土地增值税的清算必备知识

目录

• 土地增值税的清算条件有哪些

•     土地增值税清算的条件是什么

• 土地增值税清算流程是怎样的

•     土地增值税清算程序有哪些

土地增值税的清算条件有哪些

在生活中，每一个纳税人都是有义务对国家进行纳税的，如果纳税人满足了土地增值税的清算的条件后，是需要缴纳土地增值税清算的。那么土地增值税清算的条件有哪些呢?

清算条件

纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

(三)直接转让土地使用权的。

对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

(一)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

(三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

(四)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。

对前款所列第(三)项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

国务院令[1993]第138号

第一条 为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，制定本条例。

第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。

第三条 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。

第四条 纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。

第五条 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

第六条 计算增值额的扣除项目：

(一)取得土地使用权所支付的金额;

(二)开发土地的成本、费用;

(三)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;

(四)与转让房地产有关的税金;

(五)财政部规定的其他扣除项目。

第七条 土地增值税实行四级超率累进税率：

增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。

增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。

增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

第八条 有下列情形之一的，免征土地增值税：

(一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的;

(二)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

清算资料

纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料

(一)土地增值税清算表及其附表(参考表样见附件，各地可根据本地实际情况制定)。

(二)房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。

(三)项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。

(四)纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

最新政策

京版细则“十五条”

(五)实行差别化土地增值税预征率。房地产开发企业应当在新开盘项目销售前，将项目的土地成本、建安成本和销售价格等报送住房城乡建设部门备案，经税务部门核定，对定价过高、预计增值额过大的房地产开发项目提高土地增值税预征率，具体办法由税务部门会同住房城乡建设部门制定公布。

(六)加强对土地增值税清算情况的监督和检查。对已经达到土地增值税清算标准但不申请清算、定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行重点清算和稽查

土地增值税

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超率累进税率。土地增值税税率是土地增值税的计算份额，土地增值税税率表是关于各种不同情况制定的相关表格指引，另外，土地增值税预征率则是在还没有正确计算出,房地产项目增值率的情况下，为确保税款平稳，均匀的流入国库，而采取的预先征收的办法，通常按销售收入的一定比例征收。

征收方法

(1)增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%;

(2)增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%;速算扣除系数为5%;

(3)增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%;速算扣除系数为15%;

(4)增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%;速算扣除系数为35%;

(5)房地产企业建设普通住宅出售的，增值额未超过扣除金额20%的，免征土地增值税。 财法字[1995]第6号《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定。其计算公式为：

应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数征收办法。

税率

土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收

综上所述，如果满足房地产开发项目全部竣工、完成销售的;整体转让未竣工决算房地产开发项目的;直接转让土地使用权的等等条件时，纳税人是应该自觉履行义务进行纳税行为的。

土地增值税清算的条件是什么

房地产开发企业经营增值收益部分涉及的税种主要是土地增值税和企业所得税。为了加强管理，国家税务总局分别制定了《土地增值税清算管理规程》(国税发〔2009〕91号)和《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发〔2009〕31号)。

房地产开发企业的土地增值税与企业所得税虽然都是按所得额(增值额)计算征税，也都要汇算或清算，但是在汇(清)算时间上，却存在着明显的差异。

企业所得税是以一个会计年度为周期进行汇算清缴，时间是固定的。不论房地产开发项目是否完工，都要按期预缴，年终汇算清缴，多退少补。

土地增值税却是以房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算，开发项目中，同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。清算期间具有不确定性，可以长于一个会计年度，也可以短于一个会计年度。清算之前按期预缴，达到清算时限条件时，则必须按规定进行清算，多退少补。

土地增值税清算的条件分为两类：一是纳税人应该进行清算的条件：

(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

(三)直接转让土地使用权的。二是主管税务机关可以要求纳税人进行清算的条件：

(一)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

(三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;(四)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。

土地增值税清算流程是怎样的

房地产开发商在取得土地的时候，可以开始着手建设房屋，在建设房屋的过程中需要记录相关的费用以便在房屋建成的时候计算税费时进行扣减。这些税费中土地增值税是其中重要的组成，那么土地增值税清算流程是怎样的?

