国际宜居大都市和美丽乡村如何建成？英国经验

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国际宜居大都市和美丽乡村如何建成？英国经验

From: 夏磊夏磊地产观察 2019-11-20

关注夏磊地产观察，ID：xialeidichan

首席房地产研究员：夏磊

研究员：俞涛

联系人：郑南宏赵璇

导读

建设国际一流的宜居大都市和美丽乡村，是高质量城市化的发展目标。城乡协调和谐发展，人民才能安居乐业，劳动力等要素才能自由流动。纵观发达国家的城市化进程，既有大城市病和乡村退化的困扰，也有很多可资借鉴的宝贵经验。

英国作为最早完成城市化的国家之一，既建成了国际宜居大都市，也有力地保护了美丽乡村。伦敦既是英国的政治中心和国际金融中心，也拥有海德公园等8座国际闻名的皇家公园，宜居宜业宜游；而乡村在绿带的保护下，完好保留了大量城堡式建筑、庄园和传统民居，百年老宅的比例高达28%，人与自然和谐共生。

无论是在英国的城市还是乡村，居民都能享受高品质的居住条件。本期我们将深入探讨，英国何以实现“诗意地栖居”。

摘要

英国高品质的居住条件

居住品质高，住房总体充足。独具田园特色、居住环境良好，80%的住房分布于城郊和乡村、79%的住房为独户住宅、城市和乡村的居住区都富有田园元素；居住条件良好，人均使用面积38平米，住房质量佳且保养好，百年老宅占比达21%。套户比自1971年起维持在1以上，2016年为1.05；住房自有率自1984年起维持在60%以上，2017年为62%。

国际宜居大都市和美丽乡村如何建成？

城市规划重视居住环境、推崇田园特色，有效提升居住质量。住房规划方面崇尚低建设密度，住房以独户住宅为主。1989-2002年，英格兰平均新建住宅密度仅25栋/公顷。同时，住宅普遍设有花园庭院，居住舒适度高。2010年英格兰家庭花园用地占全部土地的4%，是住宅用地的3.7倍。城市规划方面重视生态环保，城市内部修建大量公园，城市外围则环绕着绿带，显著改善城市生态环境，提高居民居住质量。此外，20世纪中期，英国通过建设33座宜居新城，有效缓解大城市人口压力，促进都市圈周边地区发展，密尔顿凯恩斯新城更成为国际新城建设的成功典范。

风险提示：英国与中国经济、文化、制度等差异影响经验适用性

1 导言

2 高品质的居住条件

2.1 田园式居住环境

2.2 居住水平高

2.3 套户比稳定在1以上

3 国际宜居大都市和美丽乡村如何建成？

正文

1 导言

英国全称大不列颠及北爱尔兰联合王国，位于欧洲大陆西北面的不列颠群岛，由英格兰、威尔士、苏格兰、北爱尔兰及附属岛屿组成，国土总面积24.85万平方公里，总人口超6600万人。英国还有3个皇室属地跟14个海外领地，面积分别为173万平方公里和650万平方公里。

16世纪中叶至20世纪初，随着工业革命的率先完成和资本主义的发展，英国开启向海外殖民扩张的道路。鼎盛时期，英国统治的领土遍布全球七大洲，面积达3400万平方公里，约占世界陆地面积的25%，号称“日不落帝国”。二战后，由于国力衰退及全球去殖民化浪潮，大英帝国逐渐瓦解。

英国经济在二战后发展平缓，70年代陷入滞胀，80年代回暖，90年代后增速换挡。受到战争消耗、财政收支困难、石油危机爆发等因素影响，二战后英国经济发展平缓，50-60年代实际GDP年均增长3.3%，70年代更是陷入高失业率与高通胀共存的“滞胀”困境。80年代，撒切尔夫人推行一系列经济改革，经济复苏。90年代后，增速换挡，年均增速2%。2017年英国人均GDP为3.04万英镑，在发达国家中处于中等水平。

城市化率在1931年达到80%，之后基本稳定。十九世纪下半叶，英国保持快速的城市化进程，1931年城市化率达到80%。60年代时，由于大城市环境差、交通拥堵、房价过高等问题，居民向郊区和乡村迁移，出现逆城市化现象，到1971年城市化率降至77%。随着城市治理和改善，80年代以来又逐渐重新回升至80%以上。

64%的人口生活在小城市区、城镇或乡村区域。2011年，英格兰326个地方行政区（Local Authority District）中，有75个属于大城市区，居住着36%的人口；106个为小城市区或城镇区，居住着31%的人口；还有145个为乡村区域或城乡结合区，生活着34%的人口。

