经完成了基础工程，地上部分完成，但后面就断粮了，无以为继。

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第一个问题，对于普通购房者而言，究竟哪国楼花项目的风险小？ 

我只想说，在加拿大，预售房也有风险。据KPMG调查，大概有接近三分之一的项目在建成之前失败掉。

但是我们普通人很少看到烂尾楼，那是因为其中的大部分不合格项目会被扼杀在摇篮里，也就是根本等不到施工的那一天就停止了。

主要的原因是资本市场起到强烈的筛选作用，对项目去芜存菁。

资本的眼光是最毒辣的了，如果资本认为这个项目是不成熟的，风险比较大的，是不会借钱给发展商的。 

那怕有政府拍胸脯的担保，银行家也是嗤之以鼻的，因为银行是私有银行，有很高的独立性。而且彼此都知道政府换届可比银行董事换得勤快多了。 

发展商拿不到钱，高楼自然建不起来。所以，多伦多市内不少地方的项目因为各种原因不成熟，地一直空着，用作停车场。 

在中国，政府是强势的，很多地方政府的财政收入中超过三分之一是卖地来的，房地产是地方领导政绩的主要部分，而银行是要配合地方领导做好工作的。

所以只要地方领导出面，银行和开发商金风玉露一相逢，便胜却人间无数。

万千宠爱在一身，其实也就是万千风险在一身。 

04

第二个问题，购房者的定金能否有保障，存放在那里，能否退回？

在中国，购房预付款按照法律规定是存放在银行指定的专款帐户的，但仍然是在开发商的名下。

全国各地房企挪用“预售金”频频发生，屡禁不止。2021.8月南方周末报道：多位业内人士表示，地产商挪用资金已是行业潜规则 （见2021.8月南方周末文章：房企挪用“预售金”为何屡禁不止？）

加拿大是怎么做的呢？（今天只讨论高层公寓楼花 high rise pre-construction condo)

所有的定金都存进某家律师行的监管账户，直到房子交接过户的时候才能取出给发展商。 

律师是西方社会中最精明最狡诈的角色，但或许也是最守约的群体。开发商很难从律师那里挪用定金。

这一安排最大程度的保障了购房者定金的安全。

如果项目失败了，购房者的定金将可从律师那里退回，或者跟项目的下任接手人谈判。

有没有冒着丢失律师执照的风险也要跟开发商勾结侵吞定金的呢？也有，但极少。

如果出现这种情况，还有类似政府保险的补偿，在安省大概在2万加币，聊胜于无，就当众筹诉状费吧。

小结：在加拿大，购买高层公寓楼花condo，开发商挪用定金和故意讹诈的风险比较小，主要的风险还是市场风险。项目失败，基本上定金能退回，损失的主要是投资机会。 

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那么楼花到底还能不能买？买了后，会不会被套？手头有一笔钱，是该投楼花好？还是现房好？想必有不少投资者有类似的疑惑。

大温著名地产经纪三木曾尝试在微信群里进行买卖楼花知识直播。

他介绍了选楼盘的8大标准：

1学区房；

2闹市房

3天车房

4风景房

5价格有洼地的地方（小编理解为可以”捡漏“）

6新开盘的那种大楼盘群：一个区要开四栋以上，市政规划能容纳一千户以上这样的楼盘。这时投资者要注意前期开的第一个盘。

7旧城改造后的前几个项目，新的开发区

8投机盘的选拔标准

三木表示，买楼花时对开发商的过往历史要充分了解。尤其遇到才出道、没啥口啤的新开发商要十分注意。比如在XX市的某个楼盘，签合约已经三年了，可至今还没有收到第二次交定金的通知，让人十分担心。

他逐一点评比较了大温从DownTown 到本拿比、素里的楼花价格及价格走势。也举出两个楼盘作为例子，从户型、价格及未来发展走势、地区潜力等一一点评。

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什么是现房，什么是期房？

什么是现房，什么是期房，定义起来比较简单：即买即住的就是现房，购买以后要再等几年才能住的就是期房（楼花）。那么，如果手头有一笔钱想投资加拿大的房地产，我们是应该买现房还是楼花（期房）呢？

一说到投资，就要说到投资策略。每个人对风险的喜好不一样，每个人对投资方式的偏好程度不一样，每个人当下的投资组合中缺少的产品特性也不一样，所以对不同的人来说，适合的产品是不一样的；即使对同一个人来说，在不同时期，适合的产品也是不一样的。

