新房在涨价，现在是入手二手房的时机么？ | 房叔问答No.15
摇号选房，就问房叔；
转战二手，也问房叔；
交付问题，照问房叔；
商铺公寓，还问房叔！
不要慌不择路，适合自己的最重要。
中签率走高，请务必谨慎登记！
随着新房限价上限的逐步突破，最近房叔后台的咨询关于二手房的问题越来越多了。
二手房个体差异特别大，每套房子的楼层、小区位置、装修情况、税费情况都不一样，不要问房叔哪个小区值得买这样的问题，真的没法回答，再差的小区里面也有性价比高的房源。
买二手房是个辛苦活，耗时费力，每天去看房，也得看个把月才可能做决定，也别指望躺在家里，手指头戳戳房叔就能买到合心意的房子。
对于二手房，房叔的整体建议是：
现在市场走淡，新房成交远没有之前的火爆，二手市场无论成交量还是成交价都在回落，预计这样的态势会持续一段时间，现在这个时间点入手不是很建议。至少可以观望到年后再决定，如果确定入手二手房的话，建议年前年后多看、多比较，会有更优惠的机会。
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本期《房叔问答》的内容主要集中在近期的几个热盘：九溪云庄、悦虹湾、杭州世纪、艮北、银湖东洲等还有大量二手房的问题。
为保护隐私，把咨询者姓名都任性地删掉了
杭州房叔
买房路上的自己人
· 正 · 文 · 来 · 啦 ·
问答
01
房叔，我掂掂脚能买德信九溪云庄，跟杭州世纪、艮北相比，哪个更好？我想听听您的意见。
杭州房叔：
先说艮北，艮北主要是受钱江新城东扩的利好，有一定的发展前景，目前城市界面偏差，这一波艮北的价格上涨相当不小，预计后期会在这个水平上维持较长的时间，自住和投资都略弱；杭州世纪位置不错，地价偏高，区位不错，在限价背景下预期性价比还不错，值得担忧的是开发商减配，开发商口碑偏差；九溪云庄倾向于自住，纯低密住区，德信的产品不错，转塘的发展空间不小，同时受滨江外溢和杭州富阳对接的支撑，未来还有不错的空间。
综合来看，艮北目前不是特别建议，杭州世纪和九溪云庄相比，低密住区的居住体验是公寓无法比较的，个人明确倾向于九溪云庄。生活尺度、服务、邻里、小区内部配套都是不错的。
问答
02
房叔，能解答下老余杭的凤凰台这个价格值得入手吗？
杭州房叔：
凤凰台临近御蓝湾，新盘中最有参考意义的，一是未来科技城的华夏四季，一是中泰的星未来。之前推出的项目中比较有参考意义的是星未来附近的棠锦。
最近备案价批复似乎有所放宽，个人觉得凤凰台3万元/㎡的价格偏高了。都不用分析，一眼就可以看出凤凰台和华夏四季之间的差别，但是价格……之前棠锦2万的单价房叔认为性价比还是可以的，但哪怕是这个价，当时的登记已经非常惨淡。
这个区域有一定的题材，但是这一轮的价格上涨有点过了，个人建议暂时观望。至少这个价格继续涨没有可能，起码也该等等后续的优惠。
问答
03
房叔您好，我考虑过几年回杭州工作，想先买套房。预算在400万，89-118平都可以，比较喜欢上城区和滨江区，去看了金地玖峯会和都会钱塘，您有推荐的楼盘吗？
杭州房叔：
建议关注东城金茂府和悦虹湾。金茂府的产品有特色，居住体验感很不错，所在区域也有一定的发展前景，地铁概念。悦虹湾价格低一些，萧山靠近滨江地域，独特山水资源，地铁概念，未来还有一定的空间。
玖峯会所在区域是九堡工业区，周边城市界面一般；都会钱塘在下沙北，似乎不是你倾向的，应该说的是都会森林吧？都会森林价格有点高。玖峯会和都会森林这两个项目性价比都颇为一般，不是特别推荐。
问答
04
房叔，你好！我在转塘上班，看了微风之城高层，万科君望洋房，祥生云湖城，总价预计180万以下，能帮忙分析下这几个楼盘么？刚需自住，首套。还想问下是银湖板块，还是东洲板块好一点？
杭州房叔：
富阳银湖和东洲的差别，银湖是环境+地铁概念，东洲是环境+产业支撑，各有优势。相对来说，银湖以低密住区为主，战线较长，人口密集度不足，产业缺乏，这也是银湖一直没有大型配套入驻的主要原因。而东洲，尽管距离上并没有比银湖近太多，但对富阳市区配套的可享度远超过银湖，而且有产业支撑和一定的规划前景。相比较而言，个人略偏向于东洲。从你关注的三个项目来看，君望、微风之城、云湖城，应该是这样的排序。