英国的城市集聚以都市圈的形式为主，主要有四大都市圈。英国的主要城市多位于英格兰，自南向北，形成了以伦敦为核心的大伦敦都市圈、以伯明翰为核心的西米德兰兹都市圈、利物浦-大曼彻斯特-西约克郡-谢菲尔德联合都市圈、以纽卡斯尔为核心的泰恩赛德都市圈。四大都市圈各具特色，分别是重要的国际金融中心、制造业中心、工商业中心和港口群。

英国都市圈内的行政区各具特色，互为补充。以大伦敦都市圈为例，大城市区威斯敏斯特，是英国的行政中心所在地，有王室的白金汉宫和国会威斯敏斯特宫，高楼密集林立；城镇区斯劳，是重要的跨国企业总部中心，设有玛氏、黑莓、汉堡王等公司的总部，同时也是伦敦重要的卫星城，便捷宜居；城乡结合区坦德里奇，半城半乡特征显著，无数的独户住宅与无数的林木相邻；乡村为主区赛文欧克斯满布绿带，生态环境良好。

英国人口持续增长、结构年轻。1850-2017年，英国总人口增长近3倍至6604万人，年均复合增长率0.66%。二十世纪八十年代以来，移民对英国人口增长的贡献率达到50%。2017年英国人口年龄中位数40.1岁，与其他主要欧洲发达国家普遍超过41岁的水平相比明显更为年轻。

2 高品质的居住条件

英国政府大力支持住房市场发展，居民住房条件良好、总体充足。二战后英国政府大规模兴建社会住房，80年代后鼓励住房自有，有效解决住房短缺、提升住房自有率。从“质”上看，住房环境良好，田园式风格显著，独户住宅占比达79%，人均使用面积38平米；从“量”上看，英国住房供给已基本充足，套户比自1971年以来维持在1以上，住房自有率自1984年以来维持在60%以上。

2.1 田园式居住环境

英国居民崇尚自然、生态、绿色的居住环境，住房的田园式特征显著，主要体现在分布上以郊区和乡村为主，结构上以独户住宅为主，城市和乡村的居住区都富有田园元素。

80%的住房分布于城郊和乡村。英国的郊区和乡村环境优美，公共交通等基础配套服务完善，宜居性强。2012年伦敦奥运会开幕式更是以田园风光和生活为重要元素，彰显英国人对田园生活的热爱。2016年英格兰存量住房中分别有62%和18%位于郊区和乡村。

独户住宅占比高达79%，郊区和乡村地区更超过80%。英国住房类型可分为公寓和独户住宅。其中独户住宅包括联排住宅、半独立住宅、独立住宅和平房，截至2016年分别占比为28%、25%、17%和9%，合计达79%。独户住宅多数设有花园和院子，配有停车位，私密性较好。郊区和乡村地区的独户住宅占比更高，2013年英格兰地区，郊区和乡村的独户住宅占比分别为83%和95%，显著高于城市中心区域的56%。

居住区周边具有丰富的田园元素。住房设计上，常用灰泥墙面，搭配红色、棕色为主的清水砖头，加上白色门窗，同绿草绿树形成鲜明对比；住房配套上，常有短前院、长后园，保证私密性和独立的亲近自然的活动空间；城市规划上，注重绿化带和绿色开放空间；而郊区和乡村的住房，更是直接与自然植被融为一体。

2.2 居住水平高

人均住房使用面积38平米。2016年，英国住房套均使用面积为94平，人均使用面积38平；2018年人均房间数为1.9，在国际上处于中上水平。

住房质量佳、保养好，百年老宅占比高。2016年英国存量住房中，房龄超50年的占比76%，超70年的占37%，百年老宅占比达21%。即使是在一战中受到轰炸的房屋，经过修复后仍能屹立至今，高度保留了百年前的式样与结构。郊区的住房由于开发较晚，近50%的住房房龄不到50年，房龄普遍更新；而乡村地区则保留了大量城堡式建筑、庄园和传统民居，百年老宅的比例高达28%。

2.3 套户比稳定在1以上

套户比自1971年起稳定在1以上，2016年为1.05，但国际对比看处于偏低水平。1971年，全国家庭数量1694万户，存量住房1718万套，套户比超过1，此后维持在1以上，2016年为1.05，居民住房需求基本满足。但国际对比看，2017年，美国、日本、新加坡、中国、德国的套户比分别为1.15、1.16（2013年）、1.09、1.07、1.02，英国的套户比相对较低，仅高于以租赁为主的德国。大伦敦区套户比更低，2011年为1.03，低于同期全国1.05的平均水平。

住房空置率低，得到有效利用。2017年，英格兰住房空置率2.5%，低于日本（2013年13.5%）与德国（2017年3.6%），空置六个月以上且未配置家具的长期空置率仅0.9%。分区域看，大伦敦、英格兰东南区、东英格兰区的住房空置率显著低于全国水平。

