遇见纽约的秋天——人大工经系78级校友李德顺先生专访
记者：褚琳（资深媒体人、北京意创和华文化传播公司创始人）
纽约的秋天的确格外有魅力。正是在这个季节，我第一次见到李德顺。在此之前已经听闻他的故事很久了。这一次，有机会听他当面讲述。我们约在曼哈顿东区的洲际酒店，两位摄影师早早布置好了机器。德顺从器材中穿行而来，远远地就伸出了手。
李德顺近影。
01：德顺的自画像
德顺身高接近一米八，身材匀称，把西装衬得更加舒展合体。他把这归功于运动。“运动是我一生的喜好。因为我从小到大痴迷于体育，小学在乒乓球队，中学在篮球队，上大学的时候是人民大学校队的足球队员。” “后来开始做其他运动，比如说滑雪。加拿大这种资源比较多，就开始滑雪、滑冰，现在又开始打高尔夫球。”
记者：为什么会痴迷于体育运动？
德顺：我觉得最主要的就是它的竞争性，培养你的一种竞争性，你不断地来提高自己，取得更好的成绩。第二，体育活动带给你的一个好处，就是培养你的毅力。怎么样来让自己设定一个目标，我来想办法达到这个目标。你比如说像滑雪，你从不会滑雪，从零开始，要克服你到山顶上这种恐惧，要不断地去学习滑雪技巧，这都是一种挑战。
记者：有没有把自己弄伤过？滑雪很容易受伤的。
德顺：我第一次滑雪就受伤了。
记者：还坚持滑？
德顺：我第一次在小坡上练习了几次以后，自信心开始有点爆棚。以前当过运动员，这算什么？不算什么！就上了山顶，就是最高的那个。但是因为技术根本就不过硬，不过关，到了高山以后往下滑的时候速度非常快，就失控把大脚趾摔劈了。几个滚翻下来滑雪板也飞了，当天晚上摔得动不了了。
但他并没有因此放弃。“我想第一次我都摔成这样了，我再不学会就觉得太亏了。我一定要把它学会。”
“后来我54岁的时候开始学习打高尔夫球，从零开始。当然以前有运动基础，对我有很多帮助，所以进入角色比较快。当然也需要做大量的练习。”
记者：高尔夫比较有意思，它有很多微妙的变化。一些小小的调控，变化就会蛮大的。
德顺：是这样的。高尔夫这里头也有很多的除了技巧以外的东西，还有很多意志的考验。人们常说，高尔夫实际上不是和别人比赛，是和你自己竞争。所以你在不断地挑战你自己，而且这里头有很多战略的东西在里面。你比如说这一个洞我是怎么来规划来打这个洞，有的时候你可以非常冒险，有的时候你可以不冒险，有的时候你可以改变线路，这里头有很多规划。所以，这就跟人生、跟做生意有很多相通的地方，我很喜欢这个运动。
记者：你对自己的人生或者自己的个人个性，如果用简单的一两句话，或者几个词来形容的话，你会怎么总结？
德顺：真是没有考虑过这方面的事情。
记者：你肯定也听过周围人对你的评价。
德顺：是，很多。因为我在北美也待了近三十年，也有很多朋友。他们对我的评价，第一是为人比较正直，比较仗义，再有就是比较讲信用，答应朋友的事情一定做到。包括我们做项目也是，答应投资人的回报，我们一定尽自己最大的努力去满足。而且这也是我做人的原则吧。确实是这样，答应朋友的事一定要做到，否则就不要随便答应，我觉得这是我的一个特点。第二是，我认为我自己比较能够持之以恒，不轻言放弃，很多事情比较能够坚持，不论是在体育上，还是在做生意上，这么多年这是我的一个特点也好，或者说原则也好，这是对我自己的一个评价。
我们的访谈从共同的大学和校友开始。虽然是初次见面，共有的朋友圈增添了信任和亲切。
1979年10月人大学子为捍卫校舍罢课游行。穿白上衣的旗手为李德顺。（工经系78级陈九摄）
02，大学：“有益于一生”