土地增值税清算流程

根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)第一条规定：“关于土地增值税清算时收入确认的问题：土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。”

根据《土地增值税暂行条例》第八条“有下列情形之一的，免征土地增值税：(一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。

所以应该区分普通住宅、非普通住宅和商铺的销售收入。

第二步：取得土地使用权所支付金额的分配

土地成本按“占地面积法”分摊：某期项目应分摊的土地成本扣除项目金额=土地成本扣除项目总金额×某期项目占地面积/各期总占地面积

分配绿化占地面积=某期建筑占地面积比例×道路及绿化面积

某期建筑占地面积比例=某期建筑占地面积/总建筑占地面积

分配后的某期占地面积=某期建筑占地面积+分配的绿化道路占地面积

第三步：房地产开发成本的分配

1、分期开发的，如果各期完工情况不同，应按建筑面积法对各期开发成本进行分摊

除土地成本以外的其他开发成本按“建筑面积法”分摊：某期项目应分摊的混合成本扣除项目金额=混合成本扣除项目总金额×某期项目建筑面积/总建筑面积

2、在同一期开发成本中，应按层高系数法对不同类型的房屋进行开发成本的分配

⑴计算层高系数

选取普通标准住宅层高(住宅层高2.8米)为基数，层高系数设定为1;非普通标准住宅、商铺层高均高于住宅层高，其层高与住宅层高之比，得出其层高系数，即：

非普通层高系数=非普通住宅层高÷住宅层高=2.8÷2.8=1

商铺层高系数=商铺层高÷住宅层高=4÷2.8=1.4286

⑵计算层高系数面积

普通住宅层高系数面积

①总层高系数面积=普通住宅建筑面积=10175.40㎡，

②已售层高系数面积=普通住宅已售建筑面积=9648.10㎡;

非普通住宅层高系数面积

①总层高系数面积=∑(非普通住宅层高系数×非普通住宅面积)=1×1633.68㎡=1633.68㎡，

②已售层高系数面积=∑(非普通住宅层高系数×已售非普通住宅面积)=1×1633.68㎡=1633.68㎡;

商铺总层高系数面积

①总层高系数面积=∑(商铺层高系数×商铺面积)=1.4286×1219.77㎡=1742.56㎡，

②已售层高系数面积=∑(商铺层高系数×已售商铺面积)=1.4286×55.40 ㎡=79.14㎡。

已售总层高系数面积=9648.10㎡+1633.68㎡+79.14㎡=11360.92㎡。

第四步：开发费用的分配

根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)第三条第(二)项“财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除;

即开发费用=利息+(购地款+开发成本)×5%

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。”

即开发费用=(购地款+开发成本)×10%

计算出开发费用后也按照层高系数法对已售的不同类型的房屋进行分摊。

第五步：与转让房地产有关的税金的分配

房地产企业在转让房产时缴纳的印花税因列入管理费用中，故不允许单独再进行扣除。允许扣除的只有营业税、城市维护建设税、教育费附加。地方教育费附加能否在此项扣除，具体要看当地税务机关的规定。

核定允许扣除的与转让房地产有关的税金金额，按转让不同类型房地产收入与税金配比原则进行分配。如：

①普通住宅已售部分应分摊=允许扣除的税金总额×普通住宅收入/总收入

②非普通住宅已售部分应分摊=允许扣除的税金总额×非普通住宅收入/总收入

③商用房已售部分应分摊=允许扣除的税金总额×商铺收入/总收入

第六步：财政部规定的加计20%扣除数的分配

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]第6号)第七条第(六)项规定，对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付金额与房地产开发成本之和，加计20%的扣除。

即加计扣除数=(土地款+开发成本)×20%

计算出加计扣除数后也按照层高系数法对已售的不同类型的房屋进行分摊。

第七步：汇总不同类型房屋的扣除项目金额

①普通住宅扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除

②非普通住宅扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除

③商用房扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除

第八步：计算不同类型房屋的增值额

①普通住宅增值额=普通住宅销售收入-普通住宅扣除金额

②非普通住宅增值额=非普通住宅销售收入-非普通住宅扣除金额

③商铺增值额=商铺销售收入-商铺扣除金额

第九步：计算不同类型房屋的增值率

①普通住宅增值率=普通住宅增值额/普通住宅扣除金额

②非普通住宅增值率=非普通住宅增值额/非普通住宅扣除金额

③商铺住宅增值率=商铺增值额/商铺扣除金额

第十步：查找土地增值税税率

土地增值税四级超率累进税率表增值额与扣除金额的比率税率%速算扣除数%

不超过50%的部分30%0

超过50%至100%的部分40%5%

超过100%至200%的部分50%15%

超过200%的部分60%35%

根据《土地增值税暂行条例》第八条“有下列情形之一的，免征土地增值税：(一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。

