近50条村，20家房企抢滩中山旧改！华润、佳兆业、华发、富力、时代都来了

城市更新，正当其时！

目前，中山在跟随粤港澳大湾区前进的鼓点，大力建设推进。来自全国各地的房企，在旧改加速推进的过程中，房企也在纷纷加大城市更新布局。

据房叔不完全统计，全市44个旧改项目中，华发、佳兆业、时代中国，布局广泛。其中，最多旧村的沙溪板块，佳兆业和华发、新希望三家更是重仓。

▲仅供参考，欢迎指正

而众多旧改项目中，最受瞩目的，无疑是西区马山旧改。据马山居民透露，目前马山片区仍停留在拆旧，而安置房预计要到明年初才交付使用。

除此以外，房叔还统计了各个项目的旧改进度，如果缺漏，欢迎补充。

▲仅供参考，欢迎指正

而对于一般人而言，在旧改方面最关心的就是补偿。

就在11月1日，中山市自然资源局发布了一份关于征求《旧村庄改造房屋认定和补偿安置指导意见（征求意见稿）》意见的公告，当中做了详细的指导。【详戳这里】

旧改之路，不易推进。旧改不单单是拆迁，每个片区的更新规划都需要深入的考察、仔细思量。每一个旧改项目需要政府、老百姓、投资方三方通力合作，才能实现三方共赢。

下面，房叔就来一一说明部分项目的情况：

东区：沙岗村一马当先

由政府主导前期调查，同意率超80%

沙岗旧村庄（城中村），位于桥岗社区北部，调查区域北靠博爱路、广珠公路，东至兰桂路，南临槎南路，西接沙石公路。

10月9日，东区办事处发布了《中山市东区桥岗社区沙岗村“城中村”改造意愿调查情况公示》，历经近三个月，其调查结果终出炉。【详戳这里】

文件显示，项目改造范围涉及用地面积约236亩，总宗地数471宗。其中，集体宅基地388宗、国有建设用地83宗。

▲图源：中山市东区办事处

该“城中村”旧改意愿调查情况，于2019年7月1日开始，至2019年9月25日，完成调查数据的统计工作，共计2个月又25天。

石岐区：4片区陆续推进

多点开花、竞速赛跑

在此前的2035年中山总体规划中，石岐拥有不少重点更新片区。

就目前来看，众多旧改片区里，推进最快的有四个片区：员峰片区、石岐安栏路片区、南下片区、老安山片区。

除了安栏路片区，其他3片区旧改进度相当。

南下片区：将开展基础数据调查及核实工作

石岐南下片区，位于石岐区迎阳社区，旧改范围涉及西至方基涌大街，东至岐关西路，南至南江街、博爱三路，北至中山二路。

整个项目占地816666.7平，总建筑面积为1060076.1平。

7月1日，石岐区办事处发布公示南下片区“三旧”改造计划方案、申报主体信息、改造意愿调查结果。若无异议，佳兆业将被将直接确定为南下片区“三旧”改造项目单一申报主体。

附件《南下片区“三旧”改造项目改造意愿（含委托）调查结果》中提到，本次同意改造权属地块面积比例为85.1%，符合改造意愿条件（不小于2/3）的规定。（中山旧城镇三旧改造政策要求中，以权属地块来统计同意率）

值得一提的是，在《石岐区南下片区“三旧”改造项目计划方案》的公示中显示，南下旧改整个项目投资240亿，预计2022年5月动工，前期优先启动回迁房等设施建设。

据中山城市更新局消息，下一步，佳兆业将正式开展南下旧城镇改造的基础数据调查及核实工作，并开展改造单元计划编制及报批工作。

石岐员峰片区：已完成意愿调查

石岐区员峰村，南临莲员西路，西接永全街，北靠合益路，东接员峰山，项目改造占地面积约30.6万㎡，现状地上建筑面积约35.95万㎡，现状容积率1.175。

今年4月17日，石岐区员峰片区城市更新项目前期意愿调查办公室揭牌，华发迈出了正式开展石岐区员峰片区城市更新的第一步。【详戳这里】

据房叔了解，员峰已完成意愿调查，目前在石岐区申报材料审核阶段。

安栏路片区：天润置业+华发

安栏路片区的具体范围为东至悦来中路，南至华发广场、华森广场，西至安栏路，北至民权路。

今年2月22日，房叔从多方面获悉安栏路片区已完成改造意愿征集，具体结果待日前通知。【详戳这里】

天润置业+华发介入安栏路片区三旧改造项目，其开发的岐江壹号、华发商都亦在此片区内。

3月26日，在石岐区2019年招商引资大会暨企业座谈会上，中山天润置业有限公司与深圳市鹏瑞地产开发有限公司与中山市人民政府石岐区办事处，签约了城市更新旧改项目。【详戳这里】