1978年，中国人民大学复校，德顺以北京应届高中毕业生的身份考入工业经济系。这是一群年龄差距很大的同学，既有上山下乡的老三届，也有像他这样的应届生。回想起来，德顺觉得当年19岁的他，从那些年长的同学身上学到了很多的东西，“等于对我们这些小的言传身教，比现在一水儿的年轻的同学，可能学的东西更多一些。”
记者：在大学里你们学了一些什么？对你人生的重要性体现在哪些方面？
德顺：我觉得重要的是通过大学四年的过程，学会了一个系统学习的方法，找到解决问题的办法。这是最重要的。如果你今天问我具体的课程，很多很多可能我们都不记得了，但是你在大学学的这些具体的解决问题的办法、系统学习的方法，这些可能会有益于一生。
记者：你学的更多是一种思考问题的方式、看待问题的方式和解决问题的方法论，这是可以在未来做所有事的过程当中都用得到的。
德顺：对，而且更重要的就是通过大学的四年学习，你接触了很多的同学、朋友，他们也在你将来的人生当中给你很多的帮助。这个圈子对你很有帮助。
我们现在同学大部分在国内，国外也有很多，欧洲、美国、加拿大，我们都一直保持着联系。
1982年实习期间，在南京中山陵与同班同学合影留念。
03，加拿大：
从华人超市到洋人工厂
大学毕业后，李德顺被分配到国家机关工作，一切循规蹈矩平静如水。1987年，德顺的太太陈红波，也是他的大学同班同学，到加拿大麦吉尔大学留学，翌年他作为家属也出国陪读。抵达的一周后他就找到了第一份工作：华人超市的理货员。
德顺：由于我刚到加拿大的时候英文也不会，法语也不会，因为在魁北克必须讲法语，我的工作机会就非常的有限，只能到华人超市找了一份工作，这就是我来加拿大以后的第一份工作。
记者：后来情况是怎么变化的，你打了几份工？
德顺：后来在华人超市干了三个月以后，我就想改变。因为什么呢？在华人超市，大家都讲中国话，对我提升语言能力没有任何帮助，所以我想我一定要到洋人的公司里去工作，这样最起码对我的语言会有帮助，另外我想学一学人家是怎么来做企业管理的。基于这个想法，我在华人超市工作了三个月以后就辞职了。后来自己就去找了一个洋人的制造公司去工作。
记者：像你说的你刚刚到才三个月，而且语言能力又比较弱，怎么就得到了这份工作呢？
德顺：说起来非常有意思，当时我的语言能力非常有限，我去面试的时候，我的上司也听不懂我在讲什么，我也听不懂他在讲什么。但是他刚好去过中国，去过香港，他对中国人很有好感，所以他就愿意接受我到他们公司去工作，愿意给我一个机会让我试一试。
1988年前往加拿大的李德顺。
记者：你得到的职位是什么呢？
德顺：非常普通的职位，在工厂的库房里头帮助上货、供货，就做这些非常简单的工作。
上个世纪八十年代的中国已经改革开放，但是“管理”还是一个新词汇，更少有人了解和亲身实践现代企业管理制度。虽然是第一次出国，脚跟还没有站稳，善于思考的李德顺还是抓住了自己的第一个机会。
记者：到了海外之后，语言能力又不强，你这时候想了解人家是怎么做管理的。为什么会有这样的想法呢？
德顺：我总有一种愿望，将来以后要自己创业，自己去打拼。
记者：你什么时候发现自己有这样的愿望？
德顺：我想在很小的时候我就有这种愿望。因为以前在我小的时候，家里头不是很富裕。我的记忆，少年时候的记忆，就是饥饿，你知道1963年、1964年自然灾害，粮食减产， 我的记忆就是饿。那个时候看了很多书和电影，萌发了有这种念头，将来我一定要改变这种现状，改变自己的现状，甚至以后改变我子女的现状，不能让我的孩子、后代再继续有这种饥饿的感觉。但是在那个时候，在国内那就是一种天方夜谭。