买现房还是期房，没有对错，只有合适与否。 

07

现房和期房各适合哪种投资人？

上面说了，现房的特点就是即买即住。好处是能马上产生现金流，而相应的坏处就是，马上就要开始还贷款了。和其他的投资产品不同，房子是真实存在的东西，它有可能出各种问题，屋里屋外，房顶、地库、电器、地板、屋里的电器、墙里的线路都可能出问题。

另外，出租房屋还要经常和租客打交道，要马上解决各种临时出现的问题。所以，如果你和这个房子不在同一个城市，那么投资期房，最好投资公寓，而不要投那种没有任何管理费的低层物业。如果因为某些原因，一定要投低层物业，那么找一个靠谱的物业托管公司是非常必要的。

期房的特点是几年后才能过户、入住。而在中间等待的漫长时间内并不需要贷款，也没有任何的费用支出。你需要做的只是静待升值。而且，期房可以自由的选择房屋样式和颜色，可以买到自己最心仪的房子。另外，新房普遍有保险，对房屋质量有保障，相比之下，现房这方面则比较欠缺。 

08现房、期房各有什么风险？

现房的好处是可以马上产生现金流，但是也有缺点。比如可能房子本身会有一下子看不出来的毛病；比如物业价值增长的速度受整体房地产市场的限制，增幅低于期房；比如优质租客不好找，空置的话则怕遭遇窃贼。

期房的风险则主要体现在下面几个方面：

1）如果对未来市场的发展趋势判断不准确，那么很可能期房交割的时候，购买者要付的价格会超过当时的市价。这样，当时购买的楼花就不太值了；

2）楼花还有项目终止和延期的风险。

期房和现房相比，期房的风险要高于现房，同时，期房的潜在收益也超过现房。 

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现房、期房在贷款和付款方式上有什么不同？

现房一般要马上过户和还贷。现房买卖的交割日期通常不会超过3个月。需要在短时间内准备好20%或者35%的现金，首付压力比较大。

期房对付款方式的要求比较低，基本上一年、甚至两年之内凑足15%或者30%即可，首付的压力小。也就是说，即使手头资金不够，仍然能够投资房地产，享受房市增长的红利。

下面举个例子：

假设我们买了个40万的楼花，那么签买卖合同时只需要付$5000，一个月后付一万五，半年后再付2万，一年时再付2万，一共交了40万的15%，也就是6万。而投资现房就不同了。同样买一个40万的现房，签约的第二天就要付约5%的定金2万；等1、2个月后交房的时候，还要再付8万至20%，或者再付12万至35%的首付。这还是仅仅40万房款的房子，如果是80万呢，所有的数字都要加倍。资金压力可想而知。 

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现房和期房的投资回报哪个更高？

现房的回报由两部分构成，每个月的租金收入和房产价值的增长。租金被政府控制，房东不能随意增加。房产的增值则与房地产市场的整体状况保持一致。

期房的回报主要表现在购入之时到入住之间的房地产增幅，如果能在交房前转出的话，获利更加丰厚，能达到100%-300%。投资收益很高。即使按照约定交割，楼花的投资杠杆也高于现房。

下面给大家看一个投资杠杆的例子：

继续前面的假设，我们买个40万的楼花，付了15%的定金6万，数年后交房，如果房市上涨，52万立即卖出去，我们赚了12万。我们40万买入，52万卖出，看上去是赚了30%。但是事实上因为只有6万的投入，盈利12万的情况下，投资回报率是200%，这就是杠杆效应。

对比楼花和现房两种投资方式，如果只是比较投资收益率，那么楼花要高于现房，同时楼花的风险也比现房高。

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买现房和期房都需要注意什么？

买现房需要注意：

1）房子本身的质量如何；

2）能不能顺利拿到贷款；

3）入手后市场变化是否和预期相符；

4）能不能找个好租客。

买期房需要注意：

1）开发商实力如何；

2）楼花周边未来的发展状况；

3）楼花只能看到效果图，没有实物，可能和期待有差别；

4）有可能会遇到延期交房甚至项目终止的情况。

上面，小编通过六个方面分别给大家梳理了一下现房和期房的差别，大家可以根据自己的实际情况，确定自己的投资选项。

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