今天，河西南期房超5.2万/平成交了！这两个区域房价要赶超？

起拍价为255.7万元，41人报名竞拍、24273次围观、167次出价、88次延时、历时超24小时……今天，河西南鲁能公馆的一套91.98㎡的精装修法拍房，最终以468.7万元总价被编号为Q1451的买家竞得，折合均价50958元/㎡。

在竞拍说明页面，明确规定了该套房不可以贷款，买家只能全款支付。

需要注意的是，网上竞拍房产，也受南京的限卖政策影响。

同时，第六条指明：该房是期房，现暂未办理产权证、相关契税、公共维修基金费用等，需缴纳两次办证费用。经过小5妹各种计算，两次办证，加上各项税费总计需要16.6万元，房屋总成本实际为485.3万元，最终这套房的实际单价至少要52761元/㎡！

有业内人士指出：原则上期房是不可以交易的，司法拍卖也同理。除了多出来的两次税费，竞买人还需要承担被执行人已偷偷将房出售给他人等未知风险。

前两周河西十盘齐开引发强烈关注，河西南的这套法拍房尽管单价不低、存在风险，还是引发了热议。河西南新房和二手房价格形成严重的倒挂，这也是河西南新房受追捧的原因之一。

其实，相比河西南，南京还有两大区域也值得关注。

近5万/平！鼓楼滨江和南站二手房倒挂不输河西南？

据了解，南站有二手房挂到了近5万/平！这新房和二手房价格倒挂的态势直逼河西南，而鼓楼滨江也有不少房源挂牌价突破4万/平，具体情况让我们一起来看看吧。

鼓楼滨江和南部新城的发展来看，基本都是“在老小区里发展”的模式。两边都存在“老破小”待拆迁的问题，次新房目前不是很多，二手房价格基本都在32000元/㎡以上。

板块	楼盘	挂牌价	小区均价	今年成交价
鼓楼滨江	世茂外滩新城	28360-41256	35106	32462-37260
龙湖春江紫宸	33914-38395	33260	32626-32724
深业滨江半岛（65年公寓）	35000-38200	-	-

表格数据来自链家网

鼓楼滨江目前在售的新房价格差距稍大，最高的曾经达到38780元/㎡，而低于35000元/㎡的房源也是有的。从目前二手房的挂牌价格来看，存在次新房价格与新房价格倒挂情况，但从世茂外滩新城和龙湖春江紫宸的成交价格来看，基本都在35000元/㎡以内。

板块	楼盘	挂牌价	小区均价
南站	万科新都会（江宁区）	38334-39687	36701
万科九都荟（雨花台）	43285-44988	40334
万科尚都荟（雨花台）	37778-49968	40601
注：万科尚都荟数据来自365二手房

表格数据来自链家网

南站目前在售的新房价格基本在35000元/㎡左右，从目前二手房的挂牌价格来看，次新房价格与新房价格倒挂情况比较明显，万科的部分楼盘价格已经挂到4万/平以上，更有挂到近5万/平的。

（数据来自365二手房频道）

我在365二手房频道上发现万科尚都荟的二手房有两套挂到了49968元/㎡和48913元/㎡，打电话过去询问都无人接听（后续若了解到情况将第一时间在评论区更新）。除去这两套“高价”，其余最高价格在44963元/㎡，这个价格相对比较正常。

总结：单从挂牌价格来看，目前南站次新房的挂牌价格高于鼓楼滨江，但我从链家网上只看到了鼓楼滨江两盘有成交，且成交价格远低于挂牌价格。

二手房价格是由市场决定，而挂牌价很可能是业主的“一厢情愿”，成交价才是重点，但往往我们根本不知道真实的成交价，这时候又只能参考挂牌价了--

鼓楼滨江大多楼盘都在申领销许

上周南京楼市爆发式开盘，多盘领销许。详细请点击

继万科九都荟上周顺利收官后，同样是属于南站区域的万科大都会在今晚18点30公证摇号后，21点在售楼处进行选房。

万科大都会本次将推出A7、A8、A9、D12、D14、D16和D6号楼，共466套房源（包含10套人才房），户型面积为95、120、125、130、140和180㎡，精装交付，销许均价为34596-35356元/平。此次万科大都会开盘后，项目将剩下最后一栋楼。

最近不少网友特别是改善置业的购房者常常问我，错过河西和南站，还可以买哪里。我了解到，和南站旗鼓相当的鼓楼滨江近期动作不断，不少楼盘也在积极申领销许中。

鼓楼滨江和南站的关注度不亚于河西，而两个板块11月份房价都是“零涨幅”。

“限价+无房可卖”使得鼓楼滨江和南站也一直被许多人瞄准，而此次开盘很可能吸引到前期没有买到河西南的人。

鼓楼滨江pk南站，我到底该怎么选？

鼓楼滨江与南站对于改善客群，还有一些有品质追求的投资客来说是绝佳选择，那么问题来了，我到底该怎么选？

1、新房涨幅：鼓楼滨江＞南站

鼓楼滨江：房价相较3年前涨了2万元/㎡左右，目前区域均价约35000-38800元/㎡

城北鼓楼滨江的房地产市场起步比较晚，价格一直维持在15000元/㎡左右。2013年设立新的鼓楼区后，才获得了新的发展机遇，一举成为城北房价核心区。受限价因素影响，目前区域均价约35000-38800元/㎡。

南站：房价相较2年多前也涨了有1万元/㎡左右，目前区域均价约35000元/㎡

2013年12月31日，万科在南站的第一个项目万科九都荟以23000元/㎡的均价首开，随后万科新都荟、万科尚都荟相继问世，房价稳超2万。受限价因素影响，目前区域均价约35000元/㎡。

