疫情防控 | 疫情期间四川地区不动产及工程建设领域合同相关法律问题简析
引言：
爆发于2020年初的新型冠状病毒感染肺炎疫情（以下简称“疫情”）对整个社会生活、生产经营造成了巨大的影响，为了加强疫情防控工作，国务院办公厅通知延长2020年春节假期至2月2日，各地大专院校、中小学、幼儿园推迟开学。
而不动产及工程建设领域，也同样属于受到疫情冲击较为严重的行业之一，为帮助不动产及工程建设相关企业更好的应对疫情，我们对四川地区涉及不动产及工程建设领域的主要疫情防控政策以及该领域主要合同的相关法律问题进行了初步分析，供相关企业参考。
一、四川地区不动产及工程建设领域疫情防控主要政策[1]
（一） 主要政策文件
四川省层面：
1
四川省人民政府办公厅《关于在新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控期间企业灵活安排工作的通知》（川办函[2020]5号）
2
四川省人民政府办公厅《关于印发应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情I级响应措施的通知》（川办发[2020]6号）
3
四川省人民政府办公厅《关于应对新型冠状病毒肺炎疫情缓解中小企业生产经营困难的政策措施》（川办发[2020]10号）
4
《四川省应对新型冠状病毒感染肺炎疫情应急指挥部公告（第2号）》
5
《四川省应对新型冠状病毒感染肺炎疫情应急指挥部公告（第5号）》
6
四川省国有资产监督管理委员会《关于印发支持引导国有企业积极投入新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作相关政策措施的通知》[2]
7
四川省应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情联防联控机制领导小组《关于切实加强村（社区）新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知》（川疫联防[2020]2号）
8
四川省住房和城乡建设厅《关于印发<四川省新型冠状病毒感染肺炎疫情建筑工地防控指南>的通知》
9
四川省住房和城乡建设厅《关于全力做好房地产行业新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的紧急通知》
10
四川省住房和城乡建设厅《关于切实做好新型冠状病毒感染肺炎疫情建筑工地防控工作的紧急通知》
11
四川省劳务开发暨农民工工作领导小组印发特急文件《关于做好农民工群体新型冠状病毒肺炎疫情防控工作的通知》（川农劳领发[2020]2号）
12
四川省住房和城乡建设厅《关于疫情期间企业资质类行政许可及公共事项办理有关事宜的通知》
13
四川省建设岗位培训与执行资格注册中心《关于做好新型冠状病毒肺炎疫情期间业务办理有关事宜的通知》
成都市层面：
1
《成都市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部通告》（通告2020第1号）
2
《成都市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部通告》（通告2020第2号）
3
《成都市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部通告》（通告2020第3号）
4
成都市人民政府关于印发有效应对疫情稳定经济运行20条政策的通知
5
成都市劳务开发暨农民工工作领导小组办公室《关于做好农民工群体新型冠状病毒肺炎疫情防控工作的紧急通知》（成农劳办发[2020]2号）
6
成都市规划和自然资源局《关于疫情防控期间办理政务服务有关事项的公告》
7
成都市住房和城乡建设局《关于做好疫情防控期间建设工程安全生产工作的通知》（成住建防疫发[2020]18号）
8
成都市住房和城乡建设局《关于加强建设领域劳务作业人员新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知》（成住建防疫发[2020]16号）
9
成都市住房和城乡建设局《关于做好写字楼物业管理区域回蓉返岗复工疫情防控工作的通知》（成住建防疫发[2020]10号）
10
成都市住房和城乡建设局《关于印发<成都市住房租赁及房地产中介行业新型冠状病毒肺炎防控工作指南>的通知》（成住建防疫发[2020]11号）
11
成都市住房和城乡建设局《关于进一步做好建设工程项目节后复工的通知》（成住建防疫发[2020]14号）
12
