企业改制中土地资产处置的程序与要求

总第529篇2020第59篇

【导读】 

在改制对企业用地的要求和企业改制中的土地资产处置政策基础上，今天探讨企业改制中土地资产处置的程序和要求。

企业改制中土地资产处置的程序与要求

一、企业改制形式

国有企业改制或非国有企业改制时，涉及划拨土地使用权的，应当依据现行法律政策进行处置。对于企业改制的形式，可以作比较宽泛的理解。一般来说，下列改革改制行为，均可视为改制：

（1）国有企业实行公司制改革；

（2）国有企业改组为股份合作制企业；

（3）国有企业租赁经营；

（4）非国有企业兼并国有企业；

（5）国有企业破产或出售；

（6）国有企业债权转股权；

（7）注资项目；

（8）境内或境外上市；

（9）主辅分离辅业改制；

（10）非公有制企业改制等。

二、出让和租赁处置方式的办理程序

根据《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发〔2001〕44号）的规定，企业改制涉及的原划拨土地需要转为出让或承租土地的，不再进行处置审批，直接在市、县土地行政主管部门办理有偿用地手续和变更登记。

三、授权经营和国家作价出资（入股）处置方式的办理程序

（一）办理权限

为规范国家作价出资（入股）、授权经营处置方式的使用，《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发〔2001〕44号）明确规定：对于省级以上人民政府批准实行授权经营或国家控股公司试点的企业，方可采用授权经营或国家作价出资（入股）方式配置土地。其中，经国务院批准改制的企业，土地资产处置方案应报国土资源部审批，其他企业的土地资产处置方案应报土地所在的省级土地行政主管部门审批。

（二）审批程序

1.改制企业根据省级以上人民政府关于授权经营或国家控股公司试点的批准文件，拟订土地资产处置总体方案，向有批准权的土地行政主管部门申请核准；

2.土地资产处置总体方案核准后，企业应自主委托具备相应土地估价资质的机构进行评估，并依据土地状况和估价结果，拟订土地资产处置的具体方案；

3.企业向市、县土地行政主管部门申请初审，市、县土地行政主管部门对土地产权状况、地价水平进行审查并出具意见；

4.企业持改制方案、土地估价报告、土地资产处置具体方案和初审意见，到有批准权的土地行政主管部门办理土地估价报告备案和土地资产处置审批；

5.企业持处置批准文件在财政部门办理国有资本金转增手续后，到土地所在的市、县土地行政主管部门办理土地登记。

（三）总体方案核准办理要求

1.所需报件

（1）土地资产处置总体方案核准申请文件；

（2）改制批准文件；

（3）批准实行授权经营或国家控股公司试点企业的文件；

（4）改制企业土地资产处置总体方案（涉及土地的基本类型、宗地、面积概略数及相应的处置方式等）；

（5）企业改制方案。

2.审查内容

（1）报文资格；

（2）采取授权经营或国家作价出资（入股）方式配置土地的资格；

（3）企业改制所涉及土地基本类型及各类土地对应的处置方式。

（四）具体处置方案审批要求

1.所需报件

（1）土地估价报告备案和土地资产处置审批的申请文件 （ 含土地估价报告备案表 ）；

（2）土地资产处置具体方案；

（3）土地估价报告和土地估价技术报告；

（4）土地资产处置总体方案核准文件；

（5）市、县土地行政主管部门对土地权属和地价水平的初审意见（含土地估价结果初审表）。

2.审查内容

（1）土地处置方式；

（2）土地权属状况；

（3）地价水平等。

（五）作价出资入股和授权经营行文参考格式文本

1.土地资产处置总体方案核准文件参考格式

关于核准×××改制土地资产处置总体方案的函

×××：

你公司《关于请核准×××改制土地资产处置总体方案的函》及有关材料收悉。经审核，现函复如下：

鉴于你公司为国家授权投资机构（国家控股公司试点企业），同意你公司组建×××××公司所涉及的拥有划拨土地使用权的××、××类生产和生产配套设施用地，可采用国家授权经营（国家作价出资（入股））方式处置；××、××类土地改制后仍符合法定的划拨用地范围，可继续以划拨方式使用；××、××类土地应当到土地所在地市、县土地行政主管部门办理国有土地出让（租赁）手续。

你公司应委托具有相应资质的土地估价机构对所涉及的土地进行评估，并拟订具体的土地资产处置方案按规定报批，土地估价报告同时备案。

年   月    日   

2.土地估价报告备案与资产处置方案审批复函参考格式 

关于×××改制土地估价报告备案和批准土地资产处置方案的函

×××：

你公司《关于申请土地估价报告备案与土地资产处置方案的函》及有关材料收悉。经审核，现函复如下:

一、×××公司因组建×××××公司的需要，委托××××机构对所涉及土地进行了评估，土地估价报告已报我部（厅、局）备案。估价报告编号为×××。

二、组建××××公司涉及原国有划拨土地×××宗，面积×××平方米，各宗地土地条件及价格详见附件。上述国有土地可按××××用途，以国家作价出资方式投入××××公司（授权你公司经营管理），土地使用年期为××年，根据当地地价水平和土地出让金标准，同意××××万元用于转增国家资本金。

（你公司取得该宗授权经营土地使用权后，可给拟组建的××××公司使用。如改变用途或向其他单位或个人转让，应报经土地行政主管部门批准，并补缴土地出让金。）

你公司要按国家有关规定，及时办理土地登记。

附件:×××评估机构出具的土地估价结果一览表

年   月    日   

四、企业改制中一般不予处置的土地资产

国土资源管理部门仅处置符合条件的改制企业及所属全资公司使用的原生产经营性划拨土地使用权。下列土地资产在改制时一般不予处置：

1.改制企业控股公司、参股公司即非全资公司使用的土地；

2.已办理过出让、租赁、作价出资（入股）、授权经营的土地(企业自主处置)；

3.集体土地；

4.新增建设用地；

5.非生产经营性土地，如学校、医院、住宅等用地；

6.军用土地。

摘自：2007年组织编写的《土地资产管理理论与实务》（中国财政经济出版社）有改动

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