买到了烂尾楼无法交付 购房者还要继续还贷？

图与本文无关

张异律师

上海华勤基信律师

事务所高级合伙人

案情

2014年，上海的许先生在嘉兴某楼盘购买一套别墅，向银行按揭贷款392万元。许先生支付首付款后银行将贷款发放给开发商，后开发商因资金问题无法按时交付房屋，造成该楼盘烂尾。2018年，开发商向法院提交破产清算申请，经破产管理人调查，涉案楼盘未竣工验收，不符合交付标准，随即书面通知许先生解除其与开发商之间的商品房买卖合同。之后许先生因无法再取得房屋所有权而停止向银行支付月供。2020年，贷款银行向法院起诉，要求许先生继续支付剩余贷款。 一审法院审理认为许先生和银行签订的《个人购房贷款及担保合同》第38条约定“贷款发放后，借款人或抵押人与售房人或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款。故判决许先生与银行签订的《个人购房借款及担保合同》解除，许先生归还结欠银行借款本金和利息（含罚息）合计220余万元。 一审判决后，许先生不服，提起上诉。

采访对话



方弘：房子都买不成了，购房人许先生还要继续还贷款，这让人觉得特别不合理。然而一审法院却判决许先生归还银行借款本金和利息。依据的就是银行和许先生之间签订的《个人购房贷款及担保合同》中的约定，第38条的约定是否公平？不公平的话还有效吗？ 张异律师：肯定是不公平的，本案许先生拿不到房子，还得白白搭上贷款和利息，属于“钱房两空”。 至于法律效力问题，我们认为《个人购房贷款及担保合同》中的第38条约定为“格式条款”，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。格式条款必须要遵循公平原则，同时对并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款。 提供格式条款一方如果不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利的话，格式条款是无效的。这就是我们为什么在办理银行开卡业务时都会要抄写一段话，这就是银行在提示我们注意相关免责条款。 回到本案，关键是本案的该条约定与法律规定是冲突的，而且也没有证据显示银行特别就这个条款对许先生进行提示或说明，所以我认为该条款无效。 方弘：如果本条款无效的话，许先生可以拒绝支付房贷吗？ 张异律师：可以的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 这条规定是什么意思呢？就是商品房买卖合同和贷款合同都被解除的，由“出卖人”也就是开发商，来向银行偿还贷款的本金和利息，并向许先生偿还购房款的本金和利息。 方弘：许先生所交的预付款以及之前的房贷近200万，如何要回？ 张异律师：许先生就已支付的购房款及利息及已偿还的房贷向开发商起诉主张。但是，考虑到开发商已经破产清算，许先生还是面临着很大的执行风险。 方弘：遭遇购买的房子烂尾，购房者该如何维权？ 第一，购房者在购买商品房之初，最好选择大品牌、综合实力较强的开发商，对于小开发商的商品房要谨慎，因为一旦烂尾将非常麻烦； 第二，如果遇到商品房烂尾，可以选择政府信访、房管局信访等方式，让政府积极干预，毕竟关系到社会民生，在政府干预下，有可能会引进新的开发商接盘，从而导致问题的解决； 第三，如果各方面走不通，那购房者就尽快拿起法律的武器，起诉解除商品房合同和贷款合同，积极保全开发商的资产，以保证执行的顺利。 方弘：其实现实生活当中还有一种情况，虽然房子停建了，但是开发商还能够随时找到，而且开发商的回复是一定会交房，肯定还是要建的，购房者在观望的同时，也真焦虑担心最后交不了房错过了维权时机，遇到这样的情况，您给的建议是什么？ 张异律师：根据商品房买卖合同的司法解释，如果开发商约定的过户期限超过一年，购房者就有权按照法律规定去解除当初购买的商品房买卖合同。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020修正)】第十五条规定，商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 我建议在法定期限，即约定过户期限超过了一年，说明开发商确实遇到了非常大的问题。这个时间点，购房者是有权按照法律规定起诉解除商品房买卖合同，要回购房本金的。而且这个时间点，我觉得是比较合适的时机。 如果它发生了烂尾事由，通过媒体和政府干预，一年都没有去解决，我建议按照法律规定的一年期限向法院起诉，要求解除商品房买卖合同。如果有贷款，也同步解除贷款合同。 方弘：向相关政府部门信访，解决问题的可能性有多大？ 张异律师:我们之前就经历过对于开发商的一些不法行为进行信访,还是非常有效的。一方面可以去政府信访，一方面可以去房管局信访。因为，开发商跟房管局还是有非常大的制约和管理关系。如果开发商有违规行为，房管局是可以出通知整改，并且约谈相关领导，然后出面解决问题。 我们之前就遇到过开发商明明是自己的原因，却向业主要违约赔偿。业主委托我出面进行谈判，我们带着去信访，经过和房管局领导的沟通，开发商就免除了所有业主所谓的违约责任，并且还向业主进行了赔偿。开发商还是非常重视的，因为房管局一旦罚款或者作出一些限制措施的话，对于开发商来说是非常麻烦的事情。

结语
明显违法不合理的条款，一审法院居然还予以了认可而且还根据此作出了一个违法的判决。看来，个别法官的素养还需要提高，这样才可以让法院的判决更具有说服力和权威性！

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