【中报点评24】建业地产：轻重并行，需强化成本控制

克而瑞研究中心 房玲、马娟

【销售目标完成率 43.6%，郑州业绩贡献率持续下滑】上半年，建业地产合同销售金额395.9亿元，同比增长24.1%。重资产销售完成全年635亿元销售目标的43.6%，低于同期TOP50房企45.7%的销售目标完成率。此外，大本营郑州销售金额同比下滑明显，洛阳、新乡等城市销售发力。

【轻资产业务成效逐步显现，或带领建业走出河南】今年上半年，建业地产轻资产业务销售金额119.3亿元，同比增长81.3%，市占率达3.0%创其新高。今年上半年，建业地产完成签订22个轻资产项目合约，其中省外项目1个。【上半年拿地放缓，土储总量仍超去年全年】新增储备建筑面积约452.0万平方米，同比减少44.6%，占2018年全年新增拿地的33.5%。总土储建面和权益建面分别达 4769万和3719万平方米，同比分别增长20.3%和24.3%，均超过2018年全年。【营业收入同比增速较高，但利润率明显下降】上半年实现营业同比增速90.1%， 远超2018年行业营业收入平均同比增速。毛利率和净利率分别较去年同期减少8.8个和3.6个百分点至27.3%和8.5%，与2018年行业平均盈利水平差距明显。【持续稳健运营，短期无偿债压力】净负债率较2018年末减少1.9个百分点至18.3%，处在行业较低水平，杠杆使用率继续降低。长短期债务和现金短债比较2018 年末仅有小幅变化，分别为2.7和3.4，维持行业合理水平，债务结构持续优化。

销售：整体稳定增长郑州地区销售下滑

建业地产2019年上半年实现合同销售金额395.9亿元，同比增长24.1%，这主要得益于轻资产业务销售业绩大幅上涨，而重资产销售金额同比增长约为9.2%至276.6亿元，完成全年635亿元销售目标的43.6%，略低于TOP50 房企平均45.7%的销售目标完成率。 

持续深耕河南市场下，建业地产区域优势不断突显。2019年上半年，加上轻资产业务建业地产今年上半年在河南省市场占有率再次突破10.0%至10.7%。其中，建业地产在周口、济源、濮阳和焦作的市占率均在20.0%以上，周口市场占有率更是超过40.0%，较2018年底增加近10.0个百分点。重资产销售在河南省占有率虽较去年同期微降至7.7%，但仍比2018年底高出1.0个百分点。 

大本营郑州销售金额同比下滑明显，洛阳、新乡等城市销售发力。上半年建业地产重资产销售仍然全部集中在河南省内，其中，郑州仍是销售贡献率最高的城市，但上半年建业地产在该城市销售金额同比减少34.7%至49.6亿元，销售贡献率较2018年全年下降7.8个百分点。与此同时，建业地产上半年在郑州市场的销售占有率仅为3.3%，较去年全年减少1.1个百分点。作为河南省唯一一个二线城市，郑州备受各大房企关注，大批品牌房企近年纷纷涌入，一定程度上使建业地产在该城市的占有率和销售金额不断受到冲击。

激烈竞争下，建业地产在郑州以外的其他经济体量较大、住房需求相对突出的三四线城市深化布局。其中，洛阳、新乡、南阳和平顶山2019年上半年销售贡献率较2018年有明显增加。洛阳和新乡两个城市销售持续发力，两个城市销售金额与2018年全年基本持平，较2018年上半年更是分别锐增131.2%和156.9%，销售贡献率比2018年底分别增长6.2个和5.1个百分点。

轻资产：销售额同比增长81.3%，或带领建业走出河南

2017年开始，建业地产轻资产业务开始为公司贡献业绩，且近3年轻资产销售规模和市场占有率增长迅速。今年上半年，建业地产轻资产业务销售金额119.3亿元，同比增长81.3%，在河南省的市占率达3.0%。其中，建业地产周口、濮阳、南阳和商丘等地轻资产业务市占率较高，前2个城市轻资产市占率分别高达20.3%和12.2%。            

建业地产轻资产模式也为其带来了丰富的资源。今年上半年，建业地产完成签订22个轻资产项目合约（其中省外项目1个），预计总建筑面积约319万平方米，同比上涨59.5%。到今年6月底，建业地产已签约轻资产项目累计达131个，项目总规划建面约1991万平方米，较2018年同期上涨39.7%，比2018年全年增加近20.0%。

