南宁“商改住”新政实锤，去化周期超5年的商办市场有救了？

CRIC广西南宁微楼市 2022-05-16

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文/易居企业集团·克而瑞分析师

10月29日，网传了半个多月的南宁“商改住”新政得到实锤。

一份“南宁市人民政府办公室关于印发商业办公项目调整为普通商品住房工作方案的通知”在业界传开，不少部门和企业表示已经收到该文件。

文件核心内容围绕“商改住”展开，并指出：对市区（不含五象新区、武鸣区、广西东盟—经开区）内，在2020年1月1日前签订土地出让合同的商业办公项目，在符合要求的情况下，可申请调整为普通商品住宅来开发。

在南宁，商办项目一直是块“难啃的骨头”，市场严重供过于求、存量高企、去化周期超长。这一新政实施后，“烫手山芋”会变成“香饽饽”吗？

满足6大条件，南宁房企可申请“商改住”

据了解，目前南宁这份“商改住”方案还没有在官方渠道发布，但不少部门和企业已经收到了相关文件。

文件截图

文件指出，该方案的提出主要是为了积极防范化解商业办公用房高库存的风险，进一步优化城市空间资源配置，提升土地资源使用效率，促进房地产市场平稳健康发展。

从方案来看，南宁房企想要“商改住”，不是想改就能改。需要满足6个条件：

1、针对的是市区内2020年1月1日前签订土地出让合同的商业办公项目，但并不含五象新区、武鸣区以及广西-东盟经开区；

2、已结清地价款；

3、项目（以楼栋为最小单位）未竣工且未取得商品房预售许可证，亦或是项目（以栋为最小单位）未销售，或者已销售但与购房人协商取得书面同意意见的；

4、不位于城市规划确定为核心商圈和区域商业中心服务业集聚区范围内；

5、项目未被查封或者虽被查封，但做出查封决定的机关同意申请变更的；

6、不存在其他限制情形。

满足这些条件的商办项目，就可以申请“商改住”。在项目调整中，相关ZF单位会重点审查涉及的教育、养老、社区管理等公共服务设施是否满足需求；不得提高容积率等方面。

对于商办库存压力较大的城市，“商改住”往往被称为楼市的“及时雨”。那么，在南宁是否有实施这一政策的必要性？

商办市场供过于求，去化周期均超5年

南宁为何放宽条件，允许房企申请“商改住”？

从市场层面看，商办市场严峻的形势，严重的供过于求，价格下滑，存量高企，去化周期均超过5年，是这一政策实施的重要原因。

（注：商办数据均包含商墅；若土地出让要求所建项目自持商办物业，该部分未在商办库存数据中体现）

首先，严重供过于求。

商业市场方面，近5年供求比在1.13-3.57之间徘徊，整体约为1.91。2020年1-9月，南宁商业新增供应76.09万㎡，成交41.31万㎡，供求比高达1.84。

办公市场方面，近5年供求比则在1.04-3.24之间徘徊，整体约为1.55。2020年1-9月，南宁商业新增供应66.28万㎡，成交31.14万㎡，供求比高达2.13。

其次，价格持续下滑。

从商业市场来看，2015年成交均价为29742元/㎡，到了2020年1-9月，成交均价已下滑至18758元/㎡，跌破2万大关，累计降幅达36.93%。

办公市场均价则是波动下滑：2015年成交均价为14410元/㎡，2020年1-9月成交均价降至12108元/㎡，累计降幅也达15.98%。

另外，库存压力山大。

截至2020年9月，南宁商业库存量达325.13万㎡，去化周期高达70.6个月；办公库存则为264.52万㎡，去化周期也达68.8个月。二者合计库存量将近600万方，去化周期均超过5年。

分区域来看，商业库存量最大、去化周期最长的是江南区；办公库存较大的是青秀区和良庆区，存量均超过85万方，去化周期较长的则是青秀区、西乡塘区和江南区，都超过了110个月。

拟将商办项目调整为普通商品住宅项目开发，相当于在变相“帮助”商办市场去库存，力求使摆脱严重供过于求的态势，这些有利于楼市的健康稳定发展。

盘活商办物业，未来“烫手山芋”或变“香饽饽”

符合一定条件，房企就可以申请“商改住”。这一政策若实施，会对南宁楼市造成什么样的影响？

克而瑞广西区域副总经理韦凤仙认为，会对市场有4个方面的影响：

1.对降低商办库存风险，以及盘活商办物业意义重大。多年来南宁市商办市场供需矛盾尖锐，供过于求严重。尤其是商业市场，其次是纯写字楼，再次是商办公寓。商办公寓也仅限于商务核心区以及地铁口物业去化相对理想，其他非核心区项目去化尤为艰难；文件中明确表示“不位于城市规划确定为核心商圈和区域商业中心服务聚集区范围内”的商办物业符合申请调整为普通商品住房条件，对于非核心区的高风险商办物业予以调整，化解了商办物业去化艰难、变现艰难的窘境。

2.对市场来说，优化资源配置。南宁房地产市场目前所处的阶段刚需与改善并存。刚需刚改仍为市场主力军，对住房需求远大于商办需求。商办改住宅，一方面降低商办风险的同时，满足了现阶段的市场的住房需求；另一方面，商办物业的投资价值、投资空间、以及变现能力都在不断减弱，难寻投资者，商办改住宅后可避开市场去化艰难，优化市场资源配置。

3.对房企来说，“烫手山芋”有了摇身一变“香饽饽”可能性，或者是大概率，通过住宅较为快速实现现金回流目标。

4.落地性更强。从申请条件、到原有的公共配套设施、如学区、养老设施的处置，最后明确申请流程。清晰、简洁明了，且尊重客观事实。如“商办项目原容积率高于3.1的，调整后的住宅用地容积率不得超过3.1，原未超过3.1的按原容积率执行”，细节上确保了调整后住宅居住的舒适性。

【写在最后】

整体来看，在满足条件的情况下，这些商办用地变更成符合主力需求的住宅产品，对于手持大量商办用地的开发商来说，无疑是一大利好，可一定程度上缓解商住的去化压力，也解决了开发商库存跟资金回笼问题，促进整个市场的长期健康发展；另一方面也将增加商住用地的储存量，未来购房群体选择空间将更广。