住房自有率保持在60%以上。二战之后，英国住房自有率持续提高，在社会住房私有化制度的推动下，1984年突破60%，至今维持在60%以上；2017年为62%，在国际上处于中等水平；乡村地区的住房自有率更高，2011年达71%。

私有为主的住房供应结构。随着1980年英国政府正式推行社会住房私有化，地方政府持有的住房持续减少，住房协会逐渐替代地方政府建设社会住房的角色，私人租赁部门则在80年代租赁管制放松后迅速发展。2016年，自有住房、私人租赁住房、住房协会租赁住房和地方政府租赁住房的占比分别为63%、20%、10%和7%。

3 国际宜居大城市和美丽乡村如何建成？

英国作为率先展开工业革命的国家，也是最早经历城市化的国家之一，城市人口急剧膨胀带来了住房拥挤、贫民窟、卫生条件差、环境污染、传染病流行等典型城市病。在应对城市病的探索中，英国形成了重视居住环境、推崇田园特色的城市和住房发展理念，在住房、城市和都市圈三个层面显著改善居住环境。

住房规划方面崇尚低建设密度，住房以独户住宅为主且普遍设有花园庭院，居住舒适度高。19世纪中期，近代设计之父威廉莫里斯主张“生活与艺术一般”，在其代表性建筑“红屋”中彰显浓厚的田园风情，受到社会广泛认可。1920年，英国颁布《住宅建设指南》，制定了工人阶级住房的建设基准，包括要以联排和半独立住宅为主、城市与郊区建设密度分别为每公顷30与20户等规定。1989-2002年，英格兰平均新建住宅密度为25栋/公顷。同时，英国的住宅大多配套有花园庭院。2010年，英格兰家庭花园用地5645平方公里、占全部土地的4%，是住宅用地的3.7倍。

城市规划方面重视生态环保，修建大量公园、绿带，显著改善城市环境。在城市内部，英国修建大量公园，城市绿化渗透到每个角落，有效提高城市宜居水平。伦敦的绿地覆盖面积占比达38%，拥有海德公园、灌木公园、维多利亚公园等多个大型公园。在城市外围，英国自20世纪40年代后在伦敦等大城市周边设置大量绿带，严格限制绿带内开发。英格兰绿带覆盖面积占比高达13%，且至今维持良好，对改善城市生态环境、提高居民生活质量、促进城市可持续发展发挥了重要作用。此外，英国还设立大量国家公园、自然保护区等，在充分保护自然生态环境的同时，也满足居民旅游休憩的需要，促进人与自然和谐相处。

通过建设宜居新城，有效缓解大城市人口压力，促进都市圈周边地区发展。英国自19世纪开始推崇“花园城市”理念，并尝试建设宜居城市。1820年，著名的空想社会主义者罗伯特欧文最早提出“花园城市”（Garden City）概念；1898年，霍华德在《明天——通往真正改革的和平之路》中正式提出“花园城市论”，主张建立城市与乡村相结合的理想城市，被称为20世纪的伟大发明；20世纪初，英国城市规划之父雷蒙德昂温设计修建了第一座“花园城市”莱奇沃思。在“花园城市”理念影响下，1946年英国颁布《新城镇法》，正式开始卫星城建设。新城选址考虑了生态环境、水源、交通区位等因素，一般设立在大城市周边的乡村，有大量植被和水域覆盖；住房建设方面，采取低密度、低楼层的开发模式，前后配备小花园，提高居住体验度；此外，新城规划在建设后期也愈发成熟，不仅考虑环境、住房、就业因素，还充分考虑交通规划、商业配套、经济发展、环境治理、生物多样性等，提高城市的功能综合性和独立性。截至1970年，英国共建设33座新城。一方面，新城有效缓解了大城市人口压力，如伦敦的大量人口被分流到周边的8座新城，而伦敦人口从1939年的962万缩减至1981年的671万；另一方面也促进了都市圈周边区域发展，如第三代新城密尔顿凯恩斯从伦敦都市圈周边的一个小村庄，发展成环境优美的经济重镇，成为国际新城建设的成功典范。

“房地产周期”系列研究：

55、控制供地+货币超发=高房价——英国住房制度启示录，2019年6月27日；

54、房地产投资拐点已现，2019年6月14日；

53、中国房地产企业的三种未来，2019年6月12日；

52、中国房企未来发展之路：新加坡REITs模式经验，2019年6月11日；

51、中国房企未来发展之路：美国专业化金融化模式经验，2019年6月10日；

50、香港龙头房企如何玩转房地产？，2019年6月4日；

49、钱流进房地产了吗？，2019年5月6日；

48、日本住房制度启示录，2019年4月9日；

47、日本房地产市场大起大落的终极逻辑，2019年4月2日；

46、发达经济体房地产税怎么收？，2019年3月18日；

45、房地产税能否替代土地出让收入？，2019年3月11日；