售楼处！应该自己去，还是找人你带去？（可能会删）

先插个题外话：近期又会有地方和学校举办签约仪式，某个位置的学校要定了！

最近有个事，特别苦恼！

就是有好多人都在问：到底是应该自己去看房，还是要找“分销（中介）”带着去看房？

还有：为什么售楼处要装人脸识别？

还有：为什么我带墨镜和口罩也不行？

还有：为什么我到了售楼处门口，还要我等半小时？

其实，以上这些问题的答案，都指向同一个问题：为什么会有“分销”？“分销”是干嘛的？

这个问题，稍微往后想一想，其实就会有答案。但是对于隔行如隔山的普通人来说，不点破这个窗户纸，就是会有些懵逼。

讲真心话，我是不太想写这个东西。这个把业内的行规给扒下来了，涉及楼市链条参与各方的利益格局。（如果过会本文删掉了，也别意外！）

首先，这个问题的本质在于：为什么会有“分销”这个事物存在？

如果以我入行的时间看，分销算是一个新生事物了。如果是现在很多看房人的看房经验来说，那分销的历史可能比他们看房的历史更长。

以前，一手房、二手房是井水不犯河水，互不干扰。在售楼处上班的置业顾问，还是会有一些职业优越感，毕竟一手房比二手房那种苦哈哈的活，舒服多了。

真干过二手房就知道，真的太苦了……有空我真的要跟各位聊一聊二手房交易中的那些辛酸历史。我其实并没有做过二手房，但是我们今年开展了“二手房业务”，做的还算不错，比我的预期好多了……

但是其中的那些苦涩，真的是“满纸荒唐言，一把辛酸泪，都云作者痴，谁解其中味？”（找个机会，给你们讲讲……）

后来，新房开发的竞争越来越激烈了，各家对于“流速”的要求也更多了。“流速”是个业内用词，就是房子销售的速度。毕竟大家都高周转了，天下武功唯快不破……

于是作为开发商，都会思考一个问题：我的客户在哪里？

客户在市场，可以用广告覆盖，但是总有覆盖不到的。不过，总有一点可以承认：二手房门店那里肯定有客户，不然二手房门店吃什么？

于是一手房向二手房抛出了橄榄枝……一二手房这两条平行线终于开始相交了……

分销这个行业，诞生了……

于是有售楼处开始请中介来带客户了，并许诺佣金，不然人家凭什么把人往这里带？

其实这就是地产的内卷。就像一场游戏，别人都开挂了，你不开挂，其实不是地图里的野怪都被别人打了？

你还拿什么升级？

于是二手房大军开始狠狠的扑向了一手房领域。

房企觉得口渴（客户不够），于是把手伸向了一瓶液体（二手房），喝完发现这是会上瘾的毒药，而且更渴了……但是不喝不行，因为别人都喝了……

但是如今，戒不掉了……

于是才有了“XX绑架中国房地产”的言论甚嚣尘上，但是又离不开XX。其实这都是走向必然的历史进程……

好了，逼装完了，我们讲点有用的。

问题不搞那么复杂，我们就一个一个问题来解释吧：

1、自己去or找人去，区别在哪？

95%以上的楼盘没有区别。

这个95%只是一个表意的概数，就是说绝大多数的意思，具体什么比例，没去算过。

一般来说，售楼处不会给“分销”特殊折扣，因为这样会坏事。人家自己去售楼，100万，分销带着去99万，如果这样不平等，就没有售楼处存在的意义了。同一时期的客户折扣不同，也容易引起纠纷，这一点房企比较忌讳。

除非，你有特别的理由。比如：一大伙人一次性购买多套。

而且开发商一般都会要求控制分销的比例，比如某楼盘一个月卖100套房子，营销团队要尽量控制分销卖的数量在40以下。（这个40也是视不同房企，而不同的，有些可以让占比很高）

