执行异议之诉中的房屋借名登记问题｜巡回观旨
作者按：近年来，我国关于房屋借名登记的诉讼层出不穷，而相关裁判规则却始终未有明定。本文以近年裁判文书中，关于房屋借名人能否提起执行异议之诉的不同裁判观点为引，对借名买房人提起执行异议之诉是否必然导致法院进入实质审查进行辨析，并探讨争议产生的原因。本文旨在通过对题述问题的讨论，就不动产物权登记的法律效力与借名登记合同内外部效力的区分做进一步考量，继而探寻房屋借名登记下不同案件类型中恰当的裁判思路与路径。
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第一部分 近年裁判文书中，关于房屋借名人能否提起执行异议之诉的不同裁判观点
案号：(2014)粤高法民一申字第772号
案件基本事实：原告申请再审称，本案中，蔡晓雨和蔡晓露主张案涉房屋物权，以排除柯立雄对该房屋申请强制执行的请求权。因此，本案实质上是确定房屋产权归属的纠纷，应当适用有关物权的法律规定。二审判决违反了合同相对性原则。蔡秋信、张娜与蔡晓雨、蔡晓露之间的约定，仅在当事人之间有效，不能对抗第三人的合法请求。柯立雄基于善意，认为蔡秋信名下还有房屋，借款给蔡秋信，其合法权益已得到法院生效民事判决的确认。案涉房屋登记在蔡秋信名下，蔡晓雨、蔡晓露没有为案涉房产支付任何对价，其主张拥有案涉房屋物权没有法律依据，无权因此中止执行。
裁判思路： 《最高人民法院关于适用民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十五条规定：案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法（2007年10月28日修订的《中华人民共和国民事诉讼法》，本院注）第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。柯立雄申请人民法院强制执行蔡秋信名下的案涉房屋。蔡晓雨、蔡晓露在前述执行案件中提出异议，主张该被执行标的物为其所有，请求法院中止对该房屋的执行。经听证，执行法院作出（2012）深罗法执外异字第22-25号执行裁定，裁定中止对该被执行房屋的执行。因此，本案审查案涉《离婚协议书》关于房屋归属的约定能否产生该房屋为蔡晓雨和蔡晓露所有的法律效力，是审查蔡晓雨和蔡晓露的异议主张是否成立的关键和前提。本案中，蔡晓雨、蔡晓露作为受赠人一直与蔡秋信共同居住在案涉房屋中，实际上已经占用、使用该房屋多年。二审判决认定蔡晓雨、蔡晓露为案涉房屋的实际权利人，亦适用法律正确，中止执行并无不当。
案号：(2017)京民终492号
案件基本事实：上诉人林珠认为其按照约定支付现金对价、承担相应义务后，即拥有了案涉房屋，且一直实际居住使用。虽案涉房屋登记在被执行人吴雯名下，但全部权益应归上诉人所有。上诉人请求判决立即停止执行登记在吴雯名下的案涉房屋，并中止执行，解除查封冻结，停止拍卖等执行措施。
裁判思路：因吴雯为案涉房屋的登记所有权人，该物权登记具有对外公示效力。即便林珠所主张的其与吴雯之间借名买房关系成立，相对于林珠与吴雯的内部关系，白建恩作为局外人，无法也无义务了解林珠与吴雯所约定的相关内容，只能且只需根据物权公示的形式即登记作出判断，推定吴雯对于案涉房屋享有正确、合法的物权。白建恩作为吴雯、张冬明的债权人，已经获得生效法律文书对其债权的认可，并据此申请强制执行案涉房屋。此时，显然应当保护吴雯、张冬明的债权人即白建恩的强制执行债权，此亦是物权公示原则之体现。据此，因林珠就案涉房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益，故林珠要求停止对案涉房屋强制执行并予以解除查封、停止拍卖等执行措施的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。综上，林珠关于停止强制执行案涉房屋并解除查封、停止拍卖等执行措施的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。
根据前述两例案件可见，虽争议焦点均为房屋借名登记的借名人能否以案外人身份提起执行异议之诉，然而裁判思路却大相径庭。广东省高级人民法院针对案涉房屋进行了实质权利审查，而北京市高级人民法院则以不动产登记簿判断，认为查封被执行人名下的房屋并无不当，未进一步对房屋实体权利进行审查。那么，于执行阶段案外人提出的执行异议之诉中，在案外人并非不动产登记簿权利人的情况下，究竟是否应当针对房屋的实体权利进行实质审查？