问答
05
您觉得现在未来科技城的二手房价格合理吗？
杭州房叔：
这一波房价上涨中，未来科技城的涨幅在整个杭州也是居前的，最大的原因还是看好未来科技城的未来潜力。从中长线看，未来科技城的发展依然值得期望，但是这一波上涨大大抬高了未来科技城的二手房价，个人觉得略有虚高。目前行情走淡，二手房的成交量和成交价都在下滑，短线看，未来科技城的二手房还是会继续回归正常，至少会有一个短期调整。
问答
06
你好，我想问一下，两个月前刚卖了一套房子315万，目前自住万家星城89方，是索性把万家星城也卖掉，改善一套品质好的大户型，比如东城金茂府、沁园之类，余下钱买一套200万内的房子；还是明年再等等买一套350万内的二手房？我在犹豫万家星城这个房子，是否有保留的必要，目前有个安吉里学区出来。如果跑不赢等他涨了再卖，换别的区域比如奥体城东也还是吃力。
杭州房叔：
近期行情看淡，二手房的转让可能未必能获得一个好价格。相对来说，二手房的未来升值不如新房，但是这个时间点置换能获益的空间并不是很大，所以并不算是很急迫。万家星城的位置也还不错，产品也可以。个人建议你可以挂挂看，如果能卖一个不错的价格，还是可以考虑的。
目前城东和艮北竞争激烈，这一波的房价上涨也确实多，年后出现优惠的可能性极大。如果万家星城最终出手了，首选沁园，其次再考虑东城金茂府吧。
问答
07
房叔您好!我们一个转塘上班，一个市中心上班，孩子2岁，现住西溪融庄(110方左右)，另一套行知小学老房子(50方左右)。没什么闲钱。想请问未来十几年如果既要考虑学区又要考虑尽可能住的稍好些，家中资产有优先处置的可能吗，谢谢?
杭州房叔：
行知的房子应该是你留着为孩子保留学区用的吧，所以也不好处置。个人建议融庄的房子可以在行情回暖的时候处置掉，另行置换。
融庄在余杭地界，房子本身还不错，但是小区域处于利好出尽的状态，没有地铁，周边的配套也不尽理想，想象空间也缺乏，因此未来的升值会趋缓。大致可以考虑出售之后，置换地铁跟环境兼顾的区域，视你们的预算情况进行选择。融庄还有个小问题，地处余杭供水的末端，水压还不稳。供你参考。
你行知的房子初中学区应该是在13中吧，这个房子建议保留到孩子上初中。
问答
08
没有特别中意的新房，我在看老余杭的二手；有这3个楼盘想咨询下：世茂西西湖（北区）、同城印象（西区）、西城时代家园；不知道哪个更好些？
杭州房叔：
老余杭的三个项目，西城时代家园和同城印象都在镇东，相对来说生活更为便利些，距离未来科技城也更近，两个项目相对而言同城印象略胜；西西湖在镇西、湖边，项目相对较新，位置略偏，优势在于近享湖景资源。不过余杭镇尺度较小，个人的偏向更倾向于西西湖，毕竟湖景资源是不可复制的，南湖新城的发展也有相当的前景，这两者对未来的保值增值会产生相当大的影响。供你参考。
问答
09
您好，我们是刚需，不想考虑期房了，所以看了二手房。亲亲家园二期99方，275万。我们看了觉得很喜欢，距离地铁挺近的，房东的装修也满意。想咨询您的意见，亲亲家园这个房子怎么样？
杭州房叔：
个人挺喜欢亲亲家园，成熟社区，生活很便利。缺点是房龄较长，相对来说升值潜力会略弱一些。自住完全没有问题。二手房涉及户型楼层具体位置装修等因素，具体价值研判很难，单从价格上看大致可以接受。
问答
10
古荡新村的房子可以买吗？地段还行，但好像有点不值。
杭州房叔：
如果够得上，建议关注西湖国际城的最后一批房源，但是中签率肯定低；古荡新村的二手房不太值得买，过于老旧的小区升值肯定偏慢；哪怕是等待青山湖科技城降价或者优惠促销，也比买老破小强得多。
-END-
2019杭州地铁楼盘图
1月版
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