【重磅关注】超级补丁连发，房地产没落命运越来越明晰

2021年8月10日，住房和城乡建设部网站发布就《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》公开征求意见的通知。该政策是又一重磅补丁政策，堪比上个月的“买地金额不得超年度销售额的40%”。

“买地金额不得超年度销售额的40%”是“三条红线”的配套补丁政策，该政策同时与“土地双集中”和“限制银行房地产融资和个人房贷总比重”政策联动，约束不识时务的房企！（详细解读见旧文《【重磅关注】拿地金额不得超年度销售额40%，武汉将凭『房票』购房！》）

本次住建部“防止大拆大建的通知”则是“国家旧城改造规划”的配套补丁政策。2020年7月20日，gwy办公厅发布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，年初的政府工作报告也阐述了旧改的成果和接下来的目标。

当时，我的评论是：棚改已死，旧改加速。

但是，似乎有些地方“阳奉阴违”，依旧不顾大局、不听指挥，打着旧改的名义实质上搞棚改。最近我依旧听到一些朋友告诉我某些地方还在大搞拆迁，逼得一些人买房或者租房，导致当地房价高居不下，不仅如此，租房租金也出现暴力上涨。

这种就属于典型的没有市场就制造市场，没有需求就制造需求。基于这样的背景，国家才出台了本补丁政策。该政策含金量最高的是三个约束：

1. 老城区更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%；
2. 更新单元（片区）或项目内拆建比不宜大于2；
3. 更新单元（片区）或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%。

这几项条款可以有效约束地方政府通过拆迁的方式故意制造房地产新增需求。本政策充分体现了国家去房地产泡沫的决心，如果地方不合作，那么上面就强制地方合作，“魔高一尺道高一丈”，耍心机是行不通的。

但凡细心关注房地产政策和事实的人，都应该清楚过去一年多时间内政策的含金量是极高的，这样的含金量主要体现在对资金的管控上（备注：房地产是资金密集型产业），同时也体现在对地方政府的规范和约束上（备注：去地方政府卖地依赖症）。

我不喜欢一些人不分青红皂白就甩句评论“听其言观其行”。

这句话的门槛很高，包括信息收集、信息处理和信息分析。如果您不具备这些能力，就别整天重复这种正确但没用的口号了，因为很可能信息都给你了，但是你就不会收集，收集的信息又很繁多，你又不会去粗取精、抓住重点，如是，你还好意思说“听其言观其行”？

有些人喜欢言必“引经据典”，但是，大部分人都不理解自己引用的经典，在房地产行业，你但凡懂一点“听其言观其行”，就不至于评论这句正确的废话！

数学题给的信息都是一视同仁的，但是为什么成绩最终不一样？就是因为不同的人处理分析信息的水平不同。

所以，别整天说什么“听其言观其行”这样正确的废话，你先问问自己，你有观察的能力吗？你有处理分析所收集信息的水平吗？

以“三条红线”为起点，再次梳理一下过去1年的国家高层层面的主要政策（其中不包过地方的政策，地方政策只不过是高层意志的体现，是国家政策的延续）：

1. 2020年8月20日，住建部、央行召开重点房企座谈会，对房企有息负债规模设置了“三条红线”：其一，剔除预收款后的资产负债率大于70%；其二，净负债率大于100%；其三，现金短债比小于1倍。（旧文《房地产杂谈：三条融资红线与各地土拍上涨》）
2. 2020年11月25日，多家信托公司收到来自监管部门的窗口指导，要求严格压降融资类信托业务规模。按照年初规划，2020年全行业压降1万亿具有影子银行特征的融资类信托业务，意味着房企融资将进一步收紧。（旧文《房地产杂谈：银保监会的房地产信托排查》）
3. 2020年12月18日，《中央经济工作会议》用238个字谈住房问题，这是近三年来，中央经济工作会议关于住房的表述篇幅最多的一次。在重提“房子是用来住的、不是用来炒的”（最近几年每年都有）的同时，会议重点强调要规范发展住房租赁市场。目前所有关于租赁市场发展都可以在这里找到内容。（旧文《经济工作会议解读：房地产谢幕，租赁时代到来！》）
4. 2020年12月31日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，这就是所谓的“两条杠”，限制了银行个人房贷比重，目前的贷款紧张就是本规定的影响。（旧文《重磅！央行发布通知限制银行的个人住房贷款比重》）
5. 2021年2月18日，国家自然资源部发布住宅用地分类调控文件，文件要求22个重点城市住宅用地实现“两集中”：一是集中发布出让公告，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次；二是集中组织出让活动。（旧文《【深度解析】如何评价22城将推“集中供地”模式？》）
6. 2021年3月2日银保监会主席郭树清在国新办新闻发布会上表示：房地产领域的核心问题还是泡沫比较大，金融化泡沫化倾向比较强，是金融体系最大灰犀牛，很多人买房不是为了居住，而是为了投资投机，这是很危险的。（旧文《【官方摊牌】银保监会郭主席：“房地产领域的核心问题还是泡沫比较大”》）
7. 2021年3月26日，银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅发布关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知。
8. 2021年6月4日，财政部、自然资源部、税务总局和人民银行发布新规，土地出让收入转由税务部门征收，房地产税改革铺路！（旧文：《国有土地出让收入等划转税务部门征收，以及其他澄清！》）
9. 2021年7月22日，gwy召开加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议。（去年经济工作会议的延续，落实阶段）
10. 2021年，7月26日，有消息指出，被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额的40%。（旧文：《【重磅关注】拿地金额不得超年度销售额40%，武汉将凭『房票』购房！》）
11. 2021年，8月10日，住房和城乡建设部网站发布就《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》公开征求意见的通知。
    

就说上述十几个政策，有几个人分得清其中的重要性和含金量？以上政策中，最厉害的是三个，分别是：“房企融资三条红线”、“限制银行房地产融资和个人房贷总比重”和“土地两集中政策”。

其中“房企融资三条红线”是用来管房地产企业的，“限制银行房地产融资和个人房贷总比重”则是管大大小小银行的，“土地两集中政策”则一脚绝杀管住地方政府。三位一体，基本上全方位限制了三个环节可能出现的大乱子。（融创孙宏斌也是如此解读的）

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最近有些地方出台了“限降令”，然后别有用心的自媒体又在胡乱解读了。大家必须要认清楚，政府是不怕房价跌的，政府是怕踩踏式下跌，这样对我国金融体系冲击力非常大。

房价涨100%，跌50%就回到原地，今年跌15%、明年15%，3年就回到15年前了，这并不罕见，环京燕郊也是3年后出现普遍腰斩。

现在禁止企业为了回笼资金大降价，就是怕出现“踩踏事故”，而不是所谓禁止降价，只能表明，网子还没编织完全，还不到收网时刻！

踩踏式下跌必然导致大规模坏账，这是国家不愿意看到的，这也是为什么近期国家严查银行乱贷款，打击炒房集团资金来源渠道的原因，这些炒房客会是银行坏账的最大贡献者。

有位朋友评论得好：

房价不踩踏式下跌，人口就得踩踏式下跌。

备注：图片来自网络

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