面对竞争不断激烈的河南市场，胡葆森表示深耕中原的战略并未改变，希望今年年底建业可以覆盖河南120个县以上城市。但与同时，胡葆森指出建业地产将依托轻资产模式，开始尝试性地走出河南。随着建业地产走出河南战略的不断推进，未来轻资产或将大幅提升建业地产销售规模和土储总量，并丰富项目区域性布局。

投资：土储总量充裕，但需关注拿地成本

上半年建业地产拿地相对谨慎，通过招拍挂和股权合作获取土地约166.5万平方米，新增储备建筑面积约452.0万平方米，同比减少44.6%，占2018年全年新增拿地的33.5%。此外，建业地产近几年平均拿地成本不断攀升，今年上半年突破2000元/平方米，较去年同期大幅增加99.8%。其中，建业地产今年上半年获取的3个郑州项目平均拿地成本均在15000元/平方米左右。行业利润空间不断压缩下，建业地产未来需要更加关注拿地成本，确保盈利能力。 

新增土储仍全部集中在河南省内，驻马店、商丘、开封和安阳新增土储占比增长明显。今年上半年，建业地产加大郑州以外城市投资力度，在驻马店、商丘和开封等地斩获多个地块，前两个城市新增土储建面占比分别较2018年上升7.7和8.0个百分点。其中，建业地产上半年在驻马店收获5个项目，合计建面近70.0万平方米；在商丘新增3个项目，合计建面约50.0万平方米。另外，开封和安阳新增土储建面占比较2018年也有明显增长，分别增加3.9和5.6个百分点。此外，建业地产今年上半年重回漯河、信阳和鹤壁市场，拿下多个土地项目。

起家于郑州的建业地产近几年在该市场投资强度不断弱化，今年上半年建业地产在郑州仅获得3个项目，导致郑州新增土储建面占比继续下滑，较2018年下降3.8个百分点至10.6%。而这很大程度是由于外来品牌房企的不断进入和本地房企的强势突起减弱了建业地产在郑州市场的竞争优势。长此以往，建业地产在大本营郑州的优势地位或将面临诸多挑战。与此同时，建业地产今年上半年在周口市场的土地投资也明显降低，该城市新增土储建面占比较去年下降近6.0个百分点。     

截至2019年6月底，建业地产总土储建面和权益土储建面分别达4769万和3719万平方米，同比分别增长20.3%和24.3%，均超过2018年总土储建面和权益建面。其中，上半年已确权土地项目建面占比为79.0%。另外，建业地产近几年总土储权益虽呈下滑趋势，但仍维持在75.0%的较高水平，今年上半年其总土储权益升至78.0%。        

盈利：营收大幅上涨，但利润率下滑明显

今年上半年建业地产实现营业收入90.7亿元，同比上涨90.1%，远超2018年行业营业收入平均同比增速，这主要是由于有较多交付项目及按完工进度确认的在建项目已达到结转销售条件所致。其中，物业销售营业收同比大幅增加93.9%至83.9亿元；轻资产业务营业收入达4.04亿元，同比增长62.2%。

同时，由于期内高毛利的车位结转占比减少、销售成本大幅上涨以及2018年上半年结转项目多为高毛利项目等，今年上半年建业地产利润率水平下滑明显。其中，毛利率和净利率分别较去年同期减少8.8个和3.6个百分点至27.3%和8.5%，与2018年行业31.1%毛利率和13.1%净利率水平差距明显。此外，建业地产7.3%的归母净利率也明显低于去年行业均值。未来，建业地产应需提质增效，提升利润率水平。 

偿债：债务结构持续稳健 ，融资成本控制有待加强

2019年上半年末，建业地产净负债率较2018年末减少1.9个百分点至18.3%，处在行业较低水平。此外，由于销售规模增长和回款改善，同期建业地产持有现金238.2亿元，较2018年底上升33.9%。稳健经营下，建业地产债务结构持续优化。其中，长短期债务和现金短债比较2018年末仅有小幅变化，分别为2.7和3.4，短期无偿债压力，维持在行业合理水平。值得注意的是，建业地产上半年平均融资成本有所上升，为7.5%，高于2018年行业平均融资成本6.7%，未来需加强成本控制。

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