趋利炒作农地 需留意政策和民意风险
近年来，多温二市住宅房价一路上扬。有些投资客转去投资农地，希望能成功申请改变土地用途（rezoning）。有些地产经纪爱用列治文著名住宅区特拉诺华（Terra Nova）举例：20年前此地块也曾是农地，后来成功申请改变土地用途，许多业主都大赚一笔。
全加各地涨幅不等
加拿大各地农田的价格2015年平均上涨了10.1%，推动因素包括低利率和农业收入的增长。
据RCI报道：4月11日，加拿大农业信贷机构 （Farm Credit Canada）发布报告说，自1993年以来加拿大的农田价格就一直持续上升，2013年涨幅高达22%，2014年涨幅为14%，2015年虽然在继续上涨，但幅度不如前两年。
农业信贷机构同时表示，全国各地农田去年涨价的程度不同：
•马尼托巴省：4%
•阿尔伯塔省：6%
•魁北克省：6%
•萨斯喀彻温省：4%
•爱德华王子岛省：5%
•纽芬兰和拉布拉多省：7%
•安大略省：6%
•BC省：5%
•新斯科舍省：3%
•新不伦瑞克省： 6%
农业信贷机构的首席农业经济学家J.P. Gervais预测，2016年加拿大农田将继续涨价2%-4%。
BC省的农业不仅在加拿大国内占有重要地位，许多蔬果在全球出口市场的也具高知名度。农业在卑诗省资源业方面占第3位，其范围十分广泛，包括奶品类食物生产、牧场、果园、蓝莓园、葡萄园及谷麦类种植生产。
BC省的农產品有十分骄人的成绩：有机农场是全国最多的，是全世界生產最多蓝莓和第3多小红莓(cranberry)的地区。卑诗省的鲜花拍卖场，是全北美州最大的，每小时就有4千宗交易。
土地与原著民的纠葛
原著民（native people）是卑诗省最早期的居民，他们被尊称为“第一民族”（First Nations people）。他们住在这个地区达几千年之久，可以说欧洲的首批探险家踏足这片土地之前，原著民已居住在这里。
由于原住民是卑诗省的最早居住者，他们又是靠在这片土地上渔猎和采集为生，所以与这里的土地发生着这样或那样的紧密联系。如果在BC省涉及到土地问题，许多都绕不过去原著民，颇费周折。
为了我们子孙的生存环境
列治文市议员区泽光表示“上星期4月中在公务活动接待了上海青浦区的代表团，向他们介绍了列治文巿的土地规划及环保政策。其实，列治文市的环保政策在很多地方都是领先的，例如：50%的土地列入农业保护地或公园用地、率先禁止使用化学杀虫剂防止泥土污染、首个禁止种植转基因的植物等。在清洁能源方面，列治文的小区地热能源计划，领先全省。这一切都源于列治文政府的目标，就是：追求经济发展，但不能牺牲未来世代的利益。这一个方针，是对这一代，同时也对我们的子孙后代负责任的。相信可以得到民众的支持。
区泽光进一步表示：
”不丹首相策林·托杰(Tshering Tobgay) 2016年2月在温哥华举办了一场演讲会，内容发人深省。他指出该国自上世纪七十年代开始，追求的不是GDP，而是国民快乐总值(GNH)，国民享有免费教育和医疗。不丹不为追求经济发展而犠牲环境，宪法规定全国森覆盖率不少于60%。它是世界的氧吧，为全球作出贡献，但却难逃气候变化的影响，全国的冰川正迅速溶化，造成水灾及其它灾害。人类的生存环境正遭受重大挑战，我们还可以无动于衷吗？大家可以看看这个视频（可点击本文最后的阅读原文）“
更改用途并不容易
卑诗省虽然地大物博，但大多数的土地其实不宜耕种，可耕种的有菲沙河谷和河口的土地、奥肯纳根(Okanagan)湖区和温哥华岛。在30多年前，新民主党政府便立法保护和保存农地，因为农地一旦改用作商业和住屋用途，这些得天独厚的高质农地便会从此失去。
大温都会局(Metro Vancouver)一份调查曾发现，BC有28%的农地并未实际用于农作。地主多为外国人，他们对本地的农地需求也不在乎，持有目的只在囤积土地，希望未来变更土地用途而获利。
省华人地产专业协会副会长李生表示“如今列治文农地想申请改变土地用途，已经非常困难”
卑诗省的农业用地一般说来是不可以改变用途的， 因为本省的平原土地非常有限，省政府有立法要保护现有的农业用地。
历史上也曾经有很靠近城市边沿的农业用地改变性质，这种改变首先要由当地市政府提出，然后经过当地居民的公听会以及到场居民对于改变性质的投票。省政府会根据以上的信息，决定是否要改变土地的使用性质。
在列治文市东边的一块农业用地，就是一个典型的案例。那块土地属于联邦政府和土著人社区，土著人希望把那块土地卖掉，他们说服了列治文市政府，由市政府起草了一个变更土地使用性质的议案，在市政府召开一个说明会，由业主提出要求更改土地使用性质的建议，然后由本地居民发表意见并且投票。市政府开放三天给市民投票，最后将全部文件呈交给省政府，省政府根据相关的法律，结合市民的投票结果最终作出决定，列治文的议案最终被否定，原因之一就是投票居民多数反对改变土地的性质。
农业用地受到政府的保护，同时政府也给农业一定的税务优惠，以鼓励业主在土地上从事种植或者养殖活动。通常的做法是给于地税的减免，当然对于产量是有一定的要求，每个城市的规则不完全一致，农业主可到当地的市政厅去咨询，以获得准确的信息。
农场投资学问大
BC省是加农业大省，农业也是全省经济的主要命脉，所以购买卑诗农地也是近年来一个重要的投资热点。但由于很多投资者对农地投资领域不熟悉，所以有必要首先搞清楚投资农场的目的到底是什么，是为等地增值而抛售，还是为真正从事农业生产，抑或单纯为了休闲，这里面存在着很大的不同。目的不同，就决定了选择目标的不同。加拿大对不同地区、不同类型的农业土地，有着不同的发展规划。各地区土地价格差别很大，政府管理要求也差别很大，所以在投资之前首先要清楚自己的目的。
BC省农场价格差异很大，在目标确定后，价位决定地点的选择，从东部吉利瓦克到西部的列治文，价格差异在百万以上。还要注意到农业项目与气候是紧密相关的，有一位农场主对农场地势不了解，冬天下雨时就成了泥塘。他想改造，结果一打听，要准备好几年时间，投几十万加元才有希望，所以选择土壤一定要小心。
有意投资加拿大农场者，除应了解收购农场的法律、税务等规定外，还需了解经营农场的法律门槛。加拿大的农业体系有其特殊性，即相当部分农产品的生产、销售由相应的营销局（Marketing Board）实行程度不等的管理和控制，其中有的还需要许可证乃至生产和销售配额（配额可以随农场一起或另行购买），才能生产或销售。
加拿大农场生产和销售，有政府明确的规划要求。奶牛、养鸡、鸡蛋农场生产需要政府配额指标，销售必须交给指定的销售商.
另外交通关系到生意销售成本。如果土地太偏，不仅没有收成，地也不会有大的增值。
在今天地产沸腾的形势下，如果有地产经纪对你说，”BC省是加西唯一对外国人购买农地未设限的省份、外国买家想买多少就可以收购多少地，而且没有追踪外国人农地持股的纪录“云云。只介绍优点，不作全面介绍，那么你需要留意、警惕了。
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