土地周报 | 成交面积环比上涨，溢价率升至年内高位 (2.22-2.28）

2021年第9周（2月22日-2月28日），重点城市的土地出让节奏逐步恢复，成交面积和金额均较节后首周大幅增加。同时，在南京、宁波等多城市有优质土地高溢价成交的带动下，本周重点城市的溢价率也进一步走高，并达到年内较高水平。

土地政策

济南、青岛证实“两集中”供地政策
重点城市土拍热度有望降低

2月24日，坊间传闻22个重点城市住宅用地出让将采取“集中挂牌、集中出让”的方式，并且一年仅有3次公告地块的机会。随即，青岛、济南官方发文确认宅地将实行“两集中”供应，同时厦门、广州等在传闻名单中的城市也发布公告暂停原挂牌宅地的出让活动，土地供给侧改革势在必行。重点城市土地供应采取集中式出让，大量土地短期内入市，有助于降低地块的竞争热度，重点城市的土拍平均热度也有望降低。

土地供应

土地挂牌量环比上涨
热点一二线新挂地块多以商办用地

供应方面，重点监测城市的土地供应节奏逐渐恢复，本周总挂牌量为701万平方米，几乎为上周的两倍。各能级城市的挂牌量也较上周明显增长，不过由于“两集中”宅地供应政策的影响，重点一二线城市调整了主城区供地节奏，新增地块多为商办用地或郊县的涉宅地。具体来看，一线城市本周共有5宗地挂牌，且均位于广州，其中有4宗住宅用地，分别位于增城区石滩镇、荔湖街、新塘镇与永宁街，总起价33亿元，其余一宗为位于番禺区的商业用地，起始价24亿元。二线城市中，宁波的供应量最大，总推出建面达65万平方米，多为商办地块，其余城市的供应量相对较少。重点监测的三四线城市中，柳州、漳州、惠州、肇庆等城市的推地量相对较高，均超过了50万平方米，其中柳州更是推出了主城区的4宗优质宅地，预计将于3月25日摘牌。

土地成交

成交建面环比上涨
能级成交结构变动致地价下滑

成交方面。本周重点监测城市成交量也呈上升趋势，总成交建筑面积为646万平方米，较上周大增133%，但和去年同比相比下降了8%；成交金额也同步增长，环比大涨53%，重点城市的成交总金额达422亿元；受能级成交结构变动影响，重点城市平均楼板价环比回落至6536元/平方米，同环比均为下降趋势。

各能级城市中，除一线城市成交建面环比下降外，二三线城市的成交体量较上一周明显上涨。具体来看，一线城市本周共成交了4宗地，上海、广州、深圳均有土地成交；其中，上海成交两宗地分别位于浦东和松江，其中浦东地块位于金桥板块，介于中环和外环间，是一宗大型商住综合体项目，最终由嘉里建设竞得；深圳则成交了一幅位于龙华区的商住用地，是一宗定向出让地块，由开市客和星河联手竞得，成交总价为22.32亿元；广州则底价成交了一宗商业用地。二线城市中，除宁波外，其余城市的成交量均在50万平方米以下，成交量最大的宁波有鄞州、慈溪、宁海等多个区域的优质宅地出让，总成交量达到100万平方米。重点监测的三四线城市本周有土地出让的城市较上周大幅增加，但大多数城市仅有一两宗入市，成交量仍维持在较低水平。

市场热度

优质土地供应不断
溢价率持续走高

成交溢价方面。由于热点二线城市出让地块多位于限价较宽松的郊县，同时热点三四线又有多宗主城优质宅地高溢价出让，带动本周土地成交溢价率较上周大幅走高，重点监测城市的平均溢价率达18.4%。各能级城市表现方面，除一线城市的成交溢价率因优质宅地出让减少而探底外，二三线城市的溢价率均较上一周明显上涨，且均超过了20%。

土地流拍方面，随着土地供应量的恢复，重点监测城市的流拍土地幅数也较上周有所增长，流拍率也小幅增至6.8%，不过同比仍然有近5个百分点的降幅，仍处于近一年的较低水平。从流拍地块来看，本周流拍土地均为位于三四线城市的商办用地，企业对商办用地的青睐度仍然不高。

周度TOP5

热点城市优质土地持续入市
南京成交地块均触及上限价

2月最后一周，重点监测城市的土地成交量缓步回升，优质土地入市数量也随之增加，如福州、南京、温州等城市均有优质地块入市。以本周成交总价TOP5地块来看，本周成交总价最高的地块为上海浦东新区浦兴社区地块，该地块为商住办综合体项目，成交总价为60.14亿元，预计将打造成浦东最大的商业综合体；门槛地块来自深圳龙华，也是一宗商住用地，由于地块上有产业要求，最终底价成交，由星河联合开市客以22.32亿元的总价竞得。

单价榜单方面，本周成交单价最高的地块为南京雨花台西善桥宅地，该地块位于“两桥”核心区域，位置优越，周边配套资源优质，吸引了40余家房企前来竞拍，仅经过38轮竞价就成功触顶，最终由金基成功摇中，成交楼板价达27907元/平方米。事实上，不仅是雨花台西善桥地块，南京本周出让的5宗宅地均成功触及上限价，包括位置较为偏远的禄口地块，土拍竞争十分激烈。

重点地块点评

嘉里建设60亿元夺得浦兴社区重磅地块地块分析
2月，上海地市优质土地出让节奏不断，本周也不例外。本周，上海出让了一宗位于金桥板块的超级商住综合体项目，项目起价就高达60亿元，且有较高的自持比例，预计将打造成浦东最大的商业中心。由于起拍门槛较高，该地块仅吸引了2家联合体竞拍。最终，在经过12轮竞拍后，由嘉里建设联合体以60.14亿元的总价竞得，平均楼板价约23822元/平方米。 
据地理位置来看，地块临近张杨北路，并靠近地铁6号线和12号线的换乘站点巨峰路站，交通出行十分便捷。目前，地块周边多以普通住宅小区为主，居住氛围浓厚，教育和医疗配套也比较完善，3公里范围内聚集了市重点小学上海福山外国语小学(五莲路)、市重点中学浦东模范实验中学、二级医院浦兴地段医院等。同时，由于地块所在板块为大型居住社区，人流量充裕，并且宗地周边3公里内缺少大型商业配套，因此该项目的落地有利于完善周边商业配套资源。楼市供求方面，项目附近3公里内近两年内仅有1宗配套商品住宅用地供应，土地供应较少，在售项目也不多，最新售价约在7.5万元/平方米左右，地块东侧小区证大家园（五期）由于对口浦东一梯队小学，二手房售价已达11万元/平方米。以此来看，项目未来住宅部分入市面临的竞争压力也比较小。
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