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房地产项目收并购中土地增值税到底该怎么算的呢？
小编说
在房地产项目收并购中，关键是要算过的账，这个账怎么算，土地增值税可是一大头，土地增值税太高，会导致标的物的利润空间小，那收购就没啥意思了......那土地增值税到底怎么算的呢？
土地增值税到底怎么算？一步一步都说透了！
作者：铜豌豆 财税智囊团原创首发
今天要介绍的税种是“不太起眼”的“小税种”——土地增值税。土地增值税在上世纪90年代一直名不见经传，默默无闻。但是世事无绝对，当房地产行业兴起时，土地增值税也蹭了这波“房地产热”，以迅雷不及掩耳之势，异军突起；慢慢走入人们的视野里。事不宜迟，现在就为大家讲一讲土地增值税的二三事～
1何为土地增值税？
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
嗯，土地增值税的概念是有点干巴巴，文绉绉的。来来来，我们“庖丁解牛”一下。
想象一下A企业向B企业转让一栋办公楼。此时产生的土地增值税应由谁来承担？
提醒一下，土地增值税可是“卖方税”；看到这里，聪明的你应该知道此时产生的土地增值税应该由转让方A企业（卖方）承担，而不是B企业（买方）承担。
还有概念里一直强调的是“转让”，而不是“出让”。
通过概念可知不光是转让土地需缴纳土地增值税，转让地上建筑物及其附着物都是要交土地增值税的！因为地球重力的原因，房子建筑物什么的是不会悬浮于空中哒
“土地增值税”顾名思义对“增值的部分”征收，不要理解为对“收入那部分”征税。
2土地增值税的征收范围又有哪些？
这里有一张整理归纳好的土地增值税征收范围的表格，有需要的童鞋可以看看。更直观些理解土地增值税征收范围。
3如何计算土地增值税呢？
计算公式：应纳土地增值税=∑（每级距的增值额×适用税率）
其中增值额=纳税人转让房地产所取得的收入-扣除项目金额
从公式中可知，想要计算“土地增值税”首先要已知“税率”和计算“增值额”。而想计算“增值额”就得计算“转让房地产所取得的收入”和“扣除项目金额”
计算公式中的“纳税人转让房地产所取得的收入”和“扣除项目金额”具体项目如下图所示：
因为分步计算土地增值税比较麻烦，所以呢一般会使用速算扣除法计算。
土地增值税的具体税率和速算扣除法计算方法如下图所示：
再唠叨一下哈，土地增值税应纳税额的计算具体步骤：
第一步：动动小手计算增值额：房地产转让收入-扣除项目金额
第二步：计算增值率（目的是与适用税率作比较）：增值额÷扣除项目金额×100%
第三步：根据土地增值税率表（主要依据上图“级距”部分），选择适用税率和速算扣除系数
最后一步，就可以计算应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
下面举个炒鸡简单的栗子，让大家对上述表格的内容“学以致用”。
A公司出售一座办公楼，收入总额为1000万元。该办公楼的开发成本和开发费用一共为600万元;请问甲房地产开发公司应缴纳的土地增值税是多少？
(1) A公司转让房地产所取得的收入：1000万元
(2) A公司的扣除项目金额（开发成本和开发费用）：600万元
(3)增值额=房地产转让收入-扣除项目金额1000-600=400（万元）
(4)增值率=增值额÷扣除项目金额×100%=400÷600×100%=66.67%；
50%<66.67%<100%
(5)应纳土地增值税=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系=400×40%-600×5%=130 (万元)
下面是一些有关土地增值税的实务问题，希望可以帮助大家解决实务问题。
以上就是有关土地增值税的二三事。
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版权申明: 作品的著作权归原作者所有,如本公众号无意中侵犯了您的权益,请及时告知,我们将立马处理！
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