第十一步：计算土地增值税

土地增值税税额=增值额×使用税率-扣除金额×速算扣除数。

上述就是小编对“土地增值税清算流程”问题进行的解答，根据相关法律法规的规定，土地增值税清算流程包括取得土地使用权所支付金额的分配、房地产开发成本的分配、开发费用的分配等的步骤。

土地增值税清算程序有哪些

一、清算条件：

凡从事房地产开发的企业应办理清算土地增值税手续的房地产开发项目，包括未预征土地增值税税款的房地产开发项目。土地增值税清算以纳税人初始填报的《土地增值税项目登记表》中房地产开发项目为对象，对一个清算项目中既有普通标准住宅工程又有其他商品房工程的，应分别核算增值额

1、符合下列情况之一的，纳税人应到主管地方税务机关办理土地增值税清算手续：

(一)全部竣工并销售完毕的房地产开发项目。

(二)整体转让未竣工的房地产开发项目。

(三)直接转让土地使用权的项目。

(四)纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目

2、符合下列情况之一的，主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

(一) 纳税人开发的房地产开发项目已通过竣工验收，在整个预(销)售的房地产开发建筑面积达到可销售总建筑面积的比例85%(含)以上的。

(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的。

(三)经主管地方税务机关进行纳税评估发现问题后，认为需要办理土地增值税清算的房地产开发项目。

3、房地产开发企业纳税人建造商品房，已自用或出租使用年限在一年以上再出售的，应按照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税，不再列入土地增值税清算的范围。

二、清算手续时限

纳税人应进行土地增值税的清算的，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续;主管税务机关要求纳税人进行土地增值税清算的，须在主税务机关限定的期限内办理清算手续。

三、清算流程

1、凡符合应办理土地增值税清算条件的纳税人，应在90日内向主管地方税务机关提出清算税款申请，并据实填写《土地增值税清算申请表》，经主管地方税务机关核准后，即可办理竣工清算税款手续。

2、凡主管地方税务机关要求纳税人办理土地增值税清算手续的房地产开发项目，主管地方税务机关应出具《土地增值税清算通知书》并送达纳税人。纳税人应在接到《土地增值税清算通知书》之日起30日内，填写《土地增值税清算申请表》报送主管地方税务机关。经主管地方税务机关核准后，在90日内办理清算税款手续。

3、纳税人在办理土地增值税清算申报手续时，应向主管税务机关提交有关清税项目资料，并填写《土地增值税清算材料清单》。须提交的有关资料如下：

(1)项目竣工清算报表，当期财务会计报表(包括：损益表、主要开发产品(工程)销售明细表、已完工开发项目成本表)等。

(2)国有土地使用权证书。

(3)取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证及国有土地使用权出让或转让合同。

(4)清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单。

(5)能够按清算项目支付贷款利息的有关证明及借款合同。

(6)销售商品房有关证明资料，以商品房购销合同统计表并加盖公章的形式，包含：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等。

(7)清算项目的工程竣工验收报告。

(8)清算项目的销售许可证。

(9)与转让房地产有关的完税凭证，包括：已缴纳的营业税、城建税、教育费附加等。

(10)《土地增值税清算鉴证报告》。

(11)《土地增值税纳税申报表(一)》。

(12)税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。

4、纳税人应准确、据实填写各类清算申报表和相关表格;纳税人委托中介机构代理进行清算鉴证的，在《鉴证报告》中应详细列举清算项目的收入、扣除项目和进行土地增值税清算的相关鉴证信息。

5、主管地方税务机关在收取纳税人提交的申请材料和《鉴证报告》时，应认真核对纳税人提供的资料，并严格按照《鉴证报告》标准格式进行验收，对纳税人提交的申请材料齐全的，主管税务机关应予以受理，并向纳税人开具《土地增值税清算受理通知书》交纳税人转入审核程序。

6、对纳税人提交的清税资料不完整、《鉴证报告》内容不规范、审计事项情况不清楚的，应退回纳税人重新修改《鉴证报告》或补充资料，并向纳税人开具《土地增值税清算补充材料通知书》交纳税人，待清算资料补充完整后，重新办理税款清算手续。

7、主管地方税务机关应自受理纳税人清算申请之日起90日内完成清算审核工作，不含纳税人应税务机关要求的补正资料时间。

8、税务机关办理补(退)土地增值税清算手续。

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来源：华律网整理

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