01
城区规划情况
其他
【调研笔记】热点三四线市场调研纪要（十一）扬州篇
正文共：4602字
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文／研究员 杨科伟、俞倩倩、羊代红
市场概况
扬州，江苏省地级市，位于江苏省中部、长江与京杭大运河交汇处，是江苏长江经济带重要组成部分、南京都市圈成员城市和长三角城市群城市，是南水北调东线工程水源地。下辖邗江区、广陵区、江都区3个市辖区和宝应县1个县，代管高邮市、仪征市2个县级市。2017年末全市常住人口450.82万人，比上年提高1.65个百分点。全市户籍总人口459.98万人，比2016年末减少16851人。全市登记出生人口4.54万人，出生率9.87‰；死亡人口5.28万人，死亡率11.48‰。市区户籍总人口为233万人，增长0.23%。产业来看，扬州以第三产业为主，大力发展旅游业、文化产业、科技服务业、现代物流业、软件和互联网产业、传统商贸业、生活性服务业等七大产业。近年来人民生活水平稳步提升，2017年全体居民人均可支配收入31370元，增长9.6%，其中，城镇居民人均可支配收入38828元，增长8.9%；农村居民人均可支配收入19694元，增长9.1%。
基于这样的地理位置、人口基数、产业支撑、收入水平等多方因素综合影响，2017年，扬州商品房销售面积879.71万平方米，增长19.7%。受本轮去库存行情带动，扬州目前市场表现良好，在限购、限售政策的从严调控下，市场的投机氛围并不浓厚，买房多以刚需和改善居住环境为主，受限于供应，市场还是表现出供不应求，存在一二手倒挂，房企以首付比例多少筛选客户等情况，预计房价还会迎来一波上涨。
“一体两翼”为主四面辐射
旅游与物流为支柱产业
扬州规划以老城区为中心，四面辐射，南北走向京杭大运河，东西走向文昌路，分为东西南北四个片区，其中“一体两翼”(主城区，东区，西区)为发展重点，西区发展十几年，属于高端住宅区，也是扬州传统意义上的“富人区”，生活氛围浓厚，以京华城为中心有5个大型商场，但是市场基本饱和，拍地较少。东区为新城开发，主要是主城与江都相连的纽带，京杭大运河沿线大体发展金融经济，有市政府规划搬迁（2014年规划，目前尚未实施），地铁1号线规划等利好消息，南区以工业区为主，北区遍布旅游景点，着力发展旅游业，南北两区仅有少量项目在售，且价格偏低。
02
政策环境
限购、限售严格实施
限价政策导致一二手房价格倒挂
扬州市场目前实行“限购、限价、限售”政策：
限购：在扬州市区范围内拥有第三套及以上住房的居民家庭，不得再次认购新建商品住房。认购对象超过销售房源数量的，由公证机关组织选房公开摇号确定购房人。
限价：市物价局要加强商品住房价格成本核算，严格商品住房价格备案制度，下一批次备案价格不得高于上一批次同类型住房成交均价。严禁将商品住房总价不合理拆分、虚假装修、虚高装修价格、捆绑销售车位（库）。由于限价政策，一二手房出现倒挂，东西区价差不同，东区价差较小，2000元/平左右，西区价差达到5000元/平。
限售：在市区范围内户籍居民家庭拥有第二套住房及以上、非市区范围内户籍居民家庭拥有第一套住房及以上的，自取得《房屋所有权证》或《不动产权证书》起，上市交易的限制期限为3年。
购房利率：首套房首付30%，利率上浮15%，二套房首付40%，利率上浮20%~25%。
03
房价情况
货币化安置+成本驱动拉高房价
各区域价格分化显著
房价区间：扬州市场从2016年10月份开始升温，在2017年3月恒大36亿拍下3块地之后，市场房价逐节攀升。近期东区（含江都）均价在1.2万到1.3万；西区偏贵，1.4万到1.9万不等，后期可能突破2万元；南区因布局工业，居住环境不佳，均价在1万左右；北区房源较少，均价在1.1万到1.2万不等。
房价上涨动因，其一是品牌开发商入驻，地价高企，成本驱动，具体表现为2017年3月恒大在扬州36亿元拿地3块，其他项目立马封盘，提升房价预期，价格上涨启动。其二在于拆迁货币化安置增强本地购买力，三世同堂拆迁基本可得200到300万货币化安置，拆迁户购买意愿增强。其三在于因政府限价，一二手房价格倒挂明显，以西区美的城为例，项目均价1.45万/平米，周边金地酩悦二手房达1.6万，万科城二手房更是高达1.8万。
04
需求结构
110平到120平刚改去化良好
地缘性购房倾向较强
需求层面，户型在110平米到120平米户型去化良好，客户认可度较高，刚改需求强烈。客源多为周边县市以及本地客群，有较强的地缘性购房倾向，佳源华府外来投资客占比不到10%。目前东西区均供不应求，去化率90%以上，老城区基本无新楼盘可售。房价较高的西区多数项目认筹比可达5：1，一房难求，但其城市的工薪阶层月均收入4000左右，因购买力有限等因素单价2万元左右可能出现天花板。目前城内以毛坯为主，为突破限价逐渐出现精装楼盘，也有部分楼盘出现因溢价因素前期毛坯出售，后期精装出售的情况。部分楼盘为了加速资金回笼，也存在以首付比例筛选客户的情况，如美的城开盘要求100万以上大首付或者全款方可购房。
05
土地市场及房企竞争情况
短期内库存不足
“地头蛇”恒通本土优势明显