笔者认为，司法实践中针对题述问题的裁判思路存在重大争议，同样，在学界与实务界亦存在“债权说”与“物权说”的观点分歧。本文中，笔者将就不动产物权登记的法律效力与借名登记合同内外部效力的区分做进一步考量，继而探寻房屋借名登记下不同案件类型中恰当的裁判思路与路径。
第二部分 针对题述问题存在不同裁判趋势的原因
近年来，借名买房诉讼频发，而最高人民法院仍然未出台关于借名买房相关诉讼的统一裁判标准，因此，各级法院在具体审理借名买房案件中，主流观点普遍划分为以下两种：债权说与物权说。
（一）债权说
一些法院依据物权公示原则，即《物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”衍生出了“债权说”的观点。该观点认为基于《物权法》规定，不动产物权变动必须经过登记才可发生物权效力。而很显然，房屋借名情形下，借名人与出名人之间所形成的是金钱债权关系，本身并不发生物权变动的效力，因此借名买房所约定的物权归属因违反物权公示原则而无效，只产生以物权变动为内容的债权债务关系。
采用此种观点的法院（如前文第一部分所述的北京高级人民法院），在针对借名登记房屋内部确权情形时，同样另行出台了相关规定，如在2014年12月16日发布的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（京高法发[2014]489号）第十条中规定：“借名人以出名人(登记人)为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续。”
然而需要注意的是，近年来随着最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）（2016年3月1日生效）的出台，其中第二条规定“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”由此可见，最高院在最新出台的物权法司法解释（一）中明确了允许借名人通过确认所有权方式提起诉讼，而非仅仅根据借名人与出名人之间的债权债务关系。由于物权法司法解释（一）的出台，在处理出名人与借名人的内部关系时，允许借名人通过确认房屋所有权的方式提起诉讼，也逐渐成为了司法实践的主流观点。
尽管关于内部关系的裁判思路渐趋明朗，在涉及外部关系时，如题述执行异议之诉中，借名人可否主张其为房屋真实权利人，并由此向法院申请中止对案涉房屋的执行，仍然存在较大争议，各地对此的规定也并不相同。
持“债权说”的部分法院（如前文第一部分所述的北京市高级人民法院）依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断”，认为案外人并非不动产登记簿权利人，无权提出执行异议之诉。就此观点分歧，在下文中将会进一步述明。
（二）物权说
物权说的观点则主要依据《物权法》第十七条中的相关规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”基于此种不动产登记簿实际权利人与登记权利人出现不一致的情形，不动产登记簿往往被认为具有推定效力，而非绝对的公示公信效力。同样，物权法司法解释（一）的第二条对物权法第十七条做出了补充，也成为了物权说的法律基础。
采用此种观点的法院（如前文第一部分所述的广东省高级人民法院），倾向性地认为应当保护债权人的真实合意，即保护不动产的真实权利人。
对此，上海市闵行区人民法院在审理郦忠诉郦鹤松所有权确认纠纷一案中，同样对物权说进行了充分的法律分析，裁判结果在二审中得到维持。闵行区法院认为——
“不动产登记在本质上实际是不动产物权的公示方式，而不动产物权源于当事人的法律行为或法律规定的非法律行为。在基于法律行为发生的物权变动中，我国的主要物权变动模式是债权形式主义，原因行为和登记都是不动产物权变动生效的要件，但“要件”不能等同于“原因”。不动产物权变动的原因只能是当事人的法律行为。登记虽然在不动产物权变动中是生效要件，但登记本身并非赋权行为，债权合意等当事人的意思表示才是物权变动的基础，登记则标志着当事人之间旨在转移不动产物权的权利义务关系划上句号，然后就是通过登记将该物权的变动向社会公示。可见，不动产物权的变动从根本上说取决于当事人关于物权变动的原因行为，而非不动产登记。