专题研报丨“健康社区”视角下的地产开发【下】

导读

从“建成环境”到“卫生环境”，再到构成社区的“社会环境”，健康社区的内涵包罗万象。第三章节以“社会环境”为主题，从社区参与与社区特色、社区健康保障两个角度展开深入解析。

◎  易居克而瑞深圳区域

Part 3社会环境

· 社区参与与社区特色

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社区营造

“社区营造”（日语「町づくり」）一概念最早是20世纪60年代日本市民运动时期的产物，也是曰本独具特色的一种地区治理模式 ，其目的是让居民生活得更为舒适和美好。几十年来日本的社区营造植根于市民参与的土壤，不断发展和完善。

在社区营造活动中，市民、市民团体、非营利组织与政府、企业的关系，从诉求和对抗发展到现今的合作与协商。社区营造多以居民为主体， 通过居民 、非营利组织 、企业共同协调合作，解决地区 、社区特定课题。

不仅如此，这一概念后又在不同地区有了新的发展和侧重，在美国被称为社区重振（Community Re-vitalization）；在台湾则将振兴的焦点聚焦于乡村；在香港就直接叫做“社区活化运动”。

▲图：社区营造的灵魂在于人，表象为“景、地、文”，而内生动力是“产”

总体而言，社区营造的总体目标都是追求宜居，并针对社区里人与人关系淡漠的问题，从改善人际关系入手推动社区的发展。但各地考量标准略有不同，有的只需考虑本地居民的舒适感和人际关系，有的则还要考虑经济与产业发展。

▲三种营造治理在任意一个社区中相生相容，产生治理机制，就是社会治理的创新。

在国内成都市等地的社区营造实践中，通过孵化社区自组织，撬动居民参与积极性等方式，调动社区各种资源，在解决社区养老、儿童托管、管理社区公共事务、共建社区公共空间、美化社区环境、发展社区产业、形塑社区文化等方面着力。与此同时，通过政府、物业公司、开发商等多方面协力推动，形成政商民多元互动，共同参与的格局。

▲图：新加坡建屋发展局推动的“再创我们的家园”( Remaking Our Heartland)计划，通过积极调动不同阶层居民参与, 倾听居民声音，集体协商决定改造设施并提升生活环境，推动社区翻新。

营造和谐的社区除了为业主提供全面基础配套设施（交通、医疗、卫生等），并保障对这些设备设施进行及时保养和维护；还应有丰富及完备的教育体系，提供良好的学习环境；此外，还需具备酒店、会所、商场等场所，满足业主不同层次的需求。既可以分享社区内的利益，又能够承担社区内的责任，全面提升社区的价值。

▲图：成都的社区营造地图

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全龄社区和多元化社区

“以居家为基础、社区为依托、机构为补充”，支持社会力量办养老是十三五规划的基本方针。而与之类似的“9073“模式由上海率先提出，即90%的老年人由家庭自我照顾，7%享受社区居家养老服务，3%享受机构养老服务。

此外，相关研究的结果表明，世界各地的人们在其年老后都更愿意居于家中，而年龄断层又是一个大问题，因为这会造成社会分离，进而导致年龄歧视，丧失代际间学习的可能。

在此背景下，融合老龄化、年轻创意、儿童成长的全龄社区和多元化社区如今已成为房地产市场发展的新趋势，也是对现有城市社区的一个重要反思。一个全龄式的宜居社区应该满足业主对于生活情怀的点点滴滴，比如孩子能在游乐设施上欢快玩耍，老人能在活动室内休闲娱乐，青壮年能在饭后悠闲散步、运动放松等。

当今社会人们对于居住的要求越来越高，房子也不仅仅只是一个“安身之所”，它成为一家人身心健康、幸福的“栖息地”，而这也正是全龄式宜居社区出现的前提要素。

▲图：哥本哈根混龄社区项目future sølund，社区可提供360间疗养公寓，150间青年公寓（20间由自闭症青年居住），20间长者公寓，一个日常护理中心，三间小商店以及诸如咖啡店、手工作坊、私人及公共停车场地等服务设施。

