【萝卜点评】新加坡金管局总偿债率政策调整，详细解读！

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新加坡金融管理局于2013年6月推出了总偿债率框架(TDSR)，到现在已经三年多了。

今年9月1日，金融管理局宣布，对总偿债率框架的再融资政策局部调整。

调整幅度不大，新闻报道都用‘微调’两个字形容，但来得很及时，解决了部分屋主的燃眉之急。　

今天这篇文章会详细解读这一项政策调整。　

文章开始之前，让我们先大喊一声通关密语---　

萝卜开门！　

TDSR －total Debt Servicing Ratio

制定方：金融管理局(MAS)

针对目标：新加坡所有金融机构

宣布日期：2013年6月29日

一句话总结：

总偿债率 （TDSR）应用于各类房产贷款，房产抵押贷款以及此类贷款的再融资(Refinance)。申请房贷者的总偿债率限制在月收入的60％以内。金融机构在计算住宅类房产的总偿债额时，将根据市场利息或3.5％，取两者的更高值计算。  

TDSR是针对新加坡所有金融机构的一个总框架，里面条条框框很多。这次的政策微调只修改了住宅房产再融资部分的规定。

关于这次政策微调的三个关键字：

投资型屋主，自住型屋主，再融资(Refinance)。 

微调前的TDSR政策:

最新的TDSR政策：

TDSR政策挺复杂，咱们举些典型例子吧。

老张是某大公司的部门经理，35岁，月入1万。 没房，有辆车，每个月车贷1千5。老张办了某健身房的年卡，每个月从信用卡扣500块。

现在老张想买房子了。

银行用TDSR框架一算，老张月入的60%，也就是6千块。这是他的借贷顶限了。

老张目前的债务是:1500车贷+500信用卡分期贷款=2千块。

老张的房贷月供最多可以到4000块。

按照TDSR规定，用3.5的压力利率计算，首付2成，借贷8成，买个一百万的公寓，月供3千多，没啥问题。

老张乐呵呵的买了个公寓，搬家了。

老张有个朋友老王，也是35岁，是个自己做生意的小老板。生意不错，一年赚了24万，平均每个月2万。

老王名下一辆好车，每个月车贷3千。应付资金周转，借了5万的小额贷款，半年期限，每个月还8300。 

老王属于自雇人士，收入不固定，按照TDSR规定，月收入直接打个七折计算。

平均月入：2万*0.7=1万4。

目前的债务：3000车贷+8300小额贷款= 11300。

算下来，老王每个月的房贷额度，只有2700块。

用3.5的压力利率算一下，这个额度只能借到60万左右的贷款。

老王年入24万，手里抓着20万的首付现金，还是买不了一百万的公寓，郁闷的回家了。

咋办？

把5万的小额贷款还清呗。 

过了半年，老王又去了趟银行，第二次申请房贷。

这次小额贷款还清了，老王平均月入1万4，目前的债务只剩下3千车贷。

银行用TDSR一算，每个月房贷额度1万1，贷款200万没问题。

这下老王扬眉吐气，交了两成首付，贷款200万，买了个250万的顶层复式豪宅，乐呵呵的搬家了。

故事这就完了？还长着呢。 

三年过去了。

老王做的是石油相关的生意。最近石油行业不景气，老王的年收入从24万降到了12万，平均每月1万。

但是银行贷款的3年锁定时间到了。银行来了封信，利息从1.5直接跳到了3。

200万的贷款，每个月利息就要多还两千块。

这真是屋漏偏逢连夜雨。老王那个吐血啊。

想要继续拿市场优惠利率，最好的办法，就是换个银行，再融资(Refinance)。

但是要再融资，还得再经过一轮TDSR框架的审核。

银行一算，老王最新的月入：每月1万*0.7=7000块。

每月的债务还是一样：3000块车贷。

老王最新的房贷额度:7000-3000 = 4000块。

就4000的额度，想要换个银行，再融资200万的贷款，难。

在原有银行继续还款，利息飙升，收入撑不住。换个银行再融资又不行。

老王动弹不得，被TDSR框架卡在这儿了。

老王的故事，就是新加坡一小部分屋主这两年的困境。

被TDSR框架卡住，最坏的结果就是屋子被银行抵押逼售(Mortgagee Sale)。

这样的屋子数目不多，每个季度大概在60个左右。其中不少是高档私宅区的豪宅。

联合早报今年曾经有过相关报道。

这就是金管局微调TDSR框架的背景。 

在目前的时刻微调政策，对整个市场影响不大，但可以说 及时“解救”了被TDSR卡死的一小部分屋主，让这一小部分屋主可以成功再融资，把房子保住。

对于这一小部分屋主来说，意义重大。 

预计未来几个月，被逼售拍卖的房产数量会大幅度降低，减少对房产市场的冲击，进一步维持市场稳定。

附：TDSR框架政策

1．即日起，总偿债率 （TDSR）将应用于各类房产贷款，房产抵押贷款以及此类贷款的再融资。申请房贷者的总偿债率限制在月收入的60％以内。

对于住宅类房产，金融机构在计算总偿债额时，将根据市场利息或3.5％，取两者的更高值计算。

对于非住宅类房产，  金融机构在计算总偿债额时，将根据市场利息或4.5％，取两者的更高值计算。

2. 金融机构在考虑借贷人的可变动收入—如佣金，花红和租金收入等，必须折扣至少30%估算。 

3. 金融机构在考虑借贷人持有的金融资产价值时，需要折扣估算，并把资产价值折算成未来几年的收入流，以计算总债务偿还比例。

4. 住宅的借贷人必须是办理房屋借贷的抵押者本人。

5. 房产贷款者如果有其他的担保人，并且贷款者本人在申请贷款审核时不符合TDSR的要求，担保人需要被列为房产的共同借贷者。

6. 对于联名购买者，金融机构需要使用所有购买者的收入和年龄综合计算贷款期限。 

彭威

新加坡万事通房产专栏作者

彭威：1996年来到新加坡，毕业于南洋理工大学。曾任高级数据分析工程师，现任新加坡最大房产中介公司之一的Huttons的市场部董事。为买家处理银行贷款，房屋选购，联系律师，收房验收，房屋出租的一条龙服务。不向买家收取任何费用。

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