▲签约仪式

目前，房叔尚未得知深圳鹏瑞介入石岐区哪个项目，欢迎爆料告知。

老安山片区：富力介入

老安山旧村片区项目拟改造范围面积为115845.3平方米，现状总建筑面积为169443.02平方米，毛容积率为1.46。旧村片区位于博爱社区，目前业权人约950户。

9月20日，石岐区办事处发布公示老安山片区“三旧”改造计划方案、申报主体信息、改造意愿调查结果。【详戳这里】

若无异议，石岐区将直接确定广州富力地产股份有限公司为老安山旧村片区“三旧”改造项目单一申报主体。

时间节点方面，将于2020年5月前完成片区基础数据调查，2020年9月前完成改造项目规划方案编制。同年12月完成搬迁补偿安置方案的制定；回迁房动工时间预计在2022年12月前。

西区：进度最快，全市瞩目

西区有一个马山片区，就赚足了目光。只要是旧村的村民，都会提及马山（后山）旧改情况。

显然，马山旧改起着示范作用，在补偿、还是回迁，或者回迁居民对项目的评价，对后面其他旧改项目的推进，都有非常大的参考作用。

西区马山片区：华润+仁恒操刀

马山片旧旧改范围，东起岐江河，南至富华道，西临长洲路，北至狮滘河，规划总面积 122.78 公顷，其中待建设用地 31.69公顷，己建设用地为 82.52 公顷。

百亿旧改，马山的进展自然备受关注。（戳这儿回顾：马山旧改）

这项由仁恒+华润联手操刀的大项目，于去年底签约率就已突破95%，已是到了大刀阔斧的最后全面拆迁阶段。

▲马山现状 图/2018.12.29

而房叔也曾跟着回迁居民到回迁小区星月彩虹花苑，验房。根据马山居民透露，回迁新房的交付预计在明年年初。【详戳这里】

今年8月，西区政府发布马山片区城市设计草案。

▲马山旧改意向效果图

可以想像，届时万象城、岐江美丽水岸、城市公园、对望摩天轮若陆续兑现，这里将成为中山中心区发展首位度之一，未来无可限量。

西区广丰片区：卓越介入前期

广丰片区旧改项目，包含两个地块，其中地块一占地约39.3万平，地块二占地约2.2万平，合计约41.5万平。

3月39日，西区广丰片区旧改项目前期咨询服务合作企业出炉，深圳卓越城市更新集团有限公司，获得高票通过。【详戳这里】

▲表决结果 图/中山西区广丰社区

预计，届时整个项目，将规划有住宅、商业金融、学校以及文娱配套等功能区。毫无疑问，广丰将腾笼换鸟，转型升级，未来一座宜居、宜业的“巨无霸”新城将从这里拔地而起。

西区长洲片区：金立洲介入前期

西区长洲片区，内涉及到6个部分，包括西村片、北村片、新村、中心村、安居住户和安居商铺。体量非常大，高达约72.9万平，折合1093亩，共涉及约4248户。

2018年年底，中山西区长洲片区全体股民就整村更新改造意愿、合作模式进行表决，同意改造比例高达89.67%，超过了城市更新政策所规定的表决率。【详戳这里】

此外，房叔还发现到，在金立洲的前期宣传中，初步计划的安居区域也曝光，整个长洲村分为四块，西村、北村和中心村，西北处靠近翠景水上乐园与翠景道的即为安居区域。

4月11日，长洲社区发布公告称中山市金立洲城市更新项目咨询服务公司以90票高票通过，成为长洲片区“三旧”改造项目咨询服务企业。

西区下闸片区：富力介入前期

下闸旧改范围：东至凯旋时代公寓、中山一路、下闸路，南至岐江河，西至名仕经典世家、江畔新村27、28幢以东，北至香山大街。拟改造面积约211000㎡，折合317亩，拥有约1700户。

