5月份以来，南京楼市开盘结果都不太理想，除了今天的高淳中交荣域全部卖完以外，其他楼盘几乎都是卖了个7成多，还有楼盘卖出不到2成……

而就在昨天，365楼市副主编万昕的稿子割肉降价6000元/平！南京一楼盘曝跳楼价引发很多人的讨论，而我想说的是南京降价的楼盘不止它一家！

今天，我想跟你们一起探讨的是南京房价从哪里开始降？这些楼盘降价背后的逻辑是什么？南京会出现降价潮吗？如何在当下的南京楼市中保全自己？

 南京部分楼盘价格松动！只涨不跌掉下神坛

近来，南京有不少楼盘的价格都出现了松动的现象。

1、放出优惠、拿出特价房

江北一盘，人才享300元/㎡的优惠，全款购房享500元/㎡的优惠，老带新重磅回馈；

江宁一盘，推出优惠特价房，总价便宜几十万；

江北一盘，2万/平的精装，不定期享案场指定优惠；

还有不少楼盘，走去就能买，还有不同的优惠选择……

2、放风价一降再降

江北几盘早前放风3.5万/平，近来又降到了3.2万/平；

江北一盘早前放风3.5-4万/平，近来被传可能被限价3万/平；

城东一盘早前放风价将在3-3.5万/平，后来又传不超过2.8万/平；

放风价是对买房人的试探，也是对行情的试探，这个价位大家不接受，后期这种乱定价的都会降价……

早前高价地频出的时候，就有人讲出豪言“南京房价跌不了！”

优惠出来了、特价房也重出江湖了、放风价也不能看了……还不是跌么？

在通货膨胀的情况下，不涨都是跌的话，那跌不就更是跌了？

为什么会出现降价？背后的逻辑是什么？

为什么会出现降价？背后的逻辑是什么？

眼下，南京真的有不少房子都不好卖……

5月4日，燕子矶一盘加推256套房源，当晚卖掉超7成；

5月5日，鼓楼滨江一盘加推246套房源，当晚卖掉超7成；

5月5日，城北一盘加推104套房源，现场置业顾问表示，小户型基本售罄，剩下的多为大户型。

5月8日，桥北一盘首开452套房源，当天卖掉一半左右；

5月8日，江宁一盘加推210套毛坯房，当天卖掉2成左右；

……

还有更不好卖的情况：江北一盘开盘半年多，108套房源只卖出了15套；江宁一盘去年首开至今，还有20多套房子没卖出去……

销售出现困难，要快速卖出回笼资金，最快速有效的方法就是优惠、降价。当下南京楼市的状况，出现困难的主要有以下几种情况：

1、房价不被认可的区域或楼盘

又荒又凉，没有基本的生活配套，房价还报的高的看不懂……

比如，2.4万/平的江宁淳化、放风近3万/平的麒麟；

2、新房与二手房房价无倒挂的区域或楼盘

新房的变现能力体现在二手房房价上，没有倒挂真的下不去手……

比如新房二手房基本都在2万/平多的桥北，其中一家楼盘开盘当天就只卖出了3成；而雨山路板块的力标赞城倒挂也不明显，开盘当天卖出了7成多。

（数据仅供参考）

3、未来没有什么规划预期的区域

区域发展空间已经很小，购房人认可度相对较低，未来看不到还有更多的利好，拿什么支撑房价？

迈皋桥、铁心桥早前拍出的3万/平左右的地，未来房价支撑点是什么？

4、定位不清的区域或楼盘

潜在购买力都是偏刚需的，你非要做大户型、精装的改善房……

溧水、桥北改善盘都出现了销售阻力。

局势已经很明朗了！南京楼市的真实情况是……

降价需要满足两个条件：房子难卖+开发商急需资金回垄

房子难卖，我不急回款，那我慢慢卖就好了……

因而，降价目前仍只是部分楼盘的状况，大部分楼盘卖掉7成左右，剩下的3成完全可以慢慢卖……

所以，降价并不会是所有开发商的必然选择。

而眼下的南京楼市，也不是所有的房子都不好卖。

南京热门区域、热门楼盘开了就能卖光:

今天，高淳中交荣域394套毛坯房，2292组人要买，所有房源卖光；

江北热盘荣里今年3次开盘，3次售罄；

溧水万科城、恒大金碧天下当晚就卖光；

南站万科大都会当天卖光；

……

南京热门区域、热门楼盘好多都还没开:

河西南没开，江北核心区没开，鼓楼滨江没开……南京的热门区域、热门楼盘都还没开，不少人都还在等着，一旦开盘，怕是会供不应求。

南京只是部分房子不好卖了。有冷有热，两级分化，这才是当下的南京楼市情况。

如何在当下的南京楼市中保全自己？

去年5月14日起，南京正式实施限售政策：取得不动产登记证3年后才能上市销售。转眼，限售一周年了。市场发生了什么变化？如何在当下的南京楼市中保全自己？

1、限售政策打击短期投机炒房客。快买快卖，短期内高杠杆炒卖房模式走不通；

2、3年限售政策，意味着房子捂在手上的时间一般在4到5年，投入大，产出不确定，理财收益都可能大于买房。

3、南京出现冰火两重天：有的房子开盘被抢光，有的几个月都卖不掉。那些夹在中间，没有规划预期，没有价差，定位不清的楼盘，必然是这个环境下的困难户。

当然买房人更要珍惜机会，一定要挑到尖货，两大类房子盯紧了：

一类是因限价新房二手房明显形成价差的板块，未来收益可见，如河西南等，

一类是强规划强预期的江北核心区。

当下的南京楼市不是处处是机会，一定要擦亮眼睛，别踩进了坑。

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