成都市住房和城乡建设局《关于加强预拌混凝土（砂浆）企业节后复产新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知 》（成住建防疫发[2020]15号）
13
成都市住房和城乡建设局《关于将新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作纳入住建领域市场主体信用评价管理的通知》（成住建防疫发[2020]22号）
14
成都市住房和城乡建设局成都市卫生健康委员会《关于做好成都市建设工程项目新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知》（成住建发[2020]33号）
15
成都市住房和城乡建设局《关于切实做好住建领域新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知》（成住建发[2020]35号）
16
成都市住房和城乡建设局、成都市卫生健康委员会、 成都市市场监督管理局《关于进一步做好物业管理区域新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的紧急通知》（成住建发[2020]36号）
17
成都市住房和城乡建设局《关于进一步做好成都市建设工程项目新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知》
18
成都市发展和改革委员会、成都市经济和信息化局、成都市住房和城乡建设局、成都市交通运输局、成都市水务局、成都市农业农村局《关于延迟工程建设项目招标投标活动相关事项的通知》
（二）政策简要梳理
根据上述文件，四川省、成都市对于不动产及建设工程领域的疫情防控政策主要涉及如下几个方面：
1. 工程建设
四川省统一要求建设项目需在满足规定条件后报属地行业主管部门申请复工，对建设单位、施工企业、监理单位的疫情防控职责进行了明确，同时提出了建筑工地封闭式管理、公共区域消毒、专人专岗执行疫情防控措施、疫情报告等具体的建设项目管理要求。
成都市对建设项目复工程序、复工条件等进行了更为具体的规定，同时还对劳务分包企业、预拌混凝土（砂浆）企业的复工复产提出了专门要求。
2. 不动产销售
四川省统一要求房地产行业企业自2020年1月26日起停止对外开放商品房销售现场（售楼部）促销等活动。
3. 不动产运营
四川省、成都市均要求暂停各类群体性聚集活动，具有交叉感染风险的经营单位应暂停营业（主要包括各类娱乐场所及体育场所，不包括酒店、商场、超市等经营单位），为减轻停止经营给承租方造成的经济负担，四川省要求对承租国有资产类经营用房的中小企业减免1至3个月房租，成都市进一步明确对承租国有企业经营性物业的非国有中小企业全免2020年2月份租金、减半3月及4月份租金。四川省国资委《关于印发支持引导国有企业积极投入新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作相关政策措施的通知》亦明确省属国有企业对承租其经营用房的中小企业免收3个月房租。
此外，四川省统一要求房地产开发企业、物业服务企业、住房租赁企业等房地产行业企业对自身持有或管理的物业做好疫情防控相关工作。成都市还针对物业服务企业对写字楼、小区等物业管理区域的管理提出了人员及车辆登记、疫情排查、体温检测、清洁消毒等更为具体的要求。
4. 企业日常经营
除要求各类教育机构不得早于2月17日开学外，四川省及成都市均未对企业的最早复工时间提出强制要求，但均鼓励企业在疫情期间灵活安排工作，尽量少集中、少开会，采取分散办公、居家办公、网络办公等多种形式开展工作。
此外，对于建设项目的证照及不动产登记的办理，均提倡线上办、预约办、延后办，以避免人群聚集，防止交叉感染。
（三）小结
疫情防控政策对工程建设、不动产销售与经营等事项提出了一些强制性要求，对工程建设进度有较大不利影响，同时也增加了不动产销售及运营的难度，随着疫情情况的发展和变化，该等要求亦可能相应调整和变化。我们理解，企业负有遵循该等强制性要求的义务，但在依法依规的前提下，企业可提前做好预判和准备工作以及采取适当替代措施，尽量降低疫情所带来的不利影响。
二、疫情下合同履行中的两项常用应对措施——不可抗力与情势变更
除疫情防控政策对工程建设、不动产销售与经营等事项的直接要求外，本次疫情还对企业的合同履行造成了重大影响，从法律角度而言，在合同履行层面主要需考虑不可抗力和情势变更两类情况：
（一）本次疫情是否构成不可抗力