相对于当事人法律行为的基础法律关系地位，不动产登记具有从属性。因此，除法律另有规定，对不动产物权归属的终局性判断，只能依赖于原因行为或基础民事法律关系的审查判断结果。故，物权变动的“权源”应是当事人之间的法律行为或法律规定的非法律行为，而非不动产登记的确认。在本案中，所有证据均指向原告郦鹤松一人出资购买了涉讼房屋，被告郦忠仅仅是由于当时原告郦鹤松作为美国籍人无法以个人名义购买内销房而“借名”给原告郦鹤松。所以在本案中，即便涉讼房屋的房地产登记簿上被告郦忠也是登记的产权所有人，也不能据此推定被告郦忠为涉讼房屋的真实产权所有人[1]。”
很显然，倘若仅仅论及内部关系，在“物权说”的基础下，法院往往倾向性地认可借名人通过确认房屋所有权方式，主张其为房屋真实权利人。然而如涉及到第三人，如题述争议中，于此种不动产登记簿与实际权属脱节的情形中，“物权说”往往认为，不应当在执行异议审查阶段仅以不动产登记作为基准裁定驳回，而应当进一步综合考虑多方利益衡量，于执行异议之诉审理阶段做出实质审查，以确保实际权利人的利益。如《江苏省执行异议之诉案件审理指南》第十九条规定：“人民法院针对登记在被执行人名下的房屋实施强制执行，案外人以其与被执行人存在借名登记关系，其系房屋实际所有权人为由，请求对该标的物停止执行并确认所有权的，原则上不予支持。但是案外人有充分证据证明被执行人只是名义产权人、案外人才是真正产权人，且不违反国家利益、社会公共利益的除外。在此类案件的审判实践中，要对借名登记关系成立与否从严审查，防止被执行人与案外人以此为由逃避债务、规避执行。”由此可推断，江苏省各级法院审理此类案件时，案外人以其是“真正权利人”为由提起案外人执行异议之诉的，法院会对此进行严格审查，而非直接认定借名人并不是适格主体，裁定驳回。
事实上，参照现有裁判逻辑可见，关于借名登记房屋的内部关系由于物权法司法解释（一）的出台，各地法院关于裁判逻辑的争议相对较小。而针对外部关系，如题述问题，因现行法律法规体系下并无明文规定，因此，无论是实务界亦或是学术界均存在进一步探讨的空间，也因此衍生出了不同的裁判思路和观点。
第三部分 执行异议之诉中，是否应当针对借名登记房屋的实体权利进入实质审查的辨析
执行异议之诉，是指当事人和案外人对执行标的实体权利存有争议，请求执行法院解决争议而引起的诉讼。事实上，执行异议之诉本身针对实体权利争议，此种情形下，案外人如主张对案涉被执行人名下登记的房屋存有实体权利，在案外人并非不动产登记簿权利人时，法院是否必须进入实体审查？
在我国的司法实践中，有一种观点认为，根据物权优先于债权以及债权之间平等的原则，只有当案外人能够证明其对执行标的享有的是所有权或者其他物权时，才能阻止强制执行。在实践中，此种观点不仅使得执行异议之诉常常成为一种确权诉讼，还可能导致当事人为提出执行异议，不得不另行提起一个确权诉讼[2]。
针对这一类问题，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释（以下简称民诉法司法解释）中的第三百一十二条中指出：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”
事实上，笔者认为，执行异议与执行异议之诉本身应当区分对待，正如今年4月18日最高人民法院第一巡回法庭分党组副书记、副庭长张勇健在巡回区民商事审判工作座谈会的讲话中提出：“关于实质审查原则，执行异议之诉是审判程序，而非执行程序，应当与执行异议审查适用不同的标准。执行程序的价值理念是效率优先，兼顾公平，而审判程序的价值理念是公平优先，兼顾效率。十五天的审查期要求对当事人享有的所有权利均进行实质审查，既不现实，也不可能。因此，执行异议审查以形式审查为原则，以实质审查为例外。而执行异议之诉作为审判程序，使实质审查具备了可能性。在名义权利人与实际权利人不一致的情况下，如果进行实质审查能够确定真正的权利人，在不损害他人利益的情况下，应当保护实质权利人的权利。[3]”
另有观点认为，第三人基于对不动产登记簿产生的信赖利益申请执行，理应以善意第三人的身份获得保护。此处则涉及善意第三人的问题是否仅限于交易第三人还是也包括普通的债权人的探讨，进一步需要认定对于非交易债权人，有的可能仅在执行阶段寻找可供执行的财产，这时的非交易债权人的利益还是否保护？对此，山东省高级人民法院执行局执行一庭副庭长、审判员马向伟法官指出：“就我个人认识，非交易中的第三人一般不应属于可值保护的善意第三人。因为作为执行中的普通债权人而言，其只有对债务人责任财产的一般期待，并不能产生对特定财产的信赖利益，也应当预料到特定责任财产的不确定性和随时可变化性。其欲获得对特定财产的信赖利益，应就该特定财产设定相应担保物权。”[4]
