加拿大房市高度脆弱!全国GDP竟要靠家庭债务来增长

多伦多西区那些事加拿大之声 2022-09-12

加拿大抵押和住房公司CMHC9月28日周二表示，加国整体的住房市场，从今年第二季度起，从中度脆弱上升为高度脆弱。

而根据相关研究调查显示，联邦住房机构将脆弱性升级，归结于全国物价上涨，并以及一定程度上的通货膨胀。这种转变在很大程度上也反映了BC、安省、魁省等地区几个住房市场的持续失衡加剧。

CMHC的最新房市评估报告说：“随着房价进一步脱离劳工收入等基本因素，房价持续加速上涨，房产价值或许被高估，导致加拿大房地产市场高度脆弱。”

抵押和住房公司的统计数据显示，在全国范围内，房价加速上涨的状况从今年3月报告的低程度，变成9月份报告的中等程度；房市脆弱度则从3月份报告的中等程度升至9月份的高等程度。

该季度评估基于四个因素：过热、价格加速、高估和库存状况，为全国 15 个主要城市分配了低、中或高的脆弱性评级。

如果这些因素变得不平衡或多个领域的风险同时增加，该机构认为市场可能更容易受到问题的影响，人们可能会开始为抵押贷款而苦苦挣扎。

抵押和住房公司认为，处于历史低位的利率、政府的各种支持及大规模疫苗接种计划的推出，在2021年上半年为加拿大人提供了更高的可支配收入和就业水平，从而推高了购买力。“但是，这些改善的基础因素，并不能完全解释最近的房价上涨。”

“在疫情期间，异常强劲的房产需求导致房价上升，这可能增加了BC、安省等地，当地房市购房者对价格持续上涨的预期。”CMHC首席经济学家杜根（Bob Dugan）说，“导致了比正常更多的买家进入市场。”

加拿大全国的房屋销售数量，在今年第一季度创下历史新高，需求远远超过供应。第二季度市场有所放缓，但仍处于历史高位，多个地方房市仍有过热表现。

安省是受到影响最大的。安省的房市本来就是全加拿大最大的，在脆弱性方面也是排在全国之首。渥太华和汉密尔顿的房市，在3月份和9月份的报告中都属于高度脆弱。

尤其汉密尔顿房市目前普遍存在过热、价格加速上升及房产估值过高的现象。在渥太华，房屋销售自2021年4月以来一直呈下降趋势，但由于挂牌待售的房产数量仍处于历史低位，卖方市场状况仍占主导地位，从而导致价格增长。

与此同时，加拿大房市处于高度脆弱之时，很多家庭也已经负债累累，整体负债甚至超过了经济的年产出。加拿大统计局的数据显示，2021年第二季度国内生产总值 (GDP) 出现温和的季度增长，但与家庭债务的增长显然是相形见绌。

即使消费者信贷增长相对较低，但加拿大家庭债务仍在飙升，2021年第二季度经季节性调整的未偿还信贷高达2.53万亿元，比上一季度增长2.53%，这几乎完全是由抵押房贷驱动的，抵押贷款现在已达到家庭债务的68.7%。这是自1990年代初的房市泡沫以来，抵押贷款在家庭债务中所占的最高比例。

加拿大家庭的借贷速度远远快于国内生产总值的增长速度。2021年第二季度的国内生产总值经季节性调整后达到2.46万亿元，比上一季度增长1.92%。该季度增长比家庭信贷增长幅度慢了约20%。

现在，加拿大家庭债务已经高于国内生产总值，两者的比例在2021年第二季度达到102.90%，高于上一季度的102.28%。也就是说，信贷增长强于经济增长，加拿大的经济体已变得更加依赖债务来增长。

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