在外国公司仓库干着体力活的李德顺，一点一滴改变着现状，不断缩小理想与现实的距离。
德顺：我在这家公司里头还是学到了很多东西。在工作期间，我把我的英语提高了。我那个时候白天上班，晚上去上英语课，改进自己的语言。晚上听课不明白的句子、词都记下来，白天可以找我的同事去问。差不多用两年的时间，能够基本上沟通没有问题了；而且我的职位也得到了提升，从普通工人提升到了车间主任。等我离开那个公司的时候，差不多五年的时间，那个时候我已经是工厂部门的经理。
李德顺在演讲中。
04，第一次创业：
半年就关张的礼品店
适应了加拿大的生活，克服了语言障碍，工作职位不断晋升，似乎可以安逸下来了。然而李德顺没有忘记初衷，他开始创业了。
德顺：我的第一次创业是开了一家礼品店。当时刚好有太太的朋友在礼品店工作，她说礼品店生意不错，挺好的，她愿意跟我们一起合作，去开个礼品店。我们准备一起开，场地也租了，货也买了，突然间朋友说她不来了，让我们自己干。所以，我就跟我太太，我们两个人开了一个小小的礼品店，这就是我在加拿大创业的第一个生意。
跟所有的创业者一样，没有那么一帆风顺的故事。他的第一次创业就遭遇了挫折。
德顺：我们第一个生意也不是很有经验，在我经营了六个月以后，我们的房东破产了，他的物业被银行收回了。当时银行来找我们，希望我们走。因为那时候在加拿大我们对法律规章制度也不了解，其实我们是有合同的。那时候很多东西在国内我们从来没有遇到过，对我来说都是新的尝试、新的挑战。现在我知道了我们有租约，他不能赶我们走，或者是补偿我们让我们走；但那个时候银行要求要么你留下来，我们给你加房租，要么你自己走没有任何罚款。当时因为我们的生意刚刚开始，如果他加房租，我们根本承担不了，承受不了，我们就想那我们干脆走吧。
由于不了解法律，没有好好维护自己的权益，实际上是吃了大亏。而且开办礼品店的资金，很多是借朋友的钱，这是必须还上的。德顺夫妻凭着一股诚信守约吃苦耐劳的劲儿，想出了到跳蚤市场销售存货的法子。于是，像蚂蚁搬家一样，他们把礼品店的库存一点一点消化掉了。
Benimax 在纽约哈佛俱乐部举办“北美群英汇”晚宴，50 位人大北美精英联袂出席。
德顺：每天都搬，因为每天去一个不同的地方。有的跳蚤市场每周就这一天开门，有的是星期一开门，有的是星期二，每天都要换一个地方。去了要把你这个台子搭起来，把你的货摆出来，一天结束的时候要把你的货重新收起来，把台子收起来都装在车里带走。所以经过差不多一年的时间，我们把存货全部卖掉了。
礼品店关张最初是由于房东破产，接着是受银行的欺瞒，没有任何人做任何补偿，还要被迫应对突然改变的生活轨迹，这对刚刚在异国他乡自己创业的华人来说，真是很不公平。而且，那个时候他们的两个孩子才一两岁，生活工作有多大压力不言而喻。但是看德顺回忆起往事，只是缓缓道来，并没有一丝抱怨，他的表情就像一池平静的湖水。
05，第二次创业：
不断扩张的连锁便利店
当时的他也没有心思回头看，他还记得自己热切的创业的梦想。礼品店存货处理完毕，立刻开始了新的创业：便利店。
德顺：我开店的第一天，是12月22号，24号是圣诞节。当时我们也没有开店的经验，连收款机都不会用。我那时候不知道为什么，我有一个很强的自信，我能够把这个生意做好。
2015 年李德顺以会长身份主持魁北克北京同乡会春节联欢。
德顺：我们当时想尽一切办法来提高它的销售额，想尽一切办法来让更多的客人到我的店里来买东西。当时我做的一条就是增加外卖，我的店当时是等客上门，后来我就增加外卖，特别是冬天，因为天气不好的时候很多客人或者是老年客人他们出来都很不方便。