随着社会的不断发展，多元化社区也成为时下一大热点。社区作为人们日常生活的栖息地，直接关系到居民的生活质量。在物质、文化、生活水平不断提高的今天，居民对社区内的各种服务已提出了越来越高的要求，社区内的物业管理和服务也应根据不同时代的发展和需求不断扩展其服务的范围。可以将社区服务与发展第三产业结合起来，在社区内建立各类社会服务机构，像各类敬老院、福利院、托儿所、康复中心等。

3转向再生生活

当下的健康社区开发，需要超越传统的“绿化“思考，创造绿色可持续和可再生的社区。社区内如何生产自己的健康食品和可再生能源、再生水，是需要进一步思考的问题。

※ 都市农业

“城市农业”的概念早在1977年由美国农业经济学家艾伦·尼斯提出 。按照联合国（UNDP）的定义，城市农业是以满足城市消费者需求为主要目的，采用集约方式，利用自然资源和城市废弃物，在分散于城市或郊区各个角落的土地和水体里种养各种农产品，并进行加工和销售的产业。

近年来，不同类型的都市农业实践模式开始在世界各地如春笋般涌现。例如从设置于郊区的市民农园，到社区支援农业模式( Community Supported Agriculture，简称CSA)，再到与都市景观相结合的的垂直农场，越来越多的都市农业进入了人们的视野中。

▲图：位于新加坡“海军部村“屋顶的社区菜园，有156公尺，可以让居民种植各种蔬菜

整体而言，当下的都市农业存在着以下两种模式：

• 经济功能为主：注重联合的农业经营体系，以企业为主体，与农场进行多种形式的联合，形成一个产供销有机结合的农业经济体系，有利于农业规模经营发展，并且与农业技术体系的发展相适应，采用新技术措施，生产高附加值的优质农产品。其注重发展休闲、观光旅游，在提供休闲、娱乐的同时，也可带来可观的经济效益。
• 生态、社会功能为主：价值观念在农业上的体现并不是一味的追求经济效益，充满绿色和阳光的田园、农村成为主要度假地，把美食作为生活的重要部分。这种把体验、休闲农业以及环境看作都市农业发展的关键，大力推动农村休闲度假事业，既满足了精神需求，又增加了农民收入。

▲图：位于美国亚特兰大的生态社区Serenbe, 每年四月，社区内的居民和客人都可以从Serenbe农场的植物销售中购买经过认证的有机蔬菜、草药和鲜花。

如今，在网上已出现一种论调，认为“农业+地产”会成为下一个行业的风向标，而“农业地产”这个词并没有确定的指向性，一般是指中国很有可能会在未来的5-10年内，出现以租赁农村土地，或建立有机农业生产基地为主要业务的新兴产业。

※ 可再生能源利用

再生能源是指自然界中可以不断利用、循环再生的一种能源。具有自我恢复原有特性，并可持续利用的一次能源，包括太阳能、水能、生物质能、氢能、风能、波浪能以及海洋表面与深层之间的热循环等。地热能也可算作可再生能源，例如太阳能、风能、水能、生物质能、海洋能、潮汐能、地热能等。

在项目开发中，将可持续和自然设计结合，建设自产能源的家园或将是未来的趋势。

由荷兰房地产开发公司（ReGen Villages B.V.） 和丹麦哥本哈根的建筑事务所EFFEKT负责设计和建造的阿尔梅勒或许就是这样的一个代表。

该永续社区方案包含了五大核心规划理念：基于社区的高产有机农业、自产能房屋、混合再生能源与储集、水资源与废物循环、赋能本地社区。项目采用十分有趣的新颖技术，能够转换处理小量的生质能，将社区农场的废物转换成供应稳定的再生能源。

▲图：作为项目标志性的零能耗住宅，屋顶上的太阳能板可以充分聚合太阳能，自产能系统可以为一切家用电器的使用提供全面供给。此外，光伏太阳能电池板还会将剩余能量分配给智能电网。智能电网除了能够确保能量在最大程度上被有效利用，也可以在有需要的时候进行电能分配，例如给充电汽车充电。

