中小银行房地产业务风险防范及化解｜亚联蒙格斯研究
从市场的响应程度及收并购的进程来看，当前房地产化险大致可分为两个阶段。其中以收并购融资的定向放松，支持房企开展项目层面的收并购，是商业银行及AMC参与风险化解的主要方式。
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2017年提出“房住不炒”建设长效机制的目标后，楼市的监管逐渐严格，市场逐渐规范。2020年以后，房企现金流危机不断，2021年下半年，监管层开始关注“房地产风险”，多次表态维护房地产市场健康发展和良性循环，2021年四季度，融资条件开始放松，然而纾困政策实效不足。另一方面，房地产风险的暴露，进一步传导至银行等融资渠道。银行涉房贷款等资产质量受到影响，虽然银行整体资本质量依旧可控，但对于部分商业银行尤其是中小银行发展而言，房地产业务风险不容小觑。
2022年H1各银行房地产贷款增长情况
资料来源：银行中报 蒙格斯整理
当前银行涉房贷款风险主要集中在对公房地产贷款，2022年上半年46家银行总房地产贷款不良余额达到2395亿元，平均不良率为3.14%，较上年有所上升，且超过一半的银行房地产贷款不良率上升，其中晋商银行房地产贷款不良率甚至高达10.68%。个人住房贷款历来是银行不良率最低的优质信贷资产之一，仅有个位数家银行其个人住房贷款不良率超过1%，整体风险较小。
2022年年中各银行个人住房贷款不良率及增减情况
资料来源：银行中报 蒙格斯整理
从涉房贷款集中度占比来看，在监管要求下，国有大行得到快速压降，但中小银行房地产贷款集中度依旧较高。随着2021年以来众多房企违约事件频发，“停工停贷”事件持续发酵，各银行的房地产贷款风险压力显著增加，尤其是中小银行涉房贷款的风险化解需求更为迫切。
在此背景下，中央及地方政府相继出台一系列稳楼市措施，从市场的响应程度及收并购的进程来看，当前房地产化险大致可分为两个阶段：
第一阶段为2022年上半年，以收并购融资的定向放松为主，同时部分房企切实开展了项目层面的收并购。商业银行及AMC为主要参与方，浦发银行、兴业银行、广发银行、招商银行、平安银行、上海银行等银行先后宣布房地产项目并购融资支持计划，包括金融债、并购基金等多种融资方式，合计融资规模将超千亿。AMC方面，东方资产和长城资产也于近日宣布获批发行100亿金融债，用于房企优质项目化险等。
部分银行房地产并购债发行情况
注：截至2022年10月31日
资料来源：公开资料 蒙格斯整理
第二阶段则在下半年开始，主要以纾困基金形式推动风险化解，参与主体主要为地方政府。2022年多个地方政府积极行动，如郑州、南宁，联动地方AMC、地方国企等，共同成立房地产纾困基金，通过“以少带多”、项目收并购等方式对问题楼盘进行纾困，同时撬动多方资本，起到盘活行业流动性的作用。通过纾困基金推动出险项目的收并购，短期内解决了项目层面的风险问题。长期来看，纾困基金最主要的作用是通过联动市场盘活项目之后，为相关房企注入流动性，企业可将回笼的现金注入其他项目，进而重新盘活集团的整体流动性。当各地的基金推动本地项目逐步解困，出险企业也有望重振旗鼓，为行业再度稳定起到支撑作用。
近期部分纾困基金案例
资料来源：蒙格斯整理
从实际效果来看，以上两种方案初步取得了一定的效果，如兴业银行通过并购重组推动足值项目和问题开发商脱钩，并配合地方政府“保交楼”化解风险，2022年以来已无损化解风险45.5亿元；地方政府纾困基金的相继成立也取得初步成效。
然而仍有部分难点待解。银行等金融机构提供的房地产项目并购融资支持计划，短期来看，一是优质收并购项目不足；二是出险企业尽调难度较大，如何商定对价是关键，对中小银行而言，较低的融资利率导致银行主动参与意愿不足；三是信息披露尺度难把握。考虑到收并购的意愿与难度，房企收并购的潜在标的将主要是一线与强二线资质较优或者原先就有国企参与合联营、股权结构清晰的民营企业项目。四是目前已具备发行债券、票据资格的银行多为大中型商业银行，许多工具并不适用于小型银行。