9月10日上午，富力集团西区下闸片区”三旧“改造前期咨询办公室揭牌，意味着富力迈出了正式开展西区下闸片区城市更新的第一步。【详戳这里】

据相关工作人员透露，即日起，富力将先对下闸片区的基础情况进行摸底，同时将对相关的权利人信息进行收集整理等前期工作。

根据项目区位，结合周边开发情况，初步预测项目定位为城市综合体，不仅有住宅，还有写字楼、酒店等相关配套。

同时，配合西区整体的定位布局，具体调整落实。（最终规划方案以政府公开文件为准）

西区上闸片区：金立洲介入前期

上闸片区，东至中山一路，南至狮滘口河，西至狮滘口河分支，北至富元彩虹装饰城。面积约8.9万平，共涉及约59户。

4月16日，西区上闸片区旧改前期咨询服务企业，进行选举投票。中山市金立洲城市更新咨询服务有限公司，再次以高票获选。【详戳这里】

值得一提的是，该旧改平台公司，已先后介入三角村、长洲片区和上闸片区的旧改前期咨询服务，多点开花。

按照流程，接下来，上闸片区将开始开展旧村庄改造政策宣传、开展改造意愿调查、基础资料调查收集以及房屋（土地）测绘、数据分析和航拍等工作。

南区：福涌村、恒美村推进缓慢

南区旧村不少，其中很多历史建筑，很多房屋主人已经出国，这对旧改来说挑战不小。

根据房叔最新掌握消息，恒美村、恒海片区、福涌村都在非常前期的意愿征集中，更不要说划分出具体的旧改范围、户数、时间表了。

在2019年2月，南区办事处关于《2018年南区工作回顾》中，就有提及恒美的推进工作，文内提到：着力推进第二工业区、恒美园山仔工业区等三旧改造工程。

▲南区工作报告

在2018年9月公示的《中山市中心城区悦秀片区控制性详细规划调整》方案中，还透露了板块内的恒海花园将是三旧改造项目。

此前房叔曾经实地探访恒海片区、福涌村，旧城镇范围内还有新小区、旧村中也有历史建筑，需要细细探讨的空间还很多。

沙溪镇：绿家控股、佳兆业、华发、新希望布局

10月30日，中山市沙溪镇虎逊村新石门小组的城市更新意愿征集结果对外公示。

公开资料显示，新石门小组登记股东1139人，共有333户的“户代表或代表人”。其中，同意虎逊村新石门进行更新改造的合计274户，投否决票的则有21户，另有38户未签字，同意率达82.28%。

沙溪镇已有虎逊村新石门小组、圣狮村以及象角村等14条村与相关企业签订城市更新的合作框架协议，而虎逊村新石门小组则由绿家控股有限公司负责改造。

此外，2017年12月20，佳兆业集团正式与沙溪镇签订战略合作框架协议。

合作范围包括沙溪、康乐、港园、涌头、涌边及汇源居委会合共6个行政村（社区），面积约12.8平方公里，占全镇总面积的23.3%。

有相关人士透露，目前意愿调查资料已提交，等待进一步审核推进。

另外，早在2017年12月21日，华发+新希望就与沙溪镇圣狮、象角、龙头环、龙瑞、云汉、乐群、虎逊等临河片区签定合作框架协议，携手推进"三旧"改造。

▲华发龙瑞旧改办公室

据房叔了解，华发在沙溪的6条村，目前已经完成片区整体策划，各村在完善前期服务身份材料阶段，其中龙瑞村已完成启动区意愿调查，全村域及服装城规划设计初步方案已完成，各村同步开展宣传发动。

