最高法|名义签订商品房买卖合同，实际是作为民间借贷合同提供的让与担保还是以物抵债合同?
【关键词】让与担保 以物抵债 商品房买卖
【焦点问题】崔连杰与新世纪房产公司签订的商品房买卖合同是作为民间借贷合同提供的让与担保还是以物抵债合同？
【裁判要旨】
让与担保与以物抵债虽然在外观上均存在转移标的物所有权的约定，但二者的区别在于：一、让与担保的意思表示一般成立于债务到期之前；而以物抵债的意思表示一般成立于债务到期之时或之后。二、当事人设立让与担保的，并未有转移标的物所有权的意思表示，而仅有为借贷合同设立担保的意思表示；而当事人达成以物抵债协议的，所要解决的问题在于债务到期后如何清算当事人之间的债权债务，即双方在签订买卖合同时就已达成通过转移标的物所有权终止前债权债务关系的合意。
【裁判原文】
中华人民共和国最高人民法院
民事裁定书
(2020)最高法民申2928号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：崔连杰。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：肃宁县新世纪房地产开发有限公司。
法定代表人：王凤杰，该公司总经理。
再审申请人崔连杰因与被申请人肃宁县新世纪房地产开发有限公司（以下简称新世纪房产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服河北省高级人民法院（2019）冀民终1003号民事裁定，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
崔连杰申请再审称，本案中，双方商品房买卖合同关系是明确的，终止借贷合同关系，将借款转化为购房款，购房合同也在房管部门办理了预售备案登记。原审法院依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，将商品房买卖合同关系按民间借贷关系处理，对双方签订商品房买卖合同认定为民间借贷的担保，是错误的。最高人民法院指导性案例对民间借贷与商品房买卖合同关系的区分，有明确的指导意见。借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保"。在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形下，该商品房买卖合同具有法律效力。原审裁定驳回崔连杰的起诉，属于认定事实错误，适用法律不当。请求本院依法改判。
被申请人新世纪房产公司答辩称，原审裁定认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回崔连杰的再审申请。
本院经审查认为，本案的焦点问题是崔连杰与新世纪房产公司签订的商品房买卖合同是作为民间借贷合同提供的让与担保还是以物抵债合同。
让与担保，是指为担保债务履行，债务人或第三人将担保标的物之所有权转移至债权人，债务届期债务人履行的，债权人返还标的物，债务人不履行的，债权人得就该标的物受偿的非典型担保。以物抵债，是指债务人与债权人约定以债务人或经第三人同意的第三人所有的财产折价归债权人所有，以清偿旧债务的行为。让与担保与以物抵债虽然在外观上均存在转移标的物所有权的约定，但二者的区别在于：一、让与担保的意思表示一般成立于债务到期之前；而以物抵债的意思表示一般成立于债务到期之时或之后。二、当事人设立让与担保的，并未有转移标的物所有权的意思表示，而仅有为借贷合同设立担保的意思表示；而当事人达成以物抵债协议的，所要解决的问题在于债务到期后如何清算当事人之间的债权债务，即双方在签订买卖合同时就已达成通过转移标的物所有权终止前债权债务关系的合意。本案中，原审法院已经查明：崔连杰与李立根之前签订过五份借款合同，二人之间存在基础的借款合同关系。在崔连杰与李立根于2015年7月31日签订最后一份借款合同，即约定李立根向崔连杰借款222.3万元的同日，崔连杰与新世纪房产公司签订了96套商品房买卖合同，收据中所注明的2800万元购房款与崔连杰和李立根之间的借款一一对应。也就是说，李立根所欠崔连杰的借款在崔连杰与新世纪房产公司签订商品房买卖合同时尚未到期。且在2016年4月26日崔连杰与新世纪房产公司签订的《承诺书》中明确载明：由李立根承贷，新世纪房产公司担保所借凯华小额贷款1400万元，于2016年4月26日共归还900万元。放款人承诺该900万元视为归还本金。自该日以前所发生利息494万元及所剩本金500万元，借款人承诺3个月内还清，如借款人不能在约定的期限内还清本息，借款人将默认该部分利息转做本金，并承担利息。崔连杰在二审中亦认可2016年4月26日承诺书中约定的900万元还款属于案涉2800万元借款中的一部分。进一步证明了在崔连杰与新世纪房产公司签订商品房买卖合同时借款尚未届清偿期。且在崔连杰与新世纪房产公司签订商品房买卖合同后，崔连杰继续接受还款，减少所交购房款的数额，结合商品房买卖合同中并未约定剩余购房款的交纳期限，以及合同附件五补充协议中约定了交纳房款的占用费支付等内容综合考量，原审裁定认定崔连杰与新世纪房产公司商品房买卖合同是为崔连杰与李立根的借款合同履行提供的让与担保，而非崔连杰与新世纪房产公司之间存在真实的商品房买卖合同的意思表示，本案应按照民间借贷法律关系进行审理，是正确的。在原审法院向崔连杰充分释明后，其拒不变更诉讼请求，原审法院依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，裁定驳回其起诉并无不当。原审法院作出的驳回崔连杰起诉的裁定，符合法律规定，应予支持。综上，申请人崔连杰申请再审的理由不能成立，本院不予支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：
驳回崔连杰的再审申请。
审判长 杨国香
审判员 周其濛
审判员 李惠清