总结：鼓楼滨江相比南站房价起步较低，目前来看涨幅相对较高。不过，3年多的时间，两大板块的房价皆有质的飞跃。

2、地价：鼓楼滨江＞南站

现如今地价不能与房价直接挂钩，但是地价对房价还是有支撑作用的，未来房价会有多高，地价还是一个重要的的参考因素。

鼓楼滨江最高地价29899元/㎡

2016年3月18日，招商地产经过16轮竞拍，以48.2亿元拿下鼓楼滨江G01商住混合用地，楼面价29899元/㎡。桃园世纪项目确定由仁恒招商保利联手打造。

目前，鼓楼滨江已经汇聚了中冶、龙湖、中海、招商、世茂、深业、恒大、仁恒、保利、当代等十余家全国性品牌房企。

南站最高地价27350元/㎡

2016年12月27日，香港嘉华最终以13.6亿拿下南站G89地块，成交楼面价27350元/㎡。该地块起拍楼面价16692元/㎡，最高限制楼面价27149元/㎡。

总结：鼓楼滨江的最高地价＞南站，但两者相差不了太多，也基本可以认为是势均力敌。并且两个板块目前来看基本都是“在老小区里发展”的模式，只有通过拆迁才能获得更多的土地。

目前，南站仍主要被万科承包，不过绿城、旭辉等品牌房企也争相进驻。

2、交通：鼓楼滨江＜南站

鼓楼滨江：地铁5和9号线交汇

5号线北起下关方家营站，南至江宁吉印大道站，共设地下车站 30 座，其中方家营、南京西站、建宁路站、下关站等4个站点设在鼓楼滨江。

9号线一期起点为河西绿博园站，终点为长途汽车东站。共设置15座车站，鼓楼滨江设有两站，分别是下关站和农贸中心站。

南站：5条地铁线的大型换乘中心

南京南站地区位于南京城市发展主要轴线上，且处于主城区与东山新市区联系的空间节点上，同时更是二者的交通要塞，城市空间发展趋势使得片区处于了重要的战略地位，而城市功能发展格局要求片区不应做好交通枢纽职能，更应该成为承接主城功能外溢、促进城市职能重构的良好节点。

南站地区作为南部新城区的公共中心，是南京四个市级公共活动中心之一（另外三个是新街口中心、河西中心、江北中心）。同时，南站地区也是新街口-中山门-雨花台-百家湖-九龙湖这条城市发展轴线的重要节点。在《高铁枢纽经济区发展规划》中，提出以南京南站为核心，打造“一心两片”的圈层发展格局，其中南站枢纽区要承载交通集散及城市门户功能。

由机场高速、绕城高速、双龙大道快速路、规划的鸿运大道快速路（2.5环）围绕成的“井”字形快速路网使南站片区变成一个光源点，片区的公路出行像光线一样照射出去四通八达。

同时四条快速路“井”字形的四个交叉节点又通过已建成的花神庙枢纽、双龙街立交、二期在建的龙西互通及规划的岔路口互通进行无缝转换对接，真正形成快速公路交通节点。

轨道交通的便利更是全国少有，除了四通八达的高铁，南站未来还是五条地铁线的大型换乘中心。

根据规划，一共有5条地铁线在南站地区交会，目前已开通3条。

一号线从南站站房下方负二层南北向通过，设南京南站站、双龙大道站2个站点。

三号线沿中央景观轴经过，设南京南站站、宏运大道站2个站点。

机场线（宁高城际一期）从北广场地下出发。

规划中的六号线在铁路以北基本平行于铁路设置，在南站北广场地下设南京南站站。

在建宁和城际在铁路以北基本平行于铁路设置，在南站北广场地下设南京南站站。

总结：南站的交通无疑是优于鼓楼滨江的，但鼓楼滨江有一个江景资源，这是南站没法比的。

3、学校：鼓楼滨江＞南站

鼓楼滨江：多所名校入驻 教育优势领先

鼓楼滨江名校有：拉小、力小、天妃宫小学、树人学校等。

（上图仅供参考 最终以官方消息为准）

南站：规划14所学校 但学校区属不明

根据规划，南京南站地区将建1所高中（36班）、2所初中（39班）、3所小学（72班）和8所幼儿园。其中，6轨制的中学和4轨制的小学——滨河中小学项目已全面开工，预计2018年建成。

但是不知道具体学校是建在哪个区……

总结：想要好学校还是看鼓楼吧--

4、规划：看最后落实情况

鼓楼滨江：或将成为下一个“上海外滩”

鼓楼滨江商务区总面积约6平方公里，是南京重点打造的十大功能板块之一。鼓楼滨江总投资800亿元，按照规划，5年后将建成总面积1000万平方米的总部楼宇及大型商业综合体，聚集精英人流。

南站：地处南京南部新城的核心区

南京南站地处南京南部新城的核心区，而南部新城是以枢纽经济为主要特征的南京市“十三五”发展的重要战略功能区，未来将打造成为与新街口、河西“三足鼎立”的城市新中心、产业新高地。

总结：从规划上来看，两个板块的“帽子”都很大，但鼓楼滨江只有一个，而南站只是南部新城的一个核心，红花机场地区是其另一个核心，而且南站区划尚未合理划分，属于“三不管地带”。未来两个板块究竟发展如何还是得看规划是否能一一落实。

综上来看，鼓楼滨江与南站都有升值潜力，但门槛同样都较高，两大板块区别还比较明显。想要学区的，想要成熟配套的，想要江景资源的请选鼓楼滨江；想要便捷交通的，想要新发展的请选南站。

最重要的还是要有运气，毕竟热盘都要摇号……

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