根据《合同法》第一百一十七条和《民法总则》第一百八十条的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本次疫情作为一种突发性的传染病事件，是人类不能预见、不能避免、不能克服的客观事件，但对于本次疫情是否构成某一合同项下的不可抗力事件不能一概而论，需要结合合同的具体约定、签订情形、履行情况及履行障碍等多种因素予以分析判断。
鉴于疫情对各类合同的影响程度不同，判断本次疫情是否构成不可抗力事件的核心在于结合个案情况分析疫情及其防控措施是否对合同履行构成重大障碍，或致使合同目的无法实现。此外，由于本次疫情在各地区的扩散情况不同，各地区采取的防控措施强度亦存在差异，因此在判断疫情对合同履行的影响时，还应结合合同当事人所在地、合同履行地的疫情和防控措施，并结合同地区、同行业的普遍做法进行判断。
若本次疫情构成某一合同项下不可抗力事件的，若当事人对法律后果有约定的，首先应遵从当事人的约定。若当事人没有约定或者约定不明的，当事人可根据疫情对合同履行的影响程度主张部分或全部免除违约责任，疫情导致合同全部不能履行或者不能实现合同目的的，当事人亦可主张解除合同。因不可抗力导致的损失，若在相关合同中未明确约定承担方式的，通常将由合同各方按照公平原则承担各自的损失。
（二）本次疫情是否构成情势变更
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，情势变更的构成要件包括：合同成立后，客观情况发生重大变化；该重大变化不属于商业风险且在当事人订立合同时无法预见；继续履行合同对于一方当事人明显不公平。与不可抗力的判断相同，对于疫情是否构成情势变更亦需结合个案情况分析。其中核心的判断要点在于两方面，一是结合疫情情况及防控措施判断合同履行的客观情况及基础条件是否发生重大变化，二是分析继续履行合同是否对于一方当事人明显不公平。
若本次疫情构成某一合同项下情势变更情形的，当事人可以请求变更或者解除合同。但需要注意的是，不同于不可抗力的法定解除权，依据情势变更请求变更或解除合同需以提起诉讼或仲裁的方式进行。
（三）小结
不可抗力与情势变更系企业面临疫情造成合同履行问题时的重要应对措施，企业应尽快评估相关合同在不可抗力及情势变更方面的约定，对于受到疫情影响的一方，应及时通知合同相对方具体情形，对于非受到疫情影响的一方，应及时向合同相对方了解情况以便考虑处理方式。此外，无论是否受到疫情影响的一方，均需及时采取适当措施防止损失的扩大，并且可视情况提前要求企业法务人员或外部法律服务机构介入，做好相应准备工作。
另需说明的是，对于疫情发生（我们理解应以国家卫生健康委员会发布将本次疫情纳入乙类传染病并采取甲类传染病防控措施之公告的时点为宜，即2020年1月20日）后签署的合同，我们倾向于认为应视为相关方在签署合同时已经知悉本次疫情的存在及其严重性，若一方提出本次疫情构成该等合同项下不可抗力或情势变更之主张的，可能较难得到支持。
三、 疫情对不动产及工程建设领域部分合同履行的影响及法律建议
除不可抗力和情势变更两项在疫情下均可采用的合同履行应对措施之外，就特定领域的合同在疫情期间的履行仍有必要特别考量和关注，我们对不动产及工程建设领域最为常见的几类合同履行相关问题进行简要分析如下：
（一）工程类合同
1. 建设工程施工合同
施工合同受到疫情防控政策的影响较为直接，核心在于工程项目未能及时复工导致的一系列问题。
（1）施工方复工及免责顺延工期
根据四川省及成都市的疫情防控政策文件，工程项目复工需要由施工方满足复工条件后提出复工申请，在取得政府主管部门同意后方可复工，但是该等文件并未对复工的最早或最晚时间进行要求，而是交由企业根据实际情况自主安排。根据前述文件，我们理解，工程项目能否复工在一定程度上系取决于施工方自身所采取的行动，并非完全无法由施工方控制。因此，若施工方怠于开展复工准备或怠于申请进行复工的，后续施工方以疫情为由主张工期免责顺延的难度可能较大，相反，若施工方积极进行复工准备但出现客观上不能满足复工条件的情形或政府主管部门不予批准复工的，则我们倾向于认为应当免责顺延工期。
鉴于此，若企业系发包方的，我们建议企业及时督促施工方启动复工准备及申请工作，尽量掌握施工方进行复工准备的情况，便于后续在必要时向施工方主张权利；若企业系施工方的，我们建议企业及时通过书面形式向发包方及监理单位告知因疫情导致工期延误的不可抗力情形，同时适当开展复工准备工作并注意保留证据，此外，鉴于疫情属于持续过程，企业还应在合理的时间间隔内多次向发包方及监理单位提交阶段性情况报告，说明疫情对于施工合同履行的影响，并在疫情结束后及时提交最终报告及有关资料。
（2）停工期间损失承担
