翻倍增加土地供应，北京楼市终迎“大杀器”?且慢……
今年的北京楼市注定很传奇!
自3月以来，北京已陆续出台了12道限购政策，正当大家觉得该“消停”一段时间的时候，没想到昨天(4月7日)北京楼市再迎重量级政策：
4月7日，《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》和《北京市2017年度国有建设用地供应计划》同时发布。
文中明确未来五年全市计划供应住宅用地6000公顷、年均1200公顷，以保障150万套住房建设需求，其中自住型商品房将供地1020公顷、拟建25万套房。
同时，2017年北京的住宅供地计划也相应调增，比原先的计划接近翻一番，达到1200公顷，以保障30万套住房建设需求。
说实话，看到这条消息的时候，小媒君有种被“打脸”的感觉，因为就在前两天，小媒君还在《北京再出限购新政!18天12道需求禁令，一线城市抑制房价，为何就是不增加土地供应?》中，探讨了一线城市不增加土地供应的原因，没想到北京马上就“翻脸”了，呵呵。
言归正传，之前小媒君曾多次提到，单一的需求调控是一种指标不治本的手段，供给调控才是遏制高房价的有效手段。
而按照上面的政策，2017年北京住宅供地计划已变成1200公顷，此前公布的这项数据则为610公顷，加上北京常住人口的增长势头已成功得到遏制(2016年仅增加了2.4万人)，很多人觉得北京住房的供需矛盾会根本逆转，再加上雄安新区的分流作用，于是得出结论，这一次北京房价恐怕真的要跌不少了。
自然，小媒君也认同上面的逻辑，但是呢，前提得北京真的有增加这么多土地供应量啊!然而，在这块，小媒君却发现了一些问题，不妨和大家一起探讨下。
（1）这一次公布的同样只是计划。何为计划?意思就是不到实现的那一天，就不能算数。而翻看北京的历史数据，你就会发现，最近几年计划供地的完成情况实在有点“差”，特别是2016年，连50%都没过。
再说计划也是能随时改的，这次不就改了么。
（2）北京这个土地供应计划似乎“不符合”住建部和中国国土资源部共同签发的下面这个文件。
4月6日，中国住房和城乡建设部官网发布了由住建部和中国国土资源部共同签发的《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》(建房[2017]80号)。
文件中提到，凡是库存6个月以下的，不仅要显著增加土地供应，还必须加快供地的节奏;6-12个月的，必须增加供地;18-36个月的，减少供地;36个月以上的，直接停止供地。
首先，我们要弄明白什么叫库存消化周期?它反映的是市场供求关系，是衡量库存压力的重要指标之一, 最常见的定义是当月新建商品住宅库存面积/近6个月销售面积的移动平均值。
但现实中，住房库存较难估计，有的定义为“待售面积”，有的则定义为“待售面积+施工面积”，还有的定义为“待售面积+施工面积+拿地未开发面积” 。
为了简单起见，我们不妨将其简化为“当月新建商品住宅库存套数/当月销售套数”。
接下来再来看两组数据，
据伟业我爱我家集团市场研究院数据统计，截至2017年2月底，北京市新建商品住宅(不含保障房)的库存量为52007套。
与此同时，2017年2月，北京市新建商品住宅(不含保障房)共网签2803套，成交总面积为36.06万平米。
从上图中可以看出，自2016年9月30日北京调整住房贷款政策，提高首套房二套房首付比例以来，北京新建商品住宅的成交量还是得到了遏制。
而即使按照2017年2月的数据来算，消化周期也已经达到了18.5个月，更何况，自3月以来，北京还出台了12项楼市调控政策呢。
其实就算是18.5个月，对照上文中住建部和国土部联合的规定，北京也应该减少供地才对!
如今，北京还要计划加大供应量，这算不算某种形式上的“违规”呢?
如此，北京这次的5年供地扩大计划会不会实施不下去?
当然，天子脚下的事情，也不是“我等屁民”能完全揣摩透的，让我们拭目以待吧!
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