与其他公司项目不同的是，沙溪6条村，华发与新希望集团引入现代农业产业，目前专业策划公司已启动农业产业整体规划，预计年底完成。

南朗镇：金立洲+华发、龙光、世光创建分别布局

2018年年底，南朗发布《中山市南朗镇“三旧”改造（城市更新）专项规划（2017-2020）》草案公示，共涉及39个片区，约3445.05公顷。

三旧规划以控规街坊为基本单位，以次主干道路、自然山水、行政等为边界。

▲39个项目具体分布

其中，泮沙、西村以“金立洲+华发”的组合拳，效果不错。据房叔走访，两家企业的联名咨询办公室早已设立。

据房叔了解，泮沙村已经完成部分自然村意愿摸底。（包括泮沙东堡、泮沙西堡、西亨、南庄、王屋、泮沙海6个自然村）

此外，濠涌村也在年初组织意愿调查，最新状况房叔还未得到消息。

此外，龙光的顺星鞋厂、世光创建的金海针织厂两个旧厂改造项目已经公布改造方案。

根据方案内容，改造后能实现多户家庭居住，并将引入优良的运营品牌完善幼儿园、教育机构、医疗/居家养老以及品牌商业配套。

火炬区：龙光入局，至今未动

根据火炬区此前公布的新增纳入2019年度“三旧”改造实施计划，项目以旧厂为主。

▲火炬中力项目

而目前有房企介入的项目有龙光的中力房地产2个项目，目前其中一个目前尚为驾校，还未有动作。

此外，火炬区其他旧村目前尚未收到房企进入的消息，欢迎爆料。

横栏镇：华发+佳兆业+华夏幸福

横栏镇2017-2018年公布的“三旧”改造年度实施计划总用地约360亩。

其中：三沙村经联社村民集体160亩旧厂房改造项目，改造用地面积约160亩，计划投资5亿元；中横灯饰产业链配套行业定点基地用地面积134.9亩；裕祥工业区用地面积约64.4亩。

2018年5月30日，横栏与佳兆业、华夏幸福、华发签约“三旧”改造项目战略合作。

据房叔了解，目前已完成部分策划方案初案，并提交政府审核。

东升镇、小榄镇：时代中国布局

东升镇鸡笼墟“鸡笼墟”三旧项目，占地77793.5㎡，总建筑面积约20.3万㎡，包含商业区与商住区两个部分。

8月17日，东升镇鸡笼墟三旧改造战略合作项目举行签约仪式，与时代中国正式签约。

而东升镇高沙社区，辖区面积4.6平方公里，目前已开发利用土地约4100亩，耕地面积约为478亩，自留工商业用地约1800亩，集体物业出租面积约40万平方米。

2018年5月，东升镇高沙社区与中山市枫腾房地产投资有限公司（广州市时代控股有限公司控股的项目公司）签订了《东升镇高沙社区三旧改造项目合作协议书》，标志着高沙社区旧村改造项目正式启动。

小榄方面，时代中国签约小榄永宁社区，旧改首期发力于三个区域，分别是：螺沙、西下、西就片区。

西就纳入旧改范围的约382亩，螺沙663亩，西下旧区72亩，永宁社区首期旧改面积合计约1117亩。

计划把螺沙工业片区分期打造成供热供冷产业园；利用“三旧”改造政策，将赤岗路、华中路片区的旧锌棚工业厂房打造成集配套商业、住宿、休闲于一体的高端工业产业园区。

三角镇：金立洲摸底三角村

三角村根据《中山市旧村庄改造实施细则（试行）》的相关规定，于2018年11月22日召开“旧村庄”改造表决大会。【详戳这里】

▲三角村旧改

最后以应到表决代表54人，实到52人，超过应到会人数的4/5，会议有效之余，共50人选择同意改造，同意率达96%。

此外，内容还透露，三角村已委托中山市金立洲城市更新项目咨询服务有限公司为三角村旧改提供政策宣传、咨询服务及协助开展相关工作。

据房叔了解，目前三角村仍在前期意愿调查阶段。

另外，房叔获悉，方直集团在三角旧改上亦有布局。

在方直新盘售楼处披露了相关信息，更多详细信息，欢迎爆料。

微改造：已收集意愿或改造方案招标

成功的城市，更新特别注重城市遗产的价值。

中山在旧改上，也有注重相关板块。比如历史建筑较多的市区板块，孙文西、光明市场、榕树头等，就是以微改造为主。

诚然，旧改是一个动态的过程，除了上述提到的，还有正在推进项目。

小结一下：

如今2019已经进入尾声，上面提到的很多项目仍在很前期的意向收集阶段，也就是说，能否立项成为旧改项目仍未可知。

房叔向专业旧改人士了解到，专项规划还可以进行微调，真正落实首先必须经市政府立项，纳入省三旧改造标图建库。纳入市年度更计划时就意味着即将启动拆改动工，目前中山尚无一单成片连片三旧项目到这个阶段。

城市更新，永续不断。无论是住宅地产，还是商业地产，城市更新的气象正在席卷着这些古老而又年轻的中国城市。更何况，中山才数十年建市历史，旧改依然漫长。

最后，如果你对中山三旧改造的流程有疑问或见解，欢迎在评论区留言，跟我们交流。

附《一图看懂中山“三旧”改造》

解读
“三旧”改造实施办法
看这里

↓↓↓

房叔开旧改群啦

扫我备注村民或房企进群

（不拉同行中介微商）

【开盘】均价2万，卖了9成！东区万科500人抢房

【市场】就在双十一，中山50+盘优惠大轰炸！

【市场】中山有人为买房，办假离婚证，被刑拘了

【规划】东区新规划！增20宅地，有小学初中医院