根据《建设工程施工合同（示范文本）》（GF-2017-0201） 通用条款第17.3.2条之约定，不可抗力导致的施工方停工费用损失由发包方和施工方分担，停工期间必须支付的工人工资以及施工方按发包方要求照管、清理和修复工程的费用由发包方承担。若本次疫情导致的停工时间持续较长，《建设工程施工合同（示范文本）》 通用条款第17.4条亦约定了合同无法履行连续超过84天或累计超过104天时发包方与施工方均享有的解除权。需注意的是，前述示范文本条款均针对的系不可抗力导致的后果，若合同双方未对该条款进行补充变更约定且施工方希望适用该等条款的，应及时提出本次疫情属于不可抗力的主张并注意证明相关的因果关系。
（3）材料价格波动
关于因本次疫情可能导致的材料价格波动，企业需首先查看施工合同是否特别约定材料价格调整机制，《建设工程施工合同（示范文本）》 通用条款以及《建设工程工程量清单计价规范》（GB 50500-2013）对该问题均有涉及，若施工合同对该问题没有明确特别约定的，施工方可考虑及时提出不可抗力或情势变更主张。
2. 采购合同
采购合同的履行主要可能受到疫情导致的延迟复工、原材料价格上涨以及全国范围内不同程度的交通管制措施及运力紧张情况等事宜的影响。我们理解，政府要求的强制性延迟复工应可作为供应方延迟交付货物的免责事由，但其余事项除非在采购合同中有明确约定，并不能当然作为一方延迟履行或不履行合同义务的免责事由。因此，无论企业系作为供应方或采购方，我们均建议首先梳理和关注采购合同内关于货物交付、在途风险承担、价格波动、不可抗力界定等事宜的约定，在此基础上综合分析合同的变更、解除、继续履行将对自身产生的影响，再与相对方及时协商可行的处理安排。
3. 设计合同
鉴于设计合同项下设计方的设计义务以及发包方的支付义务等核心义务均可通过远程方式完成，我们理解疫情对于设计合同的影响相对较小。若一方主张必须基于现场踏勘等外出工作方式方可继续履行合同且因疫情原因无法外出工作的，该方应及时通知相对方并充分证明其主张的因果关系，否则在发生争议时可能将较难得到人民法院或仲裁机构的支持。
对于前述工程类合同还需说明的是，对于发包人/采购人而言，我们理解本次疫情并不当然构成进行款项支付的障碍，通常而言发包人/采购人仍应按相关合同约定及时付款。但是，鉴于部分地方政府已强制要求企业延迟复工，相关企业可能无法进行财务系统操作，我们理解该等被强制要求延迟复工的发包人/采购人关于顺延支付款项的主张具有获得支持的可能。
（二）商品房认购合同及商品房买卖合同
1. 商品房认购合同
若房地产开发企业与购房者已签订商品房认购合同，疫情对商品房认购合同的影响主要体现为双方可能无法按照认购合同约定的时间签订商品房买卖合同，具体主要可能涉及三类情形：
（1）销售现场关闭
根据《四川省住房和城乡建设厅关于全力做好房地产行业新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的紧急通知》的规定，自2020年1月27日起，停止房地产开发企业对外开放商品房销售现场（售楼部）促销等活动。鉴于目前对于商品房买卖合同网上登记备案的程序要求，房地产开发企业可能难以采取上门签约或远程签约的签约方式，因此，房地产开发企业应以合理的通知或送达方式告知购房者当前情况并提前告知可签约的时间。
（2）购房者由于感染或疑似感染处于治疗或观察期，无法按约定时间签约
在此情形下，房地产开发企业应待购房者治疗或观察期满后再行要求签约，双方亦可通过协商一致方式解除认购合同、退还定金。
（3）购房者因担心疫情感染拒绝外出签约
我们理解，仅从法律角度而言，在不存在疫情防控政策强制要求的情况下，该种情形原则上不构成购房者不予签约的免责事由。当然，考虑到企业的声誉和可能的社会影响，我们建议房地产开发企业可结合当地疫情防控情况综合考虑并通知购房者合理签约期限，若该期限届满后购房者仍未签约的再考虑是否解除认购协议。
2. 商品房买卖合同
疫情对商品房买卖合同的影响主要体现在逾期交付房屋、逾期办理产权转移登记、逾期付款等方面。
（1）逾期交付房屋
根据我们的法律服务经验，商品房买卖合同补充协议中通常会将传染病流行、非出卖人原因导致的工期延迟等非出卖人控制因素导致的延期交付约定为免责事由，该种情形下房地产开发企业可直接适用该等条款主张免责。若商品房买卖合同补充协议无类似约定的，我们理解本次疫情并不当然构成逾期交付的免责事由，房地产开发企业可及时向购房者提出不可抗力或情势变更的主张（可参考本文第二部分的分析），对于因工程建设、验收等导致的延期交房，应一并告知购房者所受到的具体影响及审慎预估的时间，对于因禁止群体性聚集活动导致无法办理集中交付手续的延期交房，应合理通知购房者分散交付安排。
（2）逾期办理转移登记
