献礼40丨精细运营，2020深圳长租公寓优秀运营商TOP10解读
2020粤港澳大湾区
投资白皮书
献礼特区40周年
2019年，对于长租公寓企业来说是艰难的一年，租赁行业受整体融资环境趋紧的影响，前期高速扩张，经营跟不上扩张节奏的企业，将面临被淘汰的困境，对于资金充足，运营良好的企业而言将进入下一阶段的竞争，行业进入洗牌期，企业进入淘汰期。
【2020年颁布榜单】
2019年深圳市集中式长租公寓TOP10均超过1000间房源。其中5000间以上的有4家企业，为集悦城、窝趣公寓、魔方公寓、乐乎公寓；2000-5000间有2家，为Harbour、麒麟公寓；1000-2000间有4家，为18Plus公寓、本地共和社区、城家公寓、趣客公寓。
一、投资愈发谨慎，整体扩张速度放缓
2019年，运营商整体的扩张规模速度放缓。深圳市集中式长租公寓TOP10总量为44541间，多数运营商放慢了扩张速度。变化主要集中在头部企业：魔方与窝趣，而4-10名的企业几乎停止拓展新房源，大部分企业在开业方面处于接近停滞的状态。
受到整体投资环境不景气的影响，资本投入更加慎重，据CRIC统计，仅2019年全国就有高达54家长租公寓企业出现暴雷事件。据悉，这些暴雷的企业多数是因为扩张速度过快，运营成本急剧升高，现金流压力加大，融资门槛高等因素，导致资金链断裂，这也为其他长租公寓企业敲响了警钟，投资更加冷静，扩张速度明显放缓。
二、资源流向头部企业
头部企业依然持续扩张，市场份额差距逐渐拉开，市场格局逐渐清晰。较2018年深圳市长租公寓排行榜单相比，虽然扩张速度整体放缓，但是头部企业依然持续强势增长。
排名前三名的企业占据TOP10的61.7%，拉大了与后面企业的差距。特别是窝趣以及魔方，在不断的扩充房源量，跑马圈地，快速布局。其中窝趣从5000间扩展至9500间，同比增长90%，而魔方从6000间增至8000间，同比增长33%。这两家运营商在长租公寓市场低迷的环境下，开业房源量仍逆势增长，其动力源于运营模式的成熟稳定与充沛的资本加持。
头部企业相对于其他企业，更能得到资本方的看好，可以在融资寒冬的背景下拿到巨额的融资金额，特别是城家完成近3亿美元的A轮融资，创集中式公寓领域最大额融资记录，由此可见，投资方更看好头部企业的发展，资源主要集中在头部企业。
在得到资本加持之后，头部运营商可以更好地扩展规模，深化运营模式，进一步拉开与后面企业的差距，固化其市场优势，塑造其行业地位。
表：2019年集中式长租公寓运营商融资情况
三、 蓝领公寓增长潜力大
蓝领公寓市场因为其市场存量小、面向人群广、抗风险能力强、坪效高、投资回报周期短等特点让众多企业看好，被认为是下一个长租公寓的风口。2019年，租客群体市场分类更加细致，产品打造更具针对性，蓝领公寓增长的潜力大。
从市场层面看，魔方调整战略规划，大力发展【9号楼】蓝领公寓，截至2019年深圳就开业779间，累计布局1330间，在全国完成累计开业近10000间的突破。专注企业宿舍的安歆集团成功并购逗号公寓，顺利获得由凯雷投资领投的数亿人民币C轮融资。顺丰控股旗下的丰乐公寓，厘米公寓，鲤鱼公寓，在2019年均有布局蓝领公寓。
众多企业战略开始转向蓝领公寓，为长租公寓企业的竞争开启了另外一个赛道，为各企业提供了另外一种产品选择。
究其本质原因，蓝领公寓是长租公寓企业对租客差异化服务的战略诉求，是精细化运营的外在表现，是市场细分的必然选择。
谨以此书献礼，
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