土地供应方面，2017年下半年中海、华建、恒通等房企相继拿地，楼面价均在8000元/平左右，溢价率超过50%则强制现房销售（2017年东区拍地7宗，5宗要求现房销售），预计2017年拿地项目多数集中于2020年前后将上市，且以精装为主，加之2018年上半年扬州拍地较少，因而区域内短期库存告急。供不应求，房价仍存在一定的上行空间，2018年下半年万科等品牌房企项目上市，预计均价都在18000元/平左右。
房企竞争格局层面，品牌房企恒大，碧桂园，雅居乐，融创在当地均有项目，本地开发商基本剩下恒通一家，但资金实力雄厚，回款能力较强，外来企业碧桂园，融创都选择与恒通合作联合操盘(以备案速度来说，恒通可达一天备案12套，佳源华府一周备案12套)。
06
市场预判
房价还将迎来新一波上涨
天花板在即（城东1.8万，城西2万）
目前扬州房价仍处于上升通道，供不应求，市场火热，城西市面低价地块基本都在以限价出售，销售去化率基本都在80%到90%，城东去年土拍7宗地块5宗必须以现房销售，短期内库存并不充足，还会迎来一波上涨。根据地价和购买力(扬州人均收入在4000左右)推断，城东预计会上涨到1.8万左右，城西2万左右见顶。此外，扬州市场仍部分楼盘存在茶水费和渠道费，在各个环节可操作空间较大。
典型项目一：佳源华府
▲佳源华府项目区域效果图
地理位置：广陵区运河东路北侧
物业类型：板楼，高层，小高层
主力户型：86-142平方米2-4房
建筑面积：25万平方米
装修：毛坯
交房时间：2019年一期交房
最新开盘售价：13200-13500元/平
项目点评：该项目位于广陵新区，就整个扬州来说属于东区，地接老城区和江都区，城市主干道文昌东路和京杭大运河都覆盖其内，南靠汽车东站，交通便利，东接10分钟内到达李宁体育公园，北接扬州建城2500周年城庆广场以及城市行政一体化服务中心等利好，在项目西北面京杭之心周边未来将建成类似扬州十里外滩的金融中心以及以中南城为主的东区商业综合体。该项目为佳源收购雨润的项目，项目在收购时已建5栋楼，项目共分三期，一期项目已准备交房，现在二期在售，一二期共10栋楼，皆为16层的小高层，三期还未开盘，预计开盘价格为15000元/平米起步，整个项目共1500户，预计2018年将会清盘。产品涵盖小高层以及高层产品，主力户型82-142平方米，2014年首开，价格11000元/平米，目前该项目均价13000-13500元/平米，因东区市场尚在发展中房价涨幅不高，且项目限价所致。因地缘性购房因素主要客群为本区及周边如高邮市县的客户，项目整体去化好，开盘当天去化达到90%，两梯两户，开盘模式不定，2套及2套以下首付三成，二套首付四成，利率均上浮15%-20%。
典型项目二：美的城
▲美的城项目区域效果图
地理位置：邗江区站南路东侧、栖祥路南侧、真州中路西侧、中兴中路北
物业类型：板楼，高层，小高层
主力户型：110平米和128平米两种户型
建筑面积：23.44万平方米 装修：精装
市政配套：京华城商圈（2.8公里），火车站及高铁站点（3.2公里），万达广场，江阳西路高速
交房时间：2020年
最新开盘售价：14500-14700元/平方米
项目点评：该项目位于整个扬州的西区，属于高端住宅区，区内建有多个大型商业综合体，如距离该项目2.8公里的京华城商圈涵盖5个大型购物中心，在项目的右边建有万达广场，整体的生活配套完善，在交通方面，项目西北面有火车站以及高铁站点的利好，在项目的西南方面正在建设有江阳西路高速，未来将大大缩短到扬州各区的时间。项目主要业态为高端住宅小高层以及高层等，容积率1.7，总户数1448户，一梯两户。项目2017年6月首开，一期目前已经售罄，开盘当天日光，售价14000元/平米，二期25以及26号楼正在加推，还剩3栋楼未推，项目整体2018年8月清盘，目前均价14500-14700，一房一价，主力户型110平以及128平，因政府限价因素房价涨幅不大，该小区实行家电智能化硬精装，不摇号，达到首付比例70%以上才可买房，近期推盘去化率达80%，贷款主要以商业贷为主，首套首付三成，二套首付四成，利率均上浮15%-25%。客户主要为政府工作人员老师等，投资性客户较少。项目周边二手房金地酩悦现推四期1.1万，但一期二手房1.6万，一二手房倒挂。
典型项目三：首开御公馆
▲首开御公馆项目区位图
地理位置：邗江区国展路与栖祥路交会处西南角
物业类型：板楼，高层
主力户型：128平
建筑面积：8.2799万平方米
装修：毛坯
市政配套：西区市人民医院，西部客运枢纽，图书馆，半岛体育公园
交房时间：2020年
最新开盘售价：13000元/平米
项目点评：大润发综合体（步行5分钟），京华城商圈（开车5分钟），向东三盛国际广场，周边商业配套丰富，东边有半岛公园（项目对面），涵盖多种体育休闲业态，此外还有西区市人民医院，图书馆等。项目临近扬州西部客运枢纽，出行方便。人车分流，地上不通车，西侧有商铺，项目共8栋高层，其中两栋楼为90及116平两种户型，143平一栋，128平有5栋，一梯一户，独门独户，户型主力主打7米大横厅。项目均价13000元/平米。外来“无住房、无工作、无社保”客户不限购，但须扬州本地担保人，且银行首付比例会提高至40%不等。
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