转移登记办理包括购房者自行办理及购房者委托房地产开发企业办理两种模式，无论采用何种模式，房地产开发企业的义务主要在于按时向政府相关部门相关递交资料并支付费用。我们理解，若因疫情导致政府相关部门停止办理转移登记业务的，房地产开发企业可以主张免责，办理日期亦可相应顺延至政府相关部门恢复正常办公后并以合理的通知或送达方式告知购房者。需关注的是，目前成都不动产登记中心已采取“网上办件”的工作方式，并未停止转移登记的业务办理，我们理解，疫情对于转移登记手续的办理影响程度有限，房地产开发企业以此为由主张免除逾期办理转移登记的违约责任可能较难得到支持。
（3）逾期支付购房款
我们理解，疫情并不当然构成购房者支付款项的障碍，尤其是目前存在多种电子支付手段，购房者应当采用合理的支付方式按时付款。但是，若购房者因感染疫情而处于治疗阶段、隔离阶段或购房者属于参加疫情防治工作的医务人员和防疫工作者，确实不具备付款条件的，房地产开发企业要求购房者承担延迟付款违约责任的主张可能较难得到支持。
（三）房屋租赁合同[3]
当前疫情对房屋租赁合同的影响主要体现在承租方要求减免租金或解除合同。我们按照不同房屋类型简要分析如下：
（1）餐饮娱乐、购物中心等商业场所
该种商业场所可分为两类，一类为娱乐等人流密集型场所，因政府相关部门采取疫情控制措施而必须停业，一类为政府相关部门未强制要求停业的餐饮店、购物中心等场所，但因受到疫情影响客流大幅下降或被要求缩短营业时间，前述两类商业场所承租方因缺乏收入不愿继续依约支付租金。我们理解，在房屋租赁合同项下，承租方的主要合同义务是缴纳租金，出租方的主要义务是交付符合约定条件的租赁物业，因此，政府相关部门要求停业或缩短经营时间并不导致承租方无法使用租赁物业，即承租方客观上可以继续履行租赁合同，该种情况下并不当然符合不可抗力导致“合同不能履行”的情形。但是，由于疫情导致承租方使用租赁物业带来的收益严重下降，其商业运营中现金流截断导致租金支付困难，承租方可能主张本次疫情构成情势变更，请求人民法院适用公平原则酌减租金。
（2）工业厂房
因政府相关部门采取疫情控制措施必须停产，或因疫情原因导致无法及时招工与复工，进而导致承租方遭受经济损失。我们理解，在此情形下租赁合同仍可继续履行，鉴于承租方确因疫情影响遭受一定损失，承租方亦可能主张此次疫情构成情势变更，请求法院适用公平原则酌减租金。
（3）企业办公场所
因政府相关部门采取疫情控制措施而必须推迟办公时间，进而对企业运营产生影响，承租方将因无法集中办公承受一定的经济损失。该种情形的法律后果与承租工业厂房的情形类似，不再赘述。
综上所述，我们理解，本次疫情原则上不应导致租赁合同直接解除的后果，但是，若疫情导致承租方使用租赁物业带来的收益严重下降，合同继续履行会对承租人明显不公平，则承租方可能主张此次疫情构成情势变更，诉请人民法院根据公平原则酌情减免疫情期间的租金。值得特别关注的是，四川省人民政府办公厅发布的《关于应对新型冠状病毒肺炎疫情缓解中小企业生产经营困难的政策措施》、四川省国资委发布的《关于印发支持引导国有企业积极投入新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作相关政策措施的通知》以及成都市人民政府发布的《有效应对疫情稳定经济运行20条政策》均明确提出了承租国有经营性物业的中小企业应享有的租金减免政策（具体请见本文第一部分的内容），我们理解持有经营物业的国有企业应当遵循该等要求给予租金减免政策，但承租方主动放弃的除外。
四、结语
综上所述，本次疫情对不动产及工程建设行业的影响是客观存在的，既有对企业在日常经营、工程建设、物业销售、物业经营和物业管理等方面的疫情防范要求，亦导致企业在合同履行层面出现诸多变数。为此，我们建议受影响企业提前准备、积极应对，尽可能降低因此带来的法律风险和经济损失，亦希望本文能对广大企业有所助益。
最后，祝愿全国人民凝心聚力、早日取得抗击疫情的最终胜利！
[1]本文梳理的系截至2020年2月7日公布的四川层面及成都层面的相关政策文件。
[2] 该信息来源于四川省人民政府网站，我们未检索到该通知文件的原文。
[3] 本节部分内容参考及引用金杜研究院刊发的《商业房屋租赁合同可否因疫情援引不可抗力条款》，文章作者为孙亮律师。
本文作者
虞谊
合伙人
公司业务部
yuyi@cn.kwm.com
虞谊律师在房地产及基础设施、公司收购与兼并、公司事务等方面具有丰富的法律服务经验，涉及房地产项目策划、项目收购与出售、土地使用权取得、片区开发、项目投融资、房地产租赁及经营等不同板块，涵盖住宅、办公楼宇及商场、长租公寓、工业地产、养老地产、文旅地产等不同产品，参与项目风险评估、尽职调查、交易架构设计、交易谈判、起草交易文件及提供相关法律意见及建议等。
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