如果分销占比太高，那开发商老板也会想：我要这个营销团队有什么用？还花什么钱养团队，搞什么乱七八糟的营销支出？

任何事情，一定要从别人的利益角度去看问题，就能发现本质。

所以，说到这里我们可以知道，售楼处其实是两条腿走路，一条腿是自己的营销自己干出业绩，一条是让分销来做增量。

关键词：增量。

划重点，后面讲。

2、为什么售楼处要装人脸识别？

这个问题的答案，可以说明一切问题的根本，要注意看了。

人脸识别的用途在于：分辨“你”是如何来到售楼处的。

你到底是自己来的？还是分销（中介）带过来的？

为什么要区分？

售楼处做了那么多广告、宣传，你心动了，你自己来到售楼处，这是售楼处营销的功劳。

分销带你过来，那就是分销的功劳。对于这份“功劳”，售楼处得以佣金表示表示。

所以，分销（中介）都会非常强调：必须没有去过售楼处，强调第一次就是由他们带去的。

如果你都去过售楼处了，说明你的到来是售楼处的宣传直接或者间接影响所致。你第二次被分销带去，这个功劳怎么能算在分销头上呢？

不能算！我说明白了么？

人脸识别，就是区别功劳用的，没有这个东西，没办法区别谁在做功。

用电话登记不行么？

不行，电话号码很容易就换了。

而且置业顾问可以“内倒外”，把来过的人电话不登记，转而给外面的分销，一同来分那个佣金，这些只能依靠人脸识别来尽可能的杜绝吧。（置业顾问的提成和分销佣金相比，就很微薄了。）

所以，必须第一次由分销带去，分销朋友才有佣金。

有些楼盘给了我们洪楼News的读者一些特殊的“福利”，这个也是同样只能第一次去才能有。你如果去过售楼处，或者和置业顾问接触了，售楼处系统有你的资料了，那么你就是售楼处营销的客户，我们再带你去，不能算作“团购”的功劳。

所有，自己去售楼处的朋友，都可以被称为“存量客户”，之所以叫“存量”，是为了对应分销在做“增量”。

这个问题的本质就是：谁在做增量。

3、  为什么有时候，你走到售楼处门口，你的分销（中介）朋友让你在门口等半小时？

售楼处之所以给分销支付佣金，是因为分销在做增量。这和门口等半小时有什么关系？

这是关键，听我讲哈……

比如，你昨天在洪楼News上看到了某楼盘的广告，觉得很适合自己，然后打算今天去看。你走到售楼处附近……

说时迟那时快……突然之间……

路边从草丛中杀出来一个西装革履、发型立正、身挂工牌，操着一口南普，一看就是分销的朋友说到：靓仔（靓女）看房子么？我带你去啊，来这边走。

这个叫什么？

截客！把本来属于售楼处的“存量”，截到了自己的“增量”中……

你在门口截客，然后立刻把信息报备，基本几分钟内就可以到售楼处了……

然后售楼处把这个认定为分销的功劳……这合理么？

肯定不合理啊。

你本来是要自己去的，结果在售楼处附近100米被截了胡，本来是属于售楼处的客户，变成了分销的，售楼处白白要为此支付一笔费用。

所以，刚刚报备成功的，要在门口等半小时，就是为了防止这种情况。如果你的分销提前很早给你报备好了，你就不用等了。这也能说明，你来自于“增量”。

分销朋友最怕的就是，你没告诉他什么时候去，也没有报备给售楼处，你突然来个电话说：我在某某售楼处门口，我要进去了……

他就得立刻报备，并且让你等半小时，才能有点什么“福利”。

你不理解：我人都来了，还在门口傻站半小时，这也太傻了。然后你一个箭步闯入了人脸识别的视线范围内，然后你跟他说：房子我看的还行，你说的那个“福利”怎么搞？

那人家只能回答你：没法搞了！

事实如此，有理有据！
 

你自己去了，就是售楼处的客户，人家啥也没有，给你搞福利？怎么搞？

我表述清楚了吧？

4、为什么带口罩、带墨镜也不行？防人脸识别只能戴头盔？

对，只能戴头盔。

为什么？

这个答案太简单了，你一朋友戴着口罩和墨镜，你就不认识了么？

肯定能认出来啊！

那就对了，你都可以认出来。

凭啥人工智能+大数据武装的人脸识别认不出来？

所以，只能戴头盔。

结尾：

我相信很多分销和中介朋友都非常苦恼一件事：客户都去了售楼处，跑来跟我聊“福利”。

看了以上内容，懂了这个行规，你应该懂，人家真的没跟你开玩笑，去了就没法搞了。

这个“去了”包括你本人以及直系亲属，一家人视为同一组客户，这很正常，因为决策体系是同一个，而且99%以上的情况都只买一套房子。

所以，别侥幸。

但是说了这么多，你还没说到底自己去好，还是找人带去好？

如果你认真看了本文，我相信这个问题你有答案。

另外，我们跟部分楼盘也有团购协议，其本质也是以上同样的逻辑，因为我们也是做增量。

所以，如果你已经去了售楼处，就不用跟我们说参加团购什么的了，我们也没辙啊。

- End -

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