超强选址攻略：最好的铺位都是这么拿到手的！|八日小灶
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第 1426 期
八日小灶
⑤场景设计 ⑥选址策略 ⑦趋势研判 ⑧外卖心机
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据说，好多老板拿铺前会找大师看风水、卜吉凶……
“八日小灶”之六，送上内参多位“选址大师”多年的心得。最好的“商业风水”，无非是这样算出来的……
”■ 内参君
一
选址前：老板的思考清单
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从事开发选址16年，服务过星巴克、屈臣氏等诸多大品牌的资深开发选址专家陈锋说过：选址不是孤立的事情，是为了开店盈利、品牌形象的树立打好基础，获得不断的提升。你一定要首先考虑清楚品牌、市场、价格、地理、人群和渠道等定位。
因此，在开店之前，先问自己这些问题，等都弄清楚了，再说选址的事情。
1、我的产品归类：吃，穿，住，行？
2、我的产品区别同类产品的特点是什么？
3、此产品处于市场的哪个档次？
4、我的产品价格区间是什么？
5、消费群体是谁？年龄？喜好什么？喜欢去哪购买此产品？
6、店铺形象是什么样？店名，风格，色彩，店招？
7、我的销售渠道是什么？购买方式是什么？
二
选商圈：测算人流和捕获率
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走访评估过近1000家店铺的专家徐健梳理出了餐饮“选址综合评估表”。其中，商圈评估的标准如下：
此外，还需要评估周边行政机关、交通情况、商业设施情况等。
三
选铺位：好铺位的标准
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以上问题都弄清楚之后，再来看看好铺位的标准。陈锋总结出了好铺位的四个基本原则：可见，可达，可用，可得。
1、可见：上看下看左看右看，很容易就可以看见。比如拿不到购物中心一层的位置，那么在选择的时候，尽量选择远看能看见门店logo，或者到电梯口一扫就能看见，尽量避免很难看见的位置。
2、可达：最好直接的路线很容易就可以到达。是否有阻碍？是否需要折返？路过是否可以停？这些都是考虑的要素。在非可达的店址，客群很容易被其他店拦截。
3、可用：物业条件一定要可用。比如餐饮店的物业要求，水压够不够，排烟燃气设备有没有，用电量能否达到，等等。如果达不到要求，改造又是一笔费用。
4、可得：一定要符合政府的相关法规。比如，房屋性质是否是商业用途，是否可以申请营业执照……
此外，还要考虑你的邻居是谁，是竞品还是大IP，能引流还是分流。
有老板辛苦蹲点2个月等街铺空位，到签约了被告知相关证件办不了；有的在商场开了一年，才知道200平的店产权归6个业主所有；有的刚开仨月碰上修高架彻底没客流了……关于门店本身的物业条件评估，这里还有一份徐健的评估表供参考：
四
算数据：如何利用平台的数据？
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一个餐饮老板跟内参君透露过一个小秘诀：他的快餐店每进一个新城市开店，就会先去点评网站、美味不用等上进行数据搜集，看新市场每个区域快餐人气榜前5品类，看餐厅在高峰期的等位情况，根据大数据做进一步判断，决定去哪个场开店。
五
结合“土方子”：看巧克力销量，看收银台……
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开社区店之前，已经开了5家西餐厅的张磊，会把附近餐厅吃个遍，尤其注意同一品类脏乱老店和升级新店的经营对比，会选择周一和周五看幼儿园放学接送家长的衣着和交通工具……
而选商场店之前，张磊也会看负一楼超市的可乐&巧克力销量、看收银台、看洗手间……巧克力销量高，说明这个商场消费力不错，大小瓶可乐销量可以看出附近居民的构成。这些老司机私藏的选址土方子，也有大智慧。
六
让谁去拿铺？
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选址套路千千万，适合自己的是哪般？目前餐饮业的常用方式有几种——
1、找中介公司/悬赏找铺
适合类型：不能自带客流、资源积累少、没有话语权的
2、老板亲自上阵
适合类型：初创阶段的品牌，1—20家店，刚刚跨区域的
3、成立开发部，用大牛“资源力”拿铺
适合类型：具备一定的品牌影响力和规模，着力跨区域发展的
4、找第三方或大数据专业咨询机构
适合类型：以往跨国/港澳台品牌进内地二三线城市时采用这种方式较多，随着行业数据意识的增强，越来越多有资金实力的本土餐企也开始借助第三方数据公司。
七
选址要避开5大误区
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关店，无论品牌大小都会造成伤害。而哪怕是自带客流的老司机，也有可能看走眼栽坑，麦当劳、呷哺、味千都遇见过这种问题。选址时有这5大误区需要规避——
1、自带流量，位置偏点无所谓！（呷哺呷哺开在负一，同样生意惨淡）
2、房租便宜点儿好，免租最好！（麦当劳开在房山，免租3年生意也没火）
3、商圈人流大＝生意一定火（杨记兴在北京西三旗开店，亏了2年）
4、签约不用太复杂，有口头协议就行（装修完了，房东没办下来执照）
5、旺铺难找，顾不上调研分析（4拨人同时抢一铺）
更多选址干货，点这些链接收看——
除了蹲点数人头，我还有这些好用的选址“土方子”（老司机私藏）
干选址16年、服务过星巴克、屈臣氏和苹果，女高管总结出12条必读清单
整编：李新洲
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统筹丨张琳娟
编辑｜李新洲 视觉｜陈晓月
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