随着由碳排放而引起的气候危机问题的出现，人们开始认识到可再生能源的重要性，可再生的社区的开发趋势必将会得到更多人们的认同。

· 社区健康保障

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社区医疗配套

社区配套决定了生活品质，此次疫情冲击下，让更多的人意识到社区医疗资源的严重不足，专家预测，新冠肺炎很有可能成为常态，也许每年会有复发。在每个买房主力军家里基本都有老人和孩子，医疗资源必将成为他们主要考虑条件之一。

为了迎合营销需要，各大地产商应根据居民的真正需要来设置楼盘配套，增加医疗资源优势吸引客户。

社区医疗作为健康管理场景中重要的入口，在与地产医疗结合方面至少有两个优势：

第一，基层医疗机构与地产医疗结合后,可以节省昂贵的房租成本；

第二，地产营销会帮助门诊宣传,让居民了解门诊的服务内容与服务能力，获得居民的信任。

基层医疗机构数量多、分布广，对早期疾病的识别筛查具有重要作用，可以有效减轻高等级医院门诊的“拥堵”，规避因候诊群聚导致交叉感染。

因此，未来需加强社区医疗设施配置，形成去中心化的公共设施网络。明确区级和社区医院的规划建设要求，提升其规划建设标准；通过增加社区医疗箱、自动消毒的健身设施、紧急急救灯杆等公共卫生监测与应急用途的临时或永久设施，完善社区医疗设施，强化其作为第一道预防的“闸门”功能。

▲图：新加坡的医疗体系和水平受世界公认，为了能更有效的利用有限的医疗资源，实行的是分级转诊制度。几乎每一个社区都有Polyclinic（综合诊所），每一个组屋楼下都有GP Clinics（家庭医生式诊所）、Polyclinic（综合诊所）和私人诊所。这些诊所平常就是普通诊所，它们可能也就50平米，一个房间，一两个医生、护士。当疫情发生时，它就变成一个复合型诊所，既是普通诊所，也是“发热诊所”。“手术在大院，康复在社区”的观念在新加坡很深入人心，医疗资源配置整合优化，基本是不会看到医院像中国一样人满为患。新加坡将在2023年前建成更多更好的综合诊所，为居民提供更实惠、更便捷的医疗服务。

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健康教育

此次疫情下，大到封城，小到每个人的生活（勤洗手、勤消毒、戴口罩、避免外出、必要和及时的隔离），这是中国能够快速扭转疫情扩散格局，并有效抑制新冠肺炎的重要法宝。

建设健康社区，首先就要完善全社区参与的健康科普工作机制，在各类资源下，打造社区的健康科普平台；随后应当开展全民健康科普教育，针对妇女、儿童、老年人、流动人口、高危人群、残疾人等重点人群，开展精准化健康科普传播,培养市民文明卫生习惯。

▲图：在新加坡的一些社区里，通过空间内带有健康促进信息的视觉改造，如在住宅区的电梯和楼梯上增加视觉提示，以鼓励居民使用楼梯而不是乘电梯。

同时，倡导健康科普文化。把健康文化建设融入社区配套中，广泛传播医学和健康知识，普及敬畏生命、关爱健康、尊重医学规律的理念，建立健全突发公共卫生事件的应急健康科普体系和工作平台，加强专业机构、科普队伍和工作机制建设。

· 结语

自2007乔布斯发布第一部iphone后，人们谈到手机时很少再有讨论是否是按键还是触屏手机。同样的逻辑也可延展到健康社区的开发，未来的社区必然是“健康”的。健康社区应成为未来项目开发的“标配”，而不是增值产品。

另一方面，从“建成环境”到“卫生环境”，再到构成社区的“社会环境”，健康社区的内涵包罗万象。在迎接疫情大考后，我们更需要跳脱思维定式的束缚，以更前瞻的思考和大格局思考我们未来的社区与生活。今日之所举或是不一而足，只有面向未来，我们才能真正找到通往健康生活的大道。

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