笔者倾向性地认同此前述观点，应当针对不同情形做出区分。鉴于此，笔者认为，在不损害善意第三人利益，且不违反国家利益、社会公共利益的情形下，如只进行形式审查，以申请人并非不动产登记簿权利人为由径行驳回执行异议之诉的申请，无疑不利于保护实质权利人的权利，也与现在的司法导向不尽相同。执行异议之诉作为审判程序，针对名义权利人与实际权利人不一致的情形，应当进入实质审查。然而，此处仅针对执行异议之诉的法律程序，如涉及善意第三人出于对不动产登记簿的信任购买案涉房屋的情形，则与题述争议存在本质差别，属于对特定不动产享有信赖利益，囿于篇幅，暂不在本文讨论之列。
第四部分 针对现行裁判思路的延伸思考
基于前述，可能有读者会认为在现行裁判逻辑下，实质导致了物权说与债权说的混淆，尤其是由于当事人依据借名登记产生的金钱债权关系提起确权之诉，或基于此在执行异议之诉中申请进行实质审查，是否导致了物权关系与债权关系的混同？笔者认为并不尽然，此处援引司伟法官的观点——
“不能认为当事人依据协议享有的是债权请求权，就否认其提起确认之诉的诉权，认为其不能提起物权确认之诉。只不过，这与其物权确认请求最终能否得到支持之间并无必然联系。因此，物权权属确认之诉的程序价值具有与实体价值相对独立的属性，并不能把两者完全等同视之。在能否确认物权的实体判断上，由于确认之诉仅就某种权利或法律关系以及事实的存在与否予以宣告，从而其根本不能导致任何权利的变动，在物权权属确认中，能够实现物权权属确认的，应当限于已经享有物权的人，依法主张确认其物权，对于并未依法享有物权的人，请求确认其享有物权的，则显然不能得到支持，否则，将构成对现存的物权状态的变动，然而这显然有违确认之诉的功能。因此，从实体意义上讲，在不动产物权确认的场合，意味着真实的物权状态和登记物权状态的不一致。……笔者认为，物权法解释（一）第二条所称的确认物权能够得到支持的情形，应当限于当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实物权状态不符、其为该不动产物权的真实物权人。这也与该条规定的文义相符，该条中的“真实权利状态”是与“不动产登记簿的记载”相对应的，而不动产登记簿记载的权利状态显然是物权状态，而非债权状态，故这里的“真实权利状态”只能是与之相对应的物权状态。如此理解的适用范围，也符合物权法对不动产物权变动模式以及不动产登记制度的规定[5]”。
即使现在不动产登记的公信力仍然存在一定隐忧，然而我们也应当重视不动产登记的法律效力和作用，现行裁判规则下对于善意第三人的保护，同样体现了对不动产登记的公示公信力的认可，我国在司法实践中也始终在尽可能地对不同情形下做出不同的区分：如在内部效力认定中，允许借名人通过确权之诉，使不动产登记还原真实状态；而在涉及外部关系的诉讼中，如题述执行异议之诉，近年则愈发倾向性地认为，如不涉及侵害善意第三人利益，且不违反国家利益、社会公共利益的情形中，则尽可能地于执行异议之诉审判程序中做出实体审查，继而保障借名房屋实际权利人的权利。
尽管如此，仍应注意的是，随着物权法司法解释（一）的出台，可以体现我国司法实务引导并促使真实的物权状态与登记的物权状态尽可能地保持一致，同样与物权法中不动产登记的公示公信原则趋同，通过对不动产物权登记公示的进一步规范，形成不同层级不同地域法院裁判思路的一致性。
注释：
[1]参照（2016）沪0112民初18515号民事判决。
[2]张卫平，案外人异议之诉，载《法学研究》2009年第1期。
[3]参照张勇健一巡庭座谈会讲话稿：审判实践中有关法律适用问题的思考，https://www.sohu.com/a/233978846_772708，最后浏览于2018年8月1日。
[4]《人民司法》张娜编辑，隐名权利能否阻却强制执行——权利性质与对抗效力的法理证成，载于《人民司法·应用》2017年第31期。
[5]司伟，借名买房纠纷中房屋权属认定的物权法思考，摘自《民事审判指导与参考》第66辑，第121页。
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