第二，价格上尽量地给客人找一些他们需要的商品，然后以最优惠的价格来提供给他们。
第三，非常重要的就是跟社区各种团体打成一片，取得他们的支持。这个我觉得是很重要的，为什么呢？因为我在做了一段时间以后，跟我们社区的棒球队、足球队、橄榄球队，很多他们这些俱乐部，有了良好的关系。他们每次季后赛都要举行一个party，需要很多的啤酒、薯片、饮料，我就给他们主动提供这种服务，而且是免费给他们送货；如果有剩余的没有打开包装的，我可以退货。
通过这种活动，也增加了很多销售量。很多社区的团体都主动来找我，因为我给他们提供这种服务。有些团体他们经常举行一些募捐活动，我也给他们提供这种服务，逐步取得了他们的信任。以后每当有这样的活动他们都主动来找我，我的销售额也相应地逐步提高。
自信不是没有缘由的，努力也终有回报。德顺买下第一家便利店的时候，年销售额36万；在第三年到第四年的时候，就已经超过了100万。在得心应手的经营当中，便利店生意越做越大。
德顺：我从一家店开始，后来这个生意额不断地增加，我就逐步逐步又买了第二家、第三家、第四家，前后一共有五家店。我的店越多，我的进货量越大，进货量越大的时候，供货商给的折扣就越多，像你说的进入一个更好的良性循环。
按理说，德顺的零售事业可以一路发展下去，连锁规模可以不断扩大。但是他的思路更加开阔，他看到了新的机会。
书籍一直是李德顺生活中的好伙伴。
06，转型：涉足房地产行业
德顺：我在之前，在开店的过程之中看了很多书，特别是一些成功人士的传记，像咱们华人的《李嘉诚传记》，还有霍英东、包玉刚、台湾的蔡氏家族的几个兄弟，我看了他们的传记，还包括北美成功人士的传记。我就发现一个特点，这些成功人士有很多他们的财富都是通过房地产来创造的。
你比如说麦当劳的创始人，别人都说他是做汉堡包发家的，但是他自己说实际上他是靠房地产来赚钱的。为什么这么说呢？因为麦当劳的每一家店都是在当地选一个最好的地点，这个店一旦开了以后，这个店的特许经营的人就要一直给他付房租。
还有一个就是Wal-Mart主要靠的是零售来赚钱，实际上后来它已经改变了。为什么你看Wal-Mart每开一个店的时候，他都是建一个shopping mall，以他的店为主，但是旁边又有其他的店。这样首先降低了开发成本，很多人都给他交房租。
而且，Wal-Mart每到一个城市，每到一个地区，他们开发这块地的时候，从这里头本身已经赚了很多钱。为什么呢？因为很多地区的政府都欢迎他们来到这里开店，所以政府都给他们提供了很多优惠来买地，建筑、税务也都给了他们很多优惠。所以Wal-Mart他们不仅仅是靠零售来赚钱，房地产也是他们收入的很大一部分。
零售的利润和房地产的利润当然是不可比的，但是从来没有房地产经验的德顺是怎么开始介入这个完全不同的庞大的市场的呢？
2015 年李德顺参加人大北美校友会人民币国际化论坛。
德顺：我那时候的想法就是通过开店赚了一些钱以后，做怎样的投资？我以前看的这些书得出的结论，通过房地产可以来创造更多的财富。我就把开店赚的钱购买物业，就是这么开始的。
记者：第一个房子是在哪里？
德顺：当时第一个房子就在离我的便利店不太远的地方。当时我买这个房子是打算自己住一部分，其他几层可以出租。当时选择这样一种方式比较安全，另外两户的房租可以帮助你来支付这栋楼的按揭或者保险等各种开支，至少可以帮你付大部分的开支。结果确实非常好，而且确实是另外两个房租几乎把我所有的开支全部包括在内了，等于我在这里白住。
德顺发现房租的回报比开店的回报还要好，就开始购买第二栋、第三栋、第四栋……
