献礼40丨谨慎扩张，2020深圳长租公寓优秀房企TOP10解读
2020粤港澳大湾区
投资白皮书
献礼特区40周年
深圳长租公寓市场，谨慎扩张。制度进入完善期，融资进入寒冬期，行业进入洗牌期，企业进入深耕期。
就深圳租赁企业而言，企业开始过“紧日子”，投资愈发谨慎，整体扩张速度放缓，资源向头部企业集中，市场分化明显，企业越发注重精细化运营，同时人才公寓及蓝领公寓在当前市场环境下迎来一定发展机遇。
2019年随着政府政策持续加码，深圳住房租赁市场迎来全面整治，从野蛮生长时代迈入强监管时代。在长租公寓遇冷的大环境影响下，开发商房企在长租公寓领域的发展重心逐渐由规模扩张转向开业转化，更注重存量及增量房源的精细化运营。
2020深圳长租公寓优秀房企TOP10
榜单解读
【2020年颁布榜单】
2019年，在政策面延续“租购并举”的主基调下，长租公寓成为房企多元化布局的主要方向之一。截至 2019 年，据不完全统计，国内 TOP100 规模房企中已布局长租公寓业务的企业占比接近60% 。从规模上来看，2019 年房企长租公寓 TOP10 的累计开业房源规模已突破30万间，成为集中式长租公寓的主力军。
2019年深圳长租公寓市场“波涛汹涌”，头部房企占大头，也免不得出现“黑马”一跃而起。第一位的是万科泊寓，泊寓在深圳长租公寓市场始终稳居首位。另外，2018年6月才宣布战略进入长租公寓领域的华润有巢，仅用一年多的时间就在全国拓展了近4万间房源，深圳地区开业房源达2186间。
一、整体拓展增速放缓、聚焦开业转化，头部房企规模成效初显
2018年TOP10房企长租公寓拓展的管理规模同比增速173%，2019年增速极大放缓，仅增长了 18.9% ，但累计开业规模增幅达到 79.6%。
图：2017年-2019年TOP10房企长租公寓企业规模变化（略）
企业拓展速度明显放缓，房企均在不同程度上限制其长租公寓的快速扩张，将重心转移至开业转化。例如，7月，万科停止深圳“万村计划”的拓展，转而将存量转为增量，“万村计划”已拓展的房源在今年已逐渐推出，其中深圳南山云城旗舰店，单项目房源量就达4000间，保持着较高的开业转化率。
截至目前，深圳集中式长租公寓市场已开业房源超14万间，2019年全年集中式公寓新增门店达 140 家。此次上榜前十的房企在深圳集中式长租公寓市场上做出了极大“输出”，占据深圳已开业房源体量的 58.31% 份额。由此可见，头部房企已初具规模成效，盘活已拓房源资产成为关键步。
二、市场、资本均回归理性，万科、龙湖等房企成为融资“大头”
2019年，长租公寓行业整体收缩，资产证券化融资愈加受阻，融资监管更加严格。企业借融资以扩大规模更为艰难。2019年住房租赁及 ABS 获批笔数及发行总量较2018年呈下降趋势。2019年房企住房租赁专项债相较2018年增多，聚焦两大龙头企业万科、龙湖，两大企业发行规模超 65 亿元，平均利率均有所下降。
图：2018-2019长租公寓ABS发行情况（略）
随着长租公寓市场融资受阻，行业洗牌进程愈加激烈，迫使投资者逐渐看清长租公寓短期难以盈利的现状，愈加趋于理性，资本开始迫切寻求投资回报。
另外，长租公寓企业融资领域的两级分化现象日益突显，主要体现在以下两个方面：
一方面，企业市场融资由“多笔小额”向“单笔大额”方向转变，逐渐向头部房企品牌公寓聚集； 另一方面，企业信用方面，开发商房企更有优势，其更容易以高估值物业或预期租金收入作为底层资产，成功发行债券产品。
三、行业分化加剧，房企更注重精细化运营
回望2019，长租公寓“暴雷”事件的频发，加剧了行业洗牌，并给予头部公寓企业更多收并购机会，此次洗牌可让更多优秀的公寓企业脱颖而出，加剧行业分化。行业在经历了必要的新陈代谢之后，面对消费升级的浪潮，将由追求规模化的粗放式发展阶段迈入精细化发展阶段，租客在居住上也越来越追求精细化的租住产品。
同样的是，由于长租公寓属于区域性，低毛利，投资回收期长的行业，在经过行业的分化、洗牌后，存活的品牌商下一阶段重点就是盈利了，这就更加亟待精细化的运营管理。
表：房企品牌商精细化运营实践（略）
四、 人才争取进一步升级，租赁公寓成主要载体
随着国家一系列的“人才强市”政策颁布，越来越多的长租公寓运营商开始布局人才公寓。但人才公寓是长租公寓行业的一种特殊种类，针对于政府、央企、国资特殊受众服务主体，有非常高的壁垒和运营经验以及行业品牌要求。
深圳长租公寓市场已有运营商进驻，然而参与成员主要以房企为主，此次上榜房企中60%参与人才公寓的建设布局，如万科泊寓旗下已有13个项目落地，布局房源量近万间；龙湖冠寓已有11个项目，布局房源3800多间；碧桂园旗下碧家国际社区同样不甘示弱，8个项目近2000间房源；招商公寓、华润有巢、深业柠盟公寓也皆在人才公寓这一领域做出贡献。
随着人才的持续引入，愈来愈多的公寓运营商将加入“人才公寓”领域的建设布局中，未来将有望成为“蓝海”。
谨以此书献礼，
深圳特区40周年，生日快乐！易居克而瑞深圳区域&地新引力联合之作
《2020粤港澳大湾区投资白皮书》8月17日，书籍正式发售订购请联系易居克而瑞对接人或者扫描下方二维码（现货发出）
声 明
本刊物版权仅归易居企业集团·克而瑞所有。如引用需注明出处为克而瑞深圳区域，且不得对本刊内容进行有悖原意的删节和修改。本报告涉及的数据信息主要来自CRIC、企业官网、公开资料，部分数据来源于网络媒体。
——END——
联 系 我 们Contact Us