二〇二〇年九月九日
书记员 席林林
【相关法规】
《2019年全国法院民商事审判工作会议纪要》
71.【让与担保】债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效。合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效，但不影响合同其他部分的效力。
当事人根据上述合同约定，已经完成财产权利变动的公示方式转让至债权人名下，债务人到期没有清偿债务，债权人请求确认财产归其所有的，人民法院不予支持，但债权人请求参照法律关于担保物权的规定对财产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权的，人民法院依法予以支持。债务人因到期没有清偿债务，请求对该财产拍卖、变卖、折价偿还所欠债权人合同项下债务的，人民法院亦应依法予以支持。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十四条 当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许。
按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或者补偿。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条 【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
【延伸阅读】
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1、最高法|以商品房买卖合同形式为借款提供担保，构成让与担保
裁判要旨：判断双方签订的是商品房买卖合同还是以签订商品房买卖合同的形式为借款提供担保（即让与担保），应从以下方面确定其真实意思：一是审查买受人有无购房意愿，可从有无购房款的交付、购房款的交付对象等方面进行考察；二是看双方的交易行为是否符合买卖合同履行的基本规则等方面进行考察。如经考察系以签订商品房买卖合同的方式为借款提供担保，从而债务人或第三人与债权人签订不动产买卖合同，约定将不动产买卖合同的标的物作为担保标的物，但并未实际让渡不动产所有权，而是让渡物权期待权，且在债务人不能履行还款义务之时，也不能转移所有权，而是进行清算，即对担保标的物进行拍卖折价后从价款中受偿，亦应认定双方构成让与担保。
裁判要旨：双方当事人虽然在同一日签订了《借款协议》和《房产买卖协议》，但双方履行的是《借款协议》还是《房产买卖协议》，应从双方的真实意思表示及履行的行为来分析判断。
裁判要旨：对于以商品房买卖担保借贷合同的案件性质及效力的认定，司法实践中应当采用审慎的态度。从法律关系的角度，应结合各方面证据，查明当事人的真实意思表示；对于此类担保行为的担保物，从学理及常理的角度分析，应当是房屋而非合同债权；对于其效力，由于这一担保形式违反物权法及担保法禁止流质契约的规定而应归为无效。
裁判要旨：协议实质是王某如不能按时归还借款则以房屋抵债的意思表示，该协议以买卖的方式规避了《担保法》第四十条关于禁止约定抵押物的所有权转移为债权人所有的相关规定，双方于2013年2月3日签订的《房屋买卖协议》属无效合同。
文章要旨：由于我国合同法对此类合同没有做出明确规定，表明它在合同法上为非典型合同。有观点认为，“以房抵债”协议应参照我国台湾地区代物清偿的构成要件和法律效果的有关理论，确定为实践性合同，如果当事人在债务清偿期届满后达成“以房抵债”协议并已经办理了产权转移手续，该协议成立并生效，对当事人双方具有法律拘束力。该种观点的优点是能够一定程度保护第三人合法权益和交易安全。
文章导读：“以房抵债”实质上属于以物抵债，又称代物清偿。以房抵债属于实践性法律行为，房屋未交付，原债务不消灭。以房抵债的房不限于债务人，可以是第三人。
由于以房抵债涉及物权法、合同法、担保法等众多法律关系，同时可能会涉及侵害其他债权人的利息，禁止流押流质等强行性法律规定等，导致在诉讼司法实践中纠纷较多，争议很大，人民法院的判决也因学说流派的不同，出现不太统一的裁判尺度。
文章要旨：各个案例的实际情况是有区别的。若借款人与资金借入方既签署了房屋买卖合同，也签署了借款协议，则双方之间成立借款合同关系显而易见，需要争议的只是借款合同是否有效，以及在借款合同有效的情况下，如何认定房屋买卖合同的效力。如果借款人与资金借入方仅签订了房屋买卖合同，并没有签署借款协议，则法院会根据双方提供的证据，自由裁量双方之间到底是借款合同关系还是商品房买卖合同关系，以及如何看待商品房买卖合同的效力。
裁判要旨：抵押合同中双方约定债务到期未清偿时，抵押物的所有权归债权人所有的约定无效的规定。双方当事人约定到期不能清偿债务，46套商品房归李沈生所有的内容应认定为无效，但该部分内容无效不影响昊宇公司以该46套商品房的价值为李沈生提供担保的效力。
文章要旨：就实体问题而言，担保已经不能再用传统物权法定的思维看待，已经更多成为融资的基本方式。禁止流质是为了避免交易价格的不公平性，担心严重损害债务人利益。但让与回购、让与回租等融资性担保与抵押完全不同，它们具备买卖合同的全部要件，不宜认为属于流质。关于效力认定，应适用《合同法》而非《物权法》。
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文章导读：46、以商品房买卖合同担保民间借贷的如何处理？
对于能够认定当事人签订商品房买卖合同系为民间借贷担保的，按照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第 24 条的规定，应按照民间借贷法律关系审理，不认可让与担保的效力。
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