各地成立的房地产项目纾困基金，基金总的规模约为3000亿-4000亿元，是化解房地产风险的重要力量，如地方样本郑州更是交出了145个停工项目实质性复工的“成绩单”。但此类形式，银行多为充当重要的基金管理人和承销商，主动性较小。
考虑到中小银行自身条件，对于自身房地产风险的防范化解，除了通过以上方式，还应该主动在经营中有所作为。在业务开展之前，中小银行应提前做好市场前瞻，密切监测房地产企业集团的经营风险，高度关注房地产企业有息负债规模和债务比率指标，加强对房地产市场的前瞻性判断，以及时应对。
其次，中小银行应对客户资源进行全面摸排。一方面，应对生产经营活动已恢复正常、经营前景看好，但暂时面临资金周转问题的企业要尽快协商确定延期方式和续贷的额度，确保企业稳健经营；另一方面，中小银行要不断做好风险应急处置工作，做好“僵尸企业”及不符合产业政策方向企业等领域的风险防控，早发现、早处置，进一步增强资产管理的弹性和灵活性，平滑资产风险暴露。
再者，加强客户准入门槛。中小银行可强化客户差异化的管控措施，对客户及项目风险资质进行分类。第一类，对于优质客户的优质项目，继续加大支持力度，提升产品竞争力，积极储备投放，来扩大优质客户业务的占比。第二类，对于存量业务中仍然正常开发建设销售的项目，强化资金管控，落实监管措施，依托项目自身的销售回款，逐步偿还贷款。实施更清晰高效的客户准入机制，选择经营稳健、财务健康、融资渠道较为通畅的“优质客户”，优选区域市场、财务稳健的区域龙头房企客户。
在授信原则上，坚持全口径业务管控，动态调整授信策略，采取“限额管理、结构调整、双优项目、土地抵押、封闭运作”的授信策略。审慎评估房地产企业杠杆水平，深入分析企业偿债能力；加大授信调查力度，准确识别房地产集团及其成员企业关联关系，对房地产企业集团实施统一综合授信管理。并且还要审慎评估内部担保效力，加强授信资金用途审查和监控。
此外，在房地产项目业务上，执行差异化住房贷款政策，优化业务结构，积极探索新的发展模式，优先支持居民合理自购住房需求，大力支持房企参与的保障性租赁住房、新市民住房需求、城市更新、老旧社区改造项目的融资支持，促进房地产业良性循环和健康发展。
对于已经出险的房企项目，中小行应积极主动通过推动项目顺利开发避免出现违约风险，例如兴业银行通过对项目实行分类风险等级划分，对项目足值、项目开发主体能够持续运营的，2022年以来已归还本金超60亿元；民生银行对于存在风险隐患的项目，主动与客户沟通，补充还款来源，追加抵质押物及其他担保；对一些部分重点项目加强管控实行了公章、财务章、营业执照正副本共管；还根据项目情况，引入合作方，推动项目转让或代工代建。对于经营持续恶化的客户，制定和落实风险退出的方案。平安银行则坚持贷管并重，在坚持“选好项目”基础上，进一步突出“管好项目”，升级资金封闭管理要求。
最后中小银行应加强业务合规管理，强化贷后监测，开展专项风险排查。进行动态检视，防范化解贷后风险。开展房地产行业等信贷业务重点领域风险排查，及时发现并化解潜在风险隐患；优化风险预警与报告机制，完善授信预警管理办法，定期检视信贷资产风险分类，并建立风险监测预警、实行全程资金监控。通过各个业务模块的联动进行风险研判，加强对房地产、大额集团客户等领域的风险监测，针对性地制定方案。强化房地产组合压力测试，加强极端情况下风险研判；强化房地产监测与评估，定期分析每笔业务的贷款价值比LTV，根据市场动态及时制定预警方案。
上述内容节选自
《中小银行房地产业务风险防范及化解》
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