问渠人物·凌克| 四大金刚时代回归 金地做好“金牌守门员”
“招保万金”四个字，在很长的一段时间里都是“地产龙头”的代名词。
这不仅指代招商蛇口、保利发展、万科、金地集团四家企业，也是房地产第一个黄金时代的缩写，被称为“四大金刚时代”。
因为最早一批上市、最早实现全国化布局、最早在国内树立地产品牌概念…“招保万金”代表着中国房地产形成阶段的最优状态。
那是凌克决定南下深圳的6年后，1992年，33岁的他正式从金地商贸进入金地集团，担任总经理,带着金地成为国内解禁后第一批试点的三家房企之一、完成上市、全国发展业绩快速增长…
他也看着中国房地产走过了“制度探索”的5年（1998-2002年）、土地红利的8年（2003-2010年），高周转的8年（2011-2018年），和塔尖的同侪们率先踏过了百亿、千亿门槛。
那是房企飞速发展的阶段，100%的增长速度也不足为奇，虽然在凌克看来，“一下子猛涨，没必要，风险大”，而他理想的状态一直都是“公司保持可控的增速平稳成长”。
所以当前锋、冲名次，其实都不如“守门员”来得抗击打、耐持久。
而房地产从2019年就已经开始进入平稳低增速时代，更需要的就是这种“抵抗周期波动”的能力。这也是金地始终从容的底气。
“站在2022年这个全球疫后复苏周期的十字路口，我们依然要应对疫情和行业持续调整等多重考验。在更为严苛的生存环境中，唯有保持战略定力，做难而正确的事，坚持创新和变革，才能实现企业的健康和可持续发展。”凌克表示。
理科出身的他，或许已经思维缜密地规划好了，这一个周期，金地要如何做好“金牌守门员”。
回顾刚刚过去的2021年，作为疫情全球爆发的第二年，金地认为多种不确定因素下，行业环境充满挑战。
“金地集团由于保持战略定力，围绕着‘补短板、强协同、谋创新’去抢抓机遇，奋力拼搏，最终实现了销售金额的逆势增长，也维持了稳健的利润水平，在投资拓展、运营管理、产品研发、财务管控等层面均保持着行业内相对领先的水平。”凌克表示。
数据是最好的印证。在金地集团4月24日发布的2021年度业绩报告中，集团实现营业收入992.32亿元，同比上升18.16%；公司总资产4628亿元，同比增长15.23%，近五年复合增长率达22%，资产规模稳健增长。
当年金地的归母净利润94.09亿元，启用了30.2%用以给股东派发现金红利28.4亿元（含税），连续多年现金分红占净利润比在30%以上，派息率高于内房股派息TOP80企业的平均值。
销售方面，金地集团2021年因及时调整销售策略，全年实现签约金额2867.1亿元，同比增长18.15%，实现签约面积1377万平方米，同比增长15.25%，增幅高于百强房企均值（3.9%,中指院数据），也是当年为数不多能够完成年初销售目标的房企之一。
具体是哪些“策略”，促使金地能够实现销售逆势增长？
凌克表示，首先是聚焦高能级城市发展，同时依托先进的信息系统实现高效精准的投资。然后灵活调度弹性供货，优化进度管控体系，才能确保销售目标顺利完成。
“此外，围绕客户需求推动产品创新，在数字化建造体系保持领先，持续打造绿色健康建筑体系，保持财务基本盘稳固，也很重要的因素。”凌克指出。
尤值一提的是财务基本盘，在金地集团30年的发展中，财务风控等方面始终是“优等生体质”，“三道红线”已连续6年保持绿档，即在政策出台前金地对应的三项债务指标就是达标可控的，这在房企中比较少见。
截止2021年末，金地集团的资产负债率为76.19%，剔除预收款项后资产负债率67.6%，净负债率仅为55.2%，都处于行业低位水平。
而金地截止去年底的债务融资余额为1256亿元，其中一年期以上的中长期负债占比超68%，短期债务仅占31.7%，偿债压力小，是很利于长开发周期的债务结构。
何况，金地的债务融资加权平均成本仅4.56%（同比再降18个百分点），一年仅中期票据融资就达110亿元，公司债发行49.95亿元，“融资成本低，且新增融资顺畅”这在房地产流动性风险行情中很有优势，也反应出资本市场对金地保持认可。
与此同时，由于金地集团期内的持有货币资金余额达648亿元，剔除受限资金后对一年内到期的有息负债覆盖倍数达到1.4倍，资金流情况也易于应对行业调整风险，这是保持稳定发展的基础。
凌克曾在判断新的房地产发展阶段时，用到了一个经济数学概念——柯步-道格拉斯生产函数。
数学家柯布和经济学家道格拉斯提出，劳动力的投入不变、资本的投入不变，产出的增长取决于我们所应用的科技的进步。
凌克认为，2020年房地产就会进入“柯步-道格拉斯生产函数增长时代”，它将是一个地产智能化的年代，是以科学和技术带动进步的年代。
在凌克的带领下，金地是行业中很早提出并实践“经营管理全面信息化”、“客户交互能力移动互联网化”、“建筑数字化、工业化、定制化”、“服务智能化、AI化”的房企。
风财讯注意到，2021年金地集团的研发费用达到1.5亿元，同比大幅增长了134%。研发应用之处取得了明显成绩，尤其是新业务领域。
例如物业管理。据了解，金地自研并对外输出互联网 SaaS 线上服务等数字化系统及平台，2021年内已获得40个软件著作权证书、15个实用新型专利，服务约3800个社区，盖洛普客户满意度调查得分高达93%。
受此带动，金地智慧服务在2021年合约管理面积突破3.3亿平方米，其中外拓占比高达71%，非住业态占比达15%，实现52.8亿元营收，稳步增长。
再比如，通过推进BIM技术等建筑科技的应用、对绿色建筑数字化赋能提效，金地的开发代建业务能布局超过30座城市，管理服务项目近90个，累计开发管理面积超1500万平米，其中政府公建面积超过400万平方米。
另据了解，金地在2021年拓展购物中心、写字楼、产业园区、长租公寓等不同物业类型，期内持有型项目已达到了28个，累积租金面积同比增长37.5%至244万平米（其中威新产业园面积达103万平），成熟项目的出租率均达到了90%以上。
“平衡好销售型物业与持有型物业的投资比重，这是积极应对住宅市场政策调整和规模收缩的选择。”凌克指出，金地还会在家装、代建、房地产金融等领域持续创新，形成独特经营优势，与地产主业实现协同发展，为所在城市的发展带来源源不断的活力。
“科学筑家”是凌克这位理科生一直以来坚持的价值观，也是金地争做“中国最有价值的国际化企业”的核心方法论。
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