从中央经济工作会议看明年房地产市场新动向

12月8日至10日，中央经济工作会议在北京举行，会议总结2021年经济工作，分析当前经济形势，部署2022年经济工作。

在房地产方面，会议提出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

相较于以往，今年的中央经济工作会议对于房地产的定调在严守“房住不炒”底线、发展长租房市场，推进保障性住房建设的同时，还首次提出了“探索新的发展模式”，“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。对于房地产行业来说，中央经济工作会议释放出的一些信号，对于理解2022年房地产市场政策等有重要的作用。

  连续五年定调“房住不炒”

自2016年中央经济工作会议提出“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”以来，2018年、2019年及2020年举行的中央经济工作会议均提及了“房住不炒”，今年是中央经济工作会议第5次明确提及“房住不炒”。

“十四五”规划纲要也强调了坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。可以预见的是，“房住不炒”作为顶层设计， 将是指导房地产和住房工作的长期方针。

在12月11日召开的“2021-2022中国经济年会”上，国家发改委副主任、国家统计局局长宁吉喆在解读中央经济工作会议时，除重申中央经济工作会议对房地产内容的表述外，还强调了“房地产是支柱产业，住房更是居民的消费”。

今年下半年以来，房地产市场经历了深度调整，下行压力较大，行业及相关产业链条均承受了不小的压力。在“房住不炒”的总基调下，高层的表态和发言，无疑也肯定了房地产的重要地位。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐分析称，未来政策将侧重引导市场预期平稳，既包括房地产市场不会持续下行，不会爆发系统风险的预期引导；也包括“房住不炒”长效机制不会改变，各方不能抱有“刺激房地产、炒作房地产“的心态。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，无论后续对于刚需和改善型购房需求如何支持，炒房和投资投机的购房需求已经没有支持和市场。所以，各地在后续理解政策的时候，即便可以放松政策，也要严格守住这条红线。

  首提“探索新的发展模式”

值得注意的是，在中央经济工作会议的涉房内容中，首次提到了“探索新的发展模式”。

事实上，我国房地产行业经过二十多年的快速发展后，行业正从增量开发到存量运营时代转变，过去企业通过高杠杆、高负债实现高速发展、快速扩张的模式弊端已逐渐显现。同时，对于地方政府而言，过去依赖房价、地价上涨驱动的“土地财政”模式也急需转变。

许小乐认为，“探索新的发展模式”将推动房企开发模式转型。当前我国房地产企业长期发展过程中形成的高周转、高杠杆开发模式已经难以为继，部分企业爆发债务危机，需要采取疏堵结合的方式，加快引导房企转型升级，从发展模式上防范和化解房地产金融风险。房地产开发企业应探索新的发展模式，结合社会发展趋势、住房需求演变规律和企业自身优势，参与租赁业务、社区养老、老旧小区改造、物业管理服务等领域，实现多元化转型。

严跃进表示，未来房地产依赖房价和地价上涨以获利的模式将不再可行，住房市场发展将从增量市场为主转向增量、存量市场共同发展，保障性租赁住房、租购并举模式等将得到进一步推进。此外，未来在存量房地产发展模式、房地产税等方面的新政策或值得期待。

  坚持租购并举

在住房租赁方面，此次中央经济工作会议提出“坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设”。

相较于去年中央经济工作会议在住房租赁方面提及的关于长租房、租购同权、土地供应、市场整顿、租金调控等细化要求，尽管此次会议对于住房租赁市场政策的细节提及较少，不过，这并不代表高层不重视多层次租赁市场的建设。

近期，北京市十五届人大常委会对《北京市住房租赁条例（草案）》进行了审议，业内人士预计，各地或陆续将住房租赁上升到地方立法的层面，未来租售并举有望获进一步的政策支持。而此前，住房和城乡建设部部长王蒙徽也表示，“十四五”期间，将以发展保障性租赁住房为重点，进一步完善住房保障体系，增加保障性住房的供给。

中国社会科学院生态文明研究所理论研究室主任王业强表示，住房租赁市场发展是一个长期过程，目前仍有诸多制约因素，未来需要制度和政策的进一步规范。自提出“租售同权”以来，情况有所改善，但短时期并不能实现真正的同权，还需要进一步改善。

同时，诸葛找房数据研究中心负责人王小嫱预测，保障性租赁住房供应比例有望加大。保障房是住房市场的供应来源之一，首要目的是解决低收入群体的住房问题，是政策关注的重点之一。

  合理住房需求受支持

中央经济工作会议明确，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。

相关研究机构指出，“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”与12月6日中央政治局会议的提法一致。合理的需求包括首次购房需求和改善性购房需求，也可以简单理解为首套和二套购房需求，这都是政策支持的。预计信贷政策对首套、改善性住房需求的支撑力度将不断放大。

严跃进亦认为，此次政策和中央政治局会议精神一致，将“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”写进去，后续应该会有一些变化要注意：第一、合理住房需求包括刚需和改善型需求，后续土地、信贷、税费方面会给予保障。第二、商品房市场的发展获得支持，房企的市场地位有所上升。第三、合理住房需求包括租和购，这都将面临鼓励和支持。

  促进房地产业良性循环和健康发展

近几年，高层对于房地产业出台的一系列措施，事实上都是在围绕行业的长期平稳发展做文章。在12月6日召开的中共中央政治局会议中，就明确提出，促进房地产业健康发展和良性循环。

而此次中央经济工作会议也进一步明确了“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。

不过，值得注意的是，相较此前中央政治局“促进房地产业健康发展和良性循环”的表述，中央经济工作会议把“良性循环”的表述放在前面，而“健康发展”放在了后面。这样的排序，严跃进认为，对于理解后续的政策目标有积极的作用。

在严跃进看来，当前房地产市场确实陷入了难以良性循环的矛盾和尴尬，比如说银行信贷方面的支持力度不大，导致市场迅速降温，今年很多城市出现了新房交易连续下跌6个月的态势，并衍生出了房企经营风险和债务风险，这本身就说明“市场-企业-居民家庭”之间的房地产要素流通不顺畅，致使房地产运行效率不高、房地产风险明显增大。所以从这个角度看，只有房地产市场的“市场-企业-居民家庭”之间实现了良性循环，房地产才能真正迎来健康发展的空间。

王业强表示，与过去限制房地产为主的政策相比，“良性循环”提法中蕴藏更积极的含义。“过去房地产投资炒作和金融化比较严重，是一个单向的循环，亦即资金单向流动，未与国民经济和双循环格局形成良性互动。”

同时，中国人民大学国发院城市与房地产研究中心主任况伟大指出，房地产防风险是实现良性循环和健康发展的关键。而房地产债务风险是房地产风险的主体和防范重点，一旦房地产债务大规模违约，产生信用风险，会对整个经济部门造成冲击甚至危机。房企开发贷风险是今年房地产最主要的风险，也是明年防风险的重中之重。

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