德顺：在我开店的时候，经常去给人家送外卖。送外卖的时候，很多客人都住在这种大型的公寓楼里头，每次当我去送外卖的时候，按完门铃以后要等着他们来开门。那个时候我经常就站在门口想，要是有一天我能拥有这栋楼就好了。那时候经常有这种梦想。我就在开店的过程中不断地去买，后来积累了很多楼，而且我送外卖的那两栋大楼，当时我站在门口梦想的那两栋楼，最后我都把他们买下来了。这样到了2009年的时候，我就把所有的店全部卖掉，集中精力去做房地产。
有一句话是怎么说的？梦想总是要有的，万一实现了呢！天时地利，德顺的房地产事业开始得正是时候。
德顺：由于我进入这个时期刚好是蒙特利尔房地产最低的时期，所以选择了一个比较好的切入点进入。现在想起来是这样，但当时并没有意识到这是一个非常好的切入点。当时只是觉得市场非常低迷，价格非常便宜，自己有住的需求，同时买一个有房租收入的房子来帮助你付所有的开支。结果加拿大的房地产市场就是从2000年开始起步，一下持续发展了十几年，它给我带来了丰厚的回报。
事业一旦走上正轨，就停不下来了。德顺又开始了新的尝试。
07，再发展：
进入美国房地产市场
记者：在加拿大经营得那么好，为什么要到美国？
德顺：到美国来，主要是2008年美国发生了经济危机。
记者：全世界都发生了。
德顺：全世界发生了经济危机，但是由于我们是在加拿大，离美国很近，感觉更强烈一点。而且美国的房地产价格也是一落千丈。那时候我就听很多朋友讲，在美国以前三十几万的房子，现在可能不用十万块钱就可以买了，甚至很好的房子五六万就可以买一个，我那时候就开始到美国来考察。
凭着商人的直觉和敏锐，德顺觉得这是一个非常非常好的机会，但他还是相当谨慎。
德顺：那个时候因为就觉得美国的房地产市场还是一片混乱，整天听到的消息都是这边银行收回，那边银行收回，我们对美国的情况还不是特别明了的时候，需要更多的时间去考察市场，了解这个市场。因为美国和加拿大，虽然都是在北美，但是毕竟是两个国家。两个国家的操作系统，房地产的规则还是不一样的，我们就需要了解这些方面的信息，它的法规、它的购买程序是什么样的，我们也用了一些时间去做准备工作。
直到2012年，德顺才在美国购买了第一批物业。
德顺：通过考察以后，我们选择的是佛罗里达奥兰多。选择奥兰多的原因是什么呢？主要是加拿大人，特别是魁北克人，他们冬天都喜欢到佛罗里达来过冬。当地人把加拿大人称为“候鸟”。我们相对来说对佛罗里达了解得也更多一些，而且我们冬天也是到那里去休假，特别是带孩子去迪斯尼玩，对那边了解比较多一点。我们一开始落脚在奥兰多，当时我们购买了一些单户型的出租公寓，经营一年以后，我们发觉不对。我们当时买的好多都是银行刚刚收回的，没有客人，没有租客，我们在经营过程中发现它的回报非常有限。所以后来我们就开始调整我们的策略。
移师美国刚刚一年，德顺迅速调整了方向，果断放弃奥兰多，转战亚特兰大。但是更大的改变是经营层面的。2013年注册Benimax之后，开始引入投资人方式。
目前，Benimax在德顺和管理团队的带领下，已经拥有5000多套租赁公寓，几年时间就位列亚特兰大出租地产市场十强。这样的成绩足以令人骄傲了，但是德顺和他的团队还在继续努力。他们的下一个“小目标”，是成为美国专业地产界的黑石投资集团。
东西合璧的管理团队，前排右1李德顺。
（文图转载自微信号人大人空间Rucspace，